Директното изкупуване е стандартна покупко-продажба на недвижим имот по Закона за задълженията и договорите — с нотариален акт и вписване в Имотния регистър. Разликата с продажбата чрез агенция е, че купувачът е известен от самото начало и разполага с капитала, така че отпадат обявите, десетките огледи и чакането на банково одобрение.
Типичен график при чисти документи
- Ден 1Заявка
- До 24 чОбаждане
- Ден 2–4Оглед
- До 48 чОферта
- Ден 7–21Нотариус
Седемте стъпки
- Заявка онлайнПопълвате формата: вид и адрес на имота, площ, състояние, особености и удобен час за разговор. Отнема около две минути и не изисква документи.
- Обаждане и ориентировъчна оценкаДо 24 часа в работни дни ви се обажда консултант. Уточнява детайлите и ви казва ориентировъчен диапазон — още преди огледа знаете дали разговорът си струва.
- ОгледЕдин оглед от 20 до 40 минути в удобен за вас час. Гледаме състоянието, инсталациите, дограмата, общите части. За имоти извън големите градове може да започнем с видеооглед.
- Проверка на документите и тежеститеЗа наша сметка правим справка в Имотния регистър за ипотеки, възбрани и други вписвания, проверяваме кадастъра и данъчната оценка. Така няма изненади при нотариуса.
- Писмена офертаДо 48 часа след огледа получавате писмена оферта: сума, дата на сделката, кой какво плаща, срок за освобождаване на имота. Валидна е 7 дни и не ви задължава.
- Предварителен договор (по желание)Ако е нужно време за документи или за погасяване на ипотека, подписваме предварителен договор и плащаме капаро. Ако всичко е готово, отиваме направо при нотариус.
- Нотариус и плащанеПодписвате нотариалния акт, а цената постъпва по банков път в същия ден — или през блокирана сметка. При ипотека частта на банката се превежда директно към нея.
Кой какво плаща
По закон местният данък при придобиване се дължи от купувача, освен ако е уговорено друго, а нотариалната такса обичайно също се поема от купувача. При нас това е изрично: всички разходи на купувача са за наша сметка, а вие не плащате комисионна.
| Разход | Размер | Кой плаща |
|---|---|---|
| Нотариална такса | по тарифата към ЗННД, напр. ≈ 566 € с ДДС за имот от 100 000 € | ние |
| Вписване в Имотния регистър | 0,1% от цената | ние |
| Местен данък при придобиване | 0,1–3% според общината | ние |
| Справка за тежести, кадастър | няколко десетки евро | ние |
| Комисионна | — | няма |
| Данък върху печалбата (ако се дължи) | 10% от облагаемия доход | продавачът, по закон |
Данъкът върху дохода от продажбата не се дължи в повечето случаи — например при единствено жилище, притежавано повече от 3 години, или при наследствен имот. Подробности: данък при продажба на имот.
Какво проверяваме преди офертата
- Собствеността — нотариален акт или друг документ и дали всички собственици са известни.
- Тежестите — ипотеки, възбрани, искови молби и договори за наем, вписани в Имотния регистър.
- Съответствие с кадастъра — площ, граници, идентификатор.
- Узаконяване — акт 16 или удостоверение за търпимост при по-стари и пристроени сгради.
- Данъчната оценка — върху нея и върху цената се изчисляват таксите.
Ако открием проблем, казваме ви го още преди офертата и обясняваме дали може да се поправи, колко време ще отнеме и как се отразява на сумата. Често проблемите изглеждат по-страшни, отколкото са — несъответствие в кадастъра, например, обикновено се коригира за няколко седмици.
Какво никога не правим
Всеки от тези похвати е типичен за недобросъвестни купувачи. Ако срещнете някой от тях — у нас или другаде — прочетете как да разпознаете измама при изкупуване, преди да подпишете каквото и да е.
При сложни случаи
Ипотеката се погасява от цената при самия нотариус, като частта на банката отива директно към нея. При възбрана дългът към взискателя се плаща от цената и възбраната се заличава. При наследство и съсобственост е нужно участието на всички собственици — или продажба на конкретна идеална част. Всеки от тези случаи има собствена страница: ипотека, възбрана, наследство, идеални части.
Често задавани въпроси
Трябва ли да присъствам на огледа?
Желателно е вие или човек, на когото имате доверие, да отвори имота. Ако живеете в друг град или в чужбина, огледът може да стане с видеоразговор или с роднина, а сделката — с нотариално заверено пълномощно.
Може ли офертата да се промени след огледа?
Ориентировъчната оценка по телефона е диапазон; писмената оферта след огледа е конкретна сума. Тя се променя само ако при проверката на документите излезе нещо съществено, което не е било известно — например неотразена възбрана. Тогава ви обясняваме защо.
Кой избира нотариуса?
Обикновено ние предлагаме нотариус в района на имота, но ако имате доверен нотариус, сделката може да се изповяда при него. Важното е нотариусът да е по местонахождението на имота, както изисква законът.
Мога ли да остана в имота след продажбата?
Да, по договаряне. Срокът за освобождаване се записва в договора — често няколко седмици след сделката, за да имате време да се преместите. Без такава уговорка имотът се предава при подписването.
Какво става, ако се откажа след предварителния договор?
Тогава важат правилата за капарото: ако продавачът се откаже, по правило връща капарото в двоен размер. Затова предварителен договор подписваме само когато сте сигурни, и винаги можете да вземете време за размисъл преди това.
Работите ли с имоти извън големите градове?
Да. За по-малки населени места често правим първоначалната оценка по снимки и видео, а след това един оглед на място преди сделката. Срокът може да е с няколко дни по-дълъг заради набавянето на документи от общината.