Най-сигурният признак за измама при изкупуване на имот е искане да платите нещо, преди да сте получили парите си при нотариуса – такса за оценка, „депозит за резервация“, разходи за проверка. Вторият е натискът да подпишете бързо документ, различен от нотариален акт за продажба: пълномощно, договор за заем, празни бланки. Сериозният купувач плаща цената по банков път в деня на сделката и не иска от вас нищо предварително.
Изкупуването на имоти е законна дейност, но хората, които продават спешно – заради дълг, наследство или развод – са удобна мишена. Тази статия е написана, за да можете да проверите всеки купувач, включително нас, по едни и същи критерии.
Осем сигнала за опасност
| Сигнал | Защо е опасен | Какво да направите |
|---|---|---|
| Такса преди сделката – за оценка, проверка, „резервация“ | Парите изчезват, а купувач няма | Не плащайте; офертата трябва да е безплатна |
| „Офертата важи само днес“ | Натискът цели да не проверите нищо | Поискайте писмена оферта със срок от няколко дни |
| Пълномощно в полза на купувача или негов човек | С него имотът може да бъде продаден или ипотекиран без вас | Никога не давайте пълномощно за разпореждане с имота |
| Плащане в брой извън кантората | Няма доказателство, рискът от фалшиви банкноти и грабеж е ваш | Само банков превод или блокирана сметка в банка |
| „Да запишем по-ниска цена, разликата – на ръка“ | Неплатената разлика трудно се доказва | В акта – само реалната цена |
| „Заем“, при който подписвате продажба | Това е продажба, а не обезпечение | Прочетете какво подписвате при нотариуса |
| Искане за оригиналния акт или ключовете преди плащане | Владението се губи, а парите ги няма | Ключове – след като парите са по сметката ви |
| Подпис върху празни листове или „стандартен“ договор с неустойки | Текстът се попълва по-късно в чужда полза | Подписвайте само прочетен, попълнен документ |
Нито един от тези сигнали не е задължително доказателство за измама, но всеки е достатъчна причина да спрете и да проверите. Почтен купувач няма проблем да изчака, докато се посъветвате с адвокат или с близки.
Предложението за по-ниска цена в акта заслужава отделно внимание, защото често се представя като услуга за продавача – „ще спестите от данъци“. В действителност таксите и местният данък при придобиване по правило са за сметка на купувача, така че спестяването е негово, а рискът от неплатената разлика остава ваш. Подробно – в статията за данъчната оценка и пазарната цена.
„Заем“, който всъщност е продажба
Една от най-тежките схеми е насочена към хора с дългове. Предлага се бърз заем, а като „гаранция“ собственикът подписва при нотариус договор за продажба на жилището, често на цена далеч под пазарната и с устно обещание, че ще „си го върне“, когато погаси заема. По документи обаче имотът вече е продаден и новият собственик може да го препродаде.
Ако имате нужда от пари срещу имот, разберете точно какво подписвате: договор за заем с ипотека е едно, нотариален акт за покупко-продажба – съвсем друго. Ако имотът ви вече е с възбрана или дълговете растат, продажбата преди публична продан обикновено оставя повече, отколкото заем с такива условия – вижте имот с възбрана или запор.
Как да проверите фирмата, която иска да купи имота
- Поискайте ЕИК. Всяко дружество в България има единен идентификационен код. Ако ви го откажат, разговорът може да приключи тук.
- Проверете го в Търговския регистър. Регистърът е публичен и безплатен за справки: вижте наименованието, седалището, дали дружеството е активно и дали не е в ликвидация или несъстоятелност.
- Вижте кой го представлява. Управителят или представляващият е лицето, което може да подпише при нотариуса. Ако ще подписва друг, той трябва да има нотариално заверено пълномощно от дружеството.
- Сверете имената навсякъде. Наименованието в писмената оферта, в нотариалния акт и титулярът на банковата сметка, от която идват парите, трябва да съвпадат.
- Поискайте всичко писмено. Цена, срок, кой плаща разходите, начин на плащане. Устните обещания не се изпълняват по съдебен ред.
Повече критерии за избор на купувач – опит, прозрачност на офертата, начин на работа – са събрани в статията как да изберете фирма за изкупуване на имоти.
Безопасно плащане: как точно да получите парите
Има два сигурни механизма. При първия купувачът превежда цената по вашата банкова сметка в деня на нотариалния акт и нотариусът изповядва сделката, след като плащането е потвърдено. При втория парите се внасят предварително по блокирана (ескроу) сметка в банка и се освобождават във ваша полза срещу представяне на вписания нотариален акт.
- Преди актакупувачът внася цената по блокирана сметка
- При нотариусаподписвате нотариалния акт
- Вписванеактът се вписва в Имотния регистър
- Освобождаванебанката превежда парите по вашата сметка
И при двата варианта няма момент, в който имотът е прехвърлен, а парите все още са у купувача без гаранция. Законът освен това ограничава големите плащания в брой, така че предложение да получите цената „в плик“ само по себе си е сигнал. Ако имотът е ипотекиран, частта за банката се превежда директно към нея, а остатъкът – към вас.
Нотариусът ви пази, ако го използвате правилно
Нотариусът проверява самоличността на страните, собствеността и представителната власт и изчита акта пред вас. Това е силна защита, но тя покрива само документа, който подписвате – не устни уговорки, не пари в брой и не други документи, подписани в кола пред кантората.
- Поискайте проекта на акта предварително и го прочетете спокойно у дома.
- Проверете, че цената в акта е реалната и че начинът на плащане е описан.
- Задайте въпросите си на нотариуса – той е длъжен да ви разясни акта.
- Не подписвайте нищо друго в същия ден, ако не сте го прочели предварително.
Пазете документите и самоличността си
Част от измамите изобщо не започват с купувач. Сканирано копие на лична карта и нотариален акт, изпратено на непознат „за предварителна оценка“, може да послужи за подправено пълномощно. Затова за ориентировъчна оценка давайте само описание на имота – адрес, площ, етаж, състояние – а копия на документите предоставяйте едва след като сте проверили купувача.
Ако се съмнявате, че с имота ви се случва нещо без ваше знание, поискайте справка или удостоверение за тежести за имота от Службата по вписванията. Там се вижда всяко вписване – продажба, ипотека, възбрана, искова молба.
Особено внимателни трябва да са собствениците, които живеят в чужбина. Пълномощното е необходимо, но то е и най-удобният инструмент за злоупотреба. Давайте го само на човек, на когото имате пълно доверие, като в него изрично са описани имотът, минималната цена и банковата сметка, по която трябва да постъпят парите – така пълномощникът не може да продаде на друга цена или да получи сумата в брой. Как се оформя такова пълномощно, обясняваме в статията за продажба на имот от чужбина.
Пет въпроса преди всеки подпис
- Платил ли съм нещо, преди да получа цената? Ако отговорът е „да“ – спрете.
- Знам ли кое дружество купува, с ЕИК, проверен в Търговския регистър?
- Цената в документа същата ли е като договорената?
- Парите идват ли по банков път, от сметка на купувача?
- Подписвам ли нотариален акт за продажба, а не пълномощно, заем или празен лист?
Същият чеклист работи и при предварителен договор с капаро: капарото се плаща от купувача на продавача, а не обратно, и се превежда по банков път.
Ако подозирате измама
Не плащайте и не подписвайте нищо повече. Запазете съобщенията, имейлите и всички документи, които сте получили. Ако вече сте подписали пълномощно, потърсете незабавно адвокат – оттеглянето на пълномощно също се прави по определен ред и е добре да е документирано. При опит за измама може да подадете сигнал до полицията или прокуратурата.
Как работим ние – за да можете да ни проверите
Прилагаме към себе си същите критерии. Не искаме пари преди сделката: ориентировъчната оценка до 24 часа, огледът и писмената оферта са безплатни, а комисионната за продавача е 0%. Офертата е писмена, идва до 48 часа след огледа и е валидна 7 дни, без ангажимент. Не искаме пълномощно за разпореждане с имота.
В нотариалния акт се записва реалната цена, нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка, а цената постъпва по сметката ви с банков превод в деня на сделката или чрез блокирана банкова сметка. Как се стига до сумата, обясняваме открито в статията как се формира офертата, а целият процес е описан на страницата как работим. Когато сте готови, поискайте оферта и проверете всичко по този списък.
Често задавани въпроси
Как да проверя дали фирма за изкупуване на имоти е истинска?
Поискайте ЕИК и го проверете в Търговския регистър – там се виждат наименованието, статусът и кой представлява дружеството. Сверете името с писмената оферта и с титуляря на банковата сметка, от която ще дойде плащането. Сериозната фирма дава тази информация без колебание.
Нормално ли е да платя такса за оценка на имота?
Ако сами поръчате оценка от независим лицензиран оценител, плащате на него и това е нормално. Но купувач, който иска пари, за да ви направи оферта, или „депозит за сериозност“ преди сделката, е сигнал за опасност. При директно изкупуване офертата трябва да е безплатна.
Може ли да дам пълномощно на купувача, за да ускори документите?
Пълномощно за продажба, ипотекиране или друго разпореждане с имота – никога. Дори за отделни удостоверения е по-безопасно да ги поискате сами или да упълномощите близък човек, и то само за конкретния документ. Повечето удостоверения, нужни на купувача, той може да набави и без ваше пълномощно.
Безопасно ли е да получа цената в брой при нотариуса?
Не е препоръчително. Големите плащания в брой са ограничени от закона, а в брой няма банкова следа, че сумата е платена изцяло. Има и чисто физически риск – фалшиви банкноти, грешно преброяване, кражба. Банковият превод или блокираната сметка решават всички тези проблеми.
Какво да направя, ако вече съм подписал нещо съмнително?
Спрете всякакви следващи стъпки и се консултирайте с адвокат веднага, като носите всички документи. Ако сте подписали пълномощно, обсъдете оттеглянето му. Поискайте справка за имота от Службата по вписванията, за да видите дали вече има вписвания, за които не знаете.
Как да разбера дали някой не е извършил сделка с моя имот?
Поискайте справка или удостоверение за тежести за имота от Службата по вписванията. В партидата на имота се вписват продажби, ипотеки, възбрани и искови молби, така че всяко действие с имота се вижда там. Ако забележите вписване, което не сте разрешили, търсете адвокат незабавно.