Апартамент с наемател може да се продаде, без договорът за наем да бъде прекратен. Ако договорът има достоверна дата, той запазва действието си спрямо новия собственик и купувачът просто заема мястото на наемодателя. На продавача остават три практически задачи: достъпът за оглед, депозитът и наемът за месеца на сделката.
Много собственици смятат, че трябва първо да освободят жилището и едва тогава да търсят купувач. Понякога това е разумно, но често означава месеци без наем, сметки за празен имот и излишен конфликт с хора, които плащат редовно. Ето как изглежда продажбата, без някой да вдига багаж преди време.
Какво казва чл. 237 ЗЗД на практика
Законът защитава наемателя, но не безусловно. Решаващи са два въпроса: има ли договорът достоверна дата и за какъв срок е сключен. Достоверна е датата, която може да се противопостави на трети лица – например при нотариална заверка на подписите или при вписване на договора.
| Вид на договора | Обвързва ли купувача | Какво означава за продажбата |
|---|---|---|
| Устен или писмен без достоверна дата | По правило не | Купувачът може да поиска имотът да бъде освободен; добре е наемателят да бъде предупреден навреме |
| С достоверна дата, до 1 година | Да, за целия срок | Купувачът става наемодател до изтичането на договора |
| С достоверна дата, над 1 година, вписан | Да, за целия срок | Наемателят остава, колкото е уговорено |
| С достоверна дата, над 1 година, невписан | Да, но само за една година | След това новият собственик може да прекрати договора |
Таблицата описва общото правило. Договорите често съдържат и собствени клаузи за предизвестие, за прекратяване при продажба или за достъп до имота. Прочетете своя договор, преди да кажете на наемателя каквото и да е, и при съмнение го покажете на адвокат.
Как да разберете дали вашият договор има достоверна дата? Потърсете нотариална заверка на подписите или отбелязване, че е вписан. Ако договорът е подписан само между вас и наемателя, без участието на нотариус или друг орган, по правило няма достоверна дата. Такъв договор може да бъде заверен и сега, но тогава достоверната дата ще бъде днешната, а не датата на подписване. Това е важно, ако купувачът иска имотът да бъде освободен.
Наемът – пречка или предимство?
Когато помага
- Купувач инвеститор получава доход от първия ден
- Обитаваният имот е по-добре поддържан от празния
- Историята на плащанията показва реалната наемна доходност
Когато пречи
- Купувачите, които търсят жилище за себе си, отпадат
- Огледите изискват съгласуване с чужд човек
- Нисък наем по дълъг договор намалява стойността за купувача
При директна продажба въпросът е по-прост. Ние купуваме и с наемател вътре, и с празен имот – най-често апартаменти, но също къщи и други жилищни имоти. Дали ще запазите наемателя, или ще го помолите да напусне, решавате вие според сроковете си. На офертата влияят условията на договора: наемател, който плаща редовно пазарен наем, е неутрален или дори плюс, а десетгодишен договор с наем далеч под пазарния е минус.
Огледът, докато наемателят живее там
Наемателят не е длъжен да харесва идеята за продажба, но обикновено е длъжен да осигури достъп при разумно предизвестие. Добрата организация прави огледа поносим за всички.
- Уведомете наемателя писмено и поне няколко дни предварително.
- Предложете два-три часа, от които той да избере.
- Обяснете, че огледът е един, а не поредица от непознати в продължение на месеци.
- Ако наемателят предпочита, направете видеооглед, воден от вас или от него.
- Не снимайте лични вещи и документи – снимките са само на помещенията и инсталациите.
- Помислете за малка отстъпка от наема за неудобството – често струва по-малко от един спор.
Един оглед от 20 до 40 минути е сред основните предимства на директната продажба, когато в имота живеят хора. При класическата продажба чрез обяви наемателят понякога трябва да отваря вратата на десетки посетители, а това бързо разваля отношенията.
Депозитът, наемът и сметките в месеца на сделката
- Прегледайте договора. Размер на депозита, срок, предизвестие и клаузи при смяна на собственика.
- Уредете депозита. Купувачът, който влиза в договора, ще дължи връщането му в края на наема. Затова депозитът обикновено се приспада от цената или се превежда на купувача. Алтернативата е да го върнете на наемателя и купувачът да сключи нов договор.
- Разделете наема за месеца. Наемът за дните след сделката принадлежи на новия собственик.
- Отчетете уредите. Ток, вода, парно и газ – с протокол и снимки в деня на сделката.
- Уведомете наемателя писмено. Кой е новият собственик и по коя сметка да плаща наема занапред.
- Предайте документите. Копие от договора, опис на обзавеждането и резервните ключове.
Пример: цената по договора е 140 000 €, депозитът на наемателя е 1 200 €, а наемът от 600 € за месеца е платен изцяло на продавача. Сделката е на десето число, така че наемът за останалите 21 дни се полага на купувача.
Обзавеждането и книжата от наема
Отдаваният имот почти винаги е обзаведен, а обзавеждането често е описано в приложение към договора за наем. Ако наемателят остава, логично е мебелите и уредите от описа да се продадат заедно с имота – иначе новият собственик ще дължи на наемателя нещо, което не притежава. Запишете изрично в договора за продажба какво остава и какво взимате.
Освен стандартните документи за продажба подгответе и тези, които показват как върви наемът: копие от договора с всички анекси, разписката или преводът за депозита, история на плащанията за последната година, описа на обзавеждането и последните сметки за комунални услуги. Купувачът оценява наетия имот и по тези книжа, а не само по квадратните метри.
Добрата новина е, че разходите по самата сделка не се увеличават заради наемателя. Нотариусът, вписването и местният данък са за наша сметка, а пълната картина на таксите при продажба ще намерите в разходите и таксите при продажба на имот.
Ако искате имотът да е празен при сделката
Ако договорът позволява прекратяване с предизвестие, изпратете го писмено и съобразете датата на нотариуса с изтичането му. При директна продажба сделката при чисти документи може да стане за 7–21 дни, но датата определяте вие и тя може да бъде до 90 дни напред. Така наемателят има време да намери ново жилище, а вие не губите нито купувача, нито последните месеци наем.
Ако договорът е дълъг, но наемателят и без това мисли да се мести, договорете доброволно прекратяване. Понякога връщането на депозита по-рано или опрощаването на последния наем е по-евтино от месеците чакане.
Проблемни наематели: неплащане и отказ да напуснат
Наемател, който не плаща от месеци или отказва да освободи имота след изтичане на договора, е една от причините собствениците да търсят директен купувач. Такъв имот може да бъде продаден – купувачът поема и проблема, и времето за решаването му по законния ред. Офертата неизбежно отразява този риск, затова е по-близо до долната граница на обичайните 75–92% от пазарната стойност.
Подобни случаи описваме по-широко в изкупуване на проблемни имоти.
Първо попитайте наемателя дали не иска да купи
Звучи очевидно, но рядко се прави. Наемателят познава имота, не му трябва оглед и понякога има готов кредит или спестявания. Продажбата на него е продажба без посредник в най-чистия ѝ вид. Наемателят на частно жилище по правило няма законно право да купи пръв, но нищо не ви пречи да му предложите.
Ако наемателят е изряден, договорът е на пазарен наем, а имотът е в голям град, купувач инвеститор чрез агенция може да плати пълна пазарна цена – вероятно повече от нашата оферта. Директен купувач е по-добрият избор, ако бързате, когато наемателят създава проблеми или когато не искате месеци наред да координирате огледи. Ако имотът ви не е единственото жилище, проверете и правилата в статията за данъка при продажба на имот. За конкретно предложение попълнете формата и посочете срока на договора и размера на наема.
Често задавани въпроси
Трябва ли да уведомя наемателя, че продавам имота?
Законът не ви задължава да искате разрешение, но без съдействието на наемателя огледът е труден. Ако договорът съдържа клауза за достъп при продажба, спазете предвиденото в нея предизвестие. След сделката наемателят трябва да бъде уведомен писмено за новия собственик и за сметката, по която да плаща наема.
Може ли новият собственик да изгони наемателя веднага след покупката?
Зависи от договора. Ако той няма достоверна дата, купувачът по правило не е обвързан и може да поиска имотът да бъде освободен. Ако има достоверна дата, договорът продължава до изтичането си, а при срок над една година – за целия срок само ако е вписан. Освобождаването става по законния ред, а не със смяна на ключалки.
Какво става с депозита на наемателя след продажбата?
Купувачът, който влиза в договора като наемодател, ще трябва да върне депозита в края на наема. Затова обикновено продавачът му го прехвърля или сумата се приспада от цената при сделката. Ако договорът се прекратява с продажбата, продавачът връща депозита на наемателя след проверка на състоянието на имота.
Има ли наемателят право да купи имота преди други купувачи?
По правило не. Законът не дава на наемателя на частно жилище право на предпочтително купуване, освен ако такова не е уговорено в договора за наем. Все пак е разумно да го попитате – той познава имота и понякога е най-бързият и най-изгодният купувач, особено ако продавате без посредник.
Мога ли да продам апартамента, ако наемателят не плаща и отказва да напусне?
Да. Купувачът поема имота в състоянието, в което е, включително проблема с обитателя, и го решава по законния ред. Офертата в такъв случай е по-ниска, защото отразява времето и разходите за освобождаване. Преди сделката е добре да документирате задълженията на наемателя, тъй като вземането за неплатения наем остава ваше.
Плаща ли се данък при продажба на апартамент, който съм отдавал под наем?
Отдаването под наем само по себе си не променя правилата за данъка при продажба. Не се облага продажбата на един жилищен имот, притежаван повече от три години, както и на до два имота, притежавани повече от пет години. Ако продавате втори имот, купен наскоро, вероятно ще дължите данък върху печалбата. Наемният доход се декларира отделно, както всяка година.