Данък при продажба на имот

При продажба на имот физическото лице дължи данък само ако продажбата не попада в изключенията на Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Не се облага продажбата на един жилищен имот, притежаван повече от 3 години, на до два недвижими имота, притежавани повече от 5 години, и на имот, получен по наследство – без значение кога е наследен.

Ако изключение няма, данъкът е 10% от облагаемия доход: продажната цена минус документално доказаната цена на придобиване, намалена с още 10% нормативно признати разходи. Ефективно това са 9% от печалбата. Доходът се декларира с годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година.

Три въпроса, които решават дали дължите данък

1. Получен ли е имотът по наследство? Ако да – доходът от продажбата не се облага, дори да продавате седмица след откриването на наследството. Ако сте придобили част от имота по друг начин, вижте раздела за наследството по-долу.
2. Жилище ли е и притежавате ли го повече от 3 години? Ако продавате един жилищен имот, придобит преди повече от три години, данък не се дължи.
3. Притежавате ли го повече от 5 години? Тогава видът на имота няма значение – освободени са до два недвижими имота, плюс земеделски земи и гори без ограничение в броя.

Ако и на трите въпроса отговорът е „не“, продажбата се облага. Това се случва най-често при жилище, купено преди по-малко от три години, при гараж, магазин или ателие, притежавани под пет години, и при инвеститори, които продават няколко имота в една година.

Правилото за 3 години – как се броят

Срокът тече от датата на придобиване до датата на продажбата и трябва да е повече от три години. Датите се вземат от документите за собственост – нотариалния акт, договора или съдебното решение, с които сте станали собственик, и от нотариалния акт, с който продавате.

Предварителният договор не прехвърля собствеността, затова датата му не е датата на придобиване. Ако сте купили жилище на 15 март 2023 г., три години изтичат на 15 март 2026 г., а продажба на 16 март 2026 г. или по-късно вече попада в изключението. Разликата от няколко дни може да струва хиляди евро, затова при близки дати отложете нотариуса.

Изключението е за един жилищен имот в рамките на данъчната година. По правило за жилищен имот се смята обект, който по документи е жилище. Ателие, гараж, офис или магазин не са жилища, дори някой да живее в тях, и за тях се прилага правилото за пет години.

Правилото за 5 години и земеделските земи

След пет години собственост видът на имота престава да има значение. До два недвижими имота – апартамент, къща, гараж, парцел, магазин – могат да бъдат продадени в една година без данък. Земеделските земи и горите не влизат в тази бройка, така че продажбата им не изразходва изключението за другите два имота.

Ако в една година продавате повече имоти, отколкото покриват изключенията, поне една от продажбите се облага. Как точно се разпределят изключенията при смесени случаи – жилище над три години плюс други имоти над пет – е добре да уточните с данъчен консултант преди сделките.

Данък при продажба на наследствен имот

Доходът от продажба на наследен имот не се облага с данък върху доходите, независимо колко време е минало от наследяването. Наследниците обаче имат други задължения: удостоверение за наследници и декларация за наследяване в 6-месечен срок. Съпрузите и низходящите (деца, внуци) не плащат данък върху наследството, а за останалите наследници сумата зависи от общината.

Капанът е в частите, които не са наследени. Ако сте наследили половината от апартамента, а другата половина сте купили от брат си преди година, при продажбата наследената половина е освободена, но купената по правило се облага, ако не отговаря на правилата за 3 или 5 години. Как се организира продажба с няколко наследници, обясняваме в статията за продажба на наследствен имот.

Облага ли се моята продажба? Седем типични случая

При дарен имот изключението за наследство по правило не важи. Как се броят сроковете и коя е цената на придобиване в такъв случай, проверете с данъчен консултант – отговорът зависи от конкретните документи.

Как се изчислява данъкът – формула и пример

Формулата е: данък = (продажна цена − цена на придобиване) × 90% × 10%. Ако разликата е отрицателна, данък не се дължи; по правило загубата не намалява облагаемия доход от други сделки.

Пример: апартамент, купен през 2024 г. за 100 000 €, се продава през 2026 г. за 125 000 €. Притежаван е по-малко от три години и не е наследен. Положителната разлика е 25 000 €, след 10% нормативни разходи облагаемият доход е 22 500 €, а данъкът – 2 250 €, или 9% от печалбата.

Същият апартамент, продаден за същата цена, но три години и два месеца след покупката, при положение че е единственото жилище, продадено от собственика през годината, не поражда данък. Няколко месеца изчакване в този пример струват 2 250 €, затова при близки срокове си струва да сверите датите, преди да изберете ден за нотариуса.

Ремонтите, обзавеждането и лихвите по кредита по правило не се приспадат отделно – за тях законът дава именно 10% нормативни разходи. Затова е важно цената на придобиване да е документирана: ако не можете да я докажете, облагаемият доход може да се изчисли върху почти цялата продажна цена.

Съпрузи, съсобственици и няколко продавачи

Изключенията по правило се преценяват за всеки собственик поотделно, защото данъкът върху доходите е личен. Ако двама братя продават наследен апартамент, и двамата са освободени. Ако единият е купил своя дял преди година, а другият го е наследил, резултатът за тях може да е различен.

При имот в съпружеска имуществена общност или в съсобственост след развод проверете с данъчен консултант кой и в какъв дял декларира дохода. Практическите стъпки при такава продажба са описани в статията за продажба на имот след развод.

Кога и как се декларира

Облагаемият доход от продажба се посочва в годишната данъчна декларация за годината на сделката, която се подава до 30 април на следващата година. В същия срок се плаща и данъкът. Купувачът не удържа данъка вместо вас – задължението е изцяло на продавача.

Независимо дали дължите данък, пазете нотариалния акт за придобиване, акта за продажба и платежните документи. При проверка именно те доказват датите, цените и това, че продажбата попада в изключението.

Капаните, които излизат най-скъпо

• Ниска цена в стария акт. Ако при покупката в акта е записана данъчната оценка вместо реалната цена, сега печалбата „на хартия“ е по-голяма и данъкът – също. Защо подценяването вреди и на двете страни, обясняваме в статията за данъчната оценка и пазарната цена.
• Датата на предварителния договор. Броенето на трите години от него вместо от нотариалния акт е често срещана грешка.
• Втората продажба в годината. Изключението за три години е за едно жилище; второ жилище, притежавано под пет години, се облага.
• Нежилищен обект. Ателие или гараж не ползват правилото за три години.
• Купени дялове от наследство. Освободена е само наследената част.
• Липсващи документи за придобиване. Без доказана цена на придобиване основата за данъка расте.

Данъкът при директна продажба на купувач

Данъчният режим не зависи от това на кого продавате – на семейство с ипотечен кредит, през агенция или директно на нас. Разликата е в останалите разходи: при директно изкупуване ние плащаме нотариалната такса, вписването и местния данък, а комисионната е 0%. Ако продажбата ви се облага, данъкът върху дохода остава ваш и се изчислява върху цената в нотариалния акт.

Когато продажбата е освободена, нетната сума е цялата цена минус евентуалното погасяване на ипотека. Ако искате да знаете каква ще бъде тази цена, поискайте безплатна оферта – ориентировъчната оценка идва до 24 часа, а писмената оферта е без ангажимент. Преди сделката е добре да подготвите и документите за продажба, включително актовете, които доказват кога и за колко сте придобили имота.