След развода жилището, придобито по време на брака, престава да бъде съпружеска имуществена общност (СИО) и става обикновена съсобственост – по правило по една втора за всеки от бившите съпрузи. За да се продаде целият имот, трябва да подпишат и двамата. Ако единият откаже, другият може да продаде само своята половина, като първо я предложи на бившия си партньор.
Разводът рядко е спокоен период, а жилището обикновено е най-голямата обща ценност. По-долу няма съвети кой е прав. Има юридическата рамка, трите практически решения и начините сделката да се случи, без двамата да трябва да седят на една маса повече от необходимото.
Какво се променя за жилището с решението за развод
Докато бракът трае, общността е бездялова: никой от съпрузите не притежава „своята половина“, която да продаде отделно. С прекратяването на брака това се променя и всеки получава определен дял. Обичайно дяловете са равни, но в някои случаи съдът може да определи различни, ако приносът на единия е значително по-голям. Затова първата стъпка е да прочетете решението или одобреното споразумение.
Не всичко, придобито по време на брака, е общо. Имот, получен по наследство или дарение, както и имот, купен изцяло с лични средства, по правило остава собственост на единия. Ако сте имали брачен договор с режим на разделност, правилата също са различни.
Ако не сте сигурни какъв е режимът, погледнете нотариалния акт и датата на покупката. Жилище, купено по време на брака, по правило е общо, дори ако в акта е записано името само на единия съпруг. А дали едно жилище е лично – например купено изцяло с парите от продаден наследствен имот – понякога се доказва едва пред съда.
Продажба на имот между съпрузи и от единия съпруг
Двете ситуации се бъркат често. Докато сте женени, имот в СИО по правило се продава само с участието и на двамата съпрузи. Сделка, подписана само от единия, може да бъде оспорена, затова нотариусът ще поиска и двата подписа. Пак докато трае бракът, единият съпруг не може да продаде на другия „половината“ от общото жилище, защото такава половина все още не съществува.
След развода нещата стоят иначе. Бившите съпрузи са обикновени съсобственици и единият може да купи дела на другия с нормален договор пред нотариус. Това е и най-честият начин единият да запази жилището.
Три възможни решения за общото жилище
| Решение | Какво изисква | Предимство | Риск |
|---|---|---|---|
| Съвместна продажба на трето лице | Подписите на двамата | Всеки получава пълната стойност на половината си | Нужно е съгласие за цената и датата |
| Единият изкупува дела на другия | Средства или нов кредит за изкупуващия | Жилището остава в семейството, децата не се местят | Банката трябва да одобри изкупуващия като единствен длъжник |
| Продажба само на своята половина | Предварителна покана до бившия съпруг | Не зависи от съгласието на другия | Делът се продава с голяма отстъпка |
Ако имате избор, първите две решения почти винаги са по-изгодни от третото. Продажбата на идеална половина е изход, а не стратегия.
Изкупуване на дела на бившия съпруг: как се смята сумата
Пример: апартамент с пазарна стойност 180 000 € и остатък по общия ипотечен кредит 50 000 €. Нетната стойност, която двамата делят, е 130 000 €.
Съпругът, който напуска, получава половината от нетната стойност – 65 000 €. Съпругът, който остава, трябва да осигури тези пари и да поеме сам целия остатък по кредита, а за това е нужно съгласието на банката. Без него напускащият остава съдлъжник по кредит за жилище, което вече не е негово.
Затова редът на разговорите има значение. Преди да договаряте сумата за изплащане, попитайте банката дали ще отпусне или прехвърли кредита само на изкупуващия и при какви условия. Ако отговорът е отрицателен, по-добре е да го научите в началото, отколкото след седмици спорове за цената.
Разходите за нотариус, вписване и местен данък зависят от това дали прехвърлянето се оформя като продажба на дял или като доброволна делба. Попитайте нотариуса кой вариант е подходящ във вашия случай – разликата понякога е съществена.
Когато единият отказва да продава
Несъгласието има три изхода. Първият е разговор с помощта на медиатор или адвокати – често се оказва, че спорът не е за жилището, а за цената или за срока. Вторият е продажба на вашата идеална половина. Бившият ви съпруг има право на предпочтително изкупуване по чл. 33 ЗС, затова дялът първо се предлага на него при същата цена и условия, най-често с покана чрез нотариус. Третият е съдебна делба, при която за неподеляемо жилище съдът може да го възложи на единия срещу изплащане на другия или да го изнесе на публична продан.
Честно казано, половината от апартамент се продава трудно и с голяма отстъпка: офертите за идеални части обикновено са 50–75% от пропорционалната стойност. Повече за процедурата ще намерите в изкупуване на идеални части.
Общият ипотечен кредит след развода
Банката не е страна по вашия развод. Каквото и да пише в споразумението за това кой плаща, пред банката и двамата остават длъжници, докато кредитът не бъде погасен или банката не освободи единия.
- Ако единият спре да плаща, банката може да търси цялата вноска от другия.
- Просрочие се отразява в кредитната история и на двамата.
- Продажбата с погасяване на кредита от цената е най-чистият начин да прекъснете финансовата връзка.
- Поемането на кредита от единия изисква ново одобрение от банката.
- Поискайте писмо за остатъка, преди да обсъждате каквато и да е цена.
Как точно се погасява кредитът в деня на сделката, обясняваме в продажба на имот с ипотека.
Продажба без излишни срещи между бившите съпрузи
- Заявка от единия. Достатъчно е единият да попълни формата; офертата изпращаме писмено и на двамата, за да няма съмнение в числата.
- Един оглед. Провежда се с този, който живее в жилището, или като видеооглед.
- Писмена оферта. Валидна е 7 дни и не задължава никого. Всеки може да я обсъди със свой адвокат.
- Подписване чрез пълномощник. Ако не искате да се виждате, единият или двамата могат да упълномощят адвокат или близък с нотариално заверено пълномощно.
- Плащане на две сметки. Първо се погасява кредитът, а остатъкът се разделя по дяловете и се превежда директно на всеки от вас.
Кога да се изнесете: датата на сделката и децата
Едно от най-трудните неща при развод е преместването, особено ако в жилището живеят деца. При директна продажба датата на нотариалния акт не се налага от купувача. При чисти документи сделката може да стане за 7–21 дни, но можете да изберете и по-късна дата – до 90 дни. Така изнасянето може да съвпадне с края на учебния срок или с момента, в който новото жилище е готово.
Ако подписвате предварителен договор с капаро, той също изисква подписите на двамата съсобственици. Уговорете в него кой и до кога освобождава имота, какво остава в жилището и как се разделя капарото. При отказ от сделката продавачът го връща в двоен размер, затова никой от двамата не бива да поема подобно задължение сам. Повече за последиците ще намерите в статията за предварителния договор и капарото.
Кога директната продажба не е най-добрата идея
Ако двамата сте съгласни да продадете, не бързате и жилището е в добро състояние, пазарната продажба чрез агенция за няколко месеца вероятно ще даде по-висока цена. Ако единият иска да запази жилището и банката ще одобри кредит само на негово име, изкупуването на дела е по-добро решение от продажбата. А ако спорът е за размера на дяловете, първо го решете със съда или със споразумение, защото от него зависи как се разделя цената.
Директната продажба е полезна, когато всеки месец чакане тежи – двойни разходи за жилище, общ кредит, напрежение. Сравнете сценариите в калкулатора, а когато сте готови, поискайте оферта и отбележете, че имотът е след развод.
Често задавани въпроси
Може ли бившият ми съпруг да продаде своята половина на непознат?
Може, но първо е длъжен да я предложи на вас при същите условия, обикновено с нотариална покана. Ако не го направи, имате право да изкупите продадения дял по съдебен ред в двумесечен срок от узнаването. На практика купувачите на идеални части изискват доказателство, че поканата е изпратена.
Трябва ли да се срещаме с бившия си съпруг при нотариуса?
Не е задължително. Всеки от вас може да упълномощи адвокат или близък човек с нотариално заверено пълномощно, в което изрично са посочени имотът и правото да бъде продаден. Така сделката се подписва в един ден, без двамата да присъствате лично в една стая.
Как се делят парите, ако след развода единият е плащал кредита сам?
Пред банката двамата са отговорни за целия кредит, но в отношенията помежду си този, който е платил повече от своята част, по правило може да търси разликата от другия. Най-лесно е това да се уреди при продажбата – с писмено съгласие цената да се раздели не наравно, а с отчитане на платеното. За точната сметка се посъветвайте с адвокат.
Можем ли да продадем жилището, ако сме разделени, но още не сме разведени?
Да. Докато бракът не е прекратен, имотът е в съпружеска имуществена общност и се продава със съгласието и подписите на двамата съпрузи. Цената постъпва по уговорената сметка и вие решавате как да я разпределите, а окончателното уреждане на имуществените отношения може да се отрази в споразумението при развода.
Дължи ли се данък, ако продадем общото жилище след развода?
Важат общите правила за данъка при продажба на имот. Продажбата на един жилищен имот, притежаван повече от три години, не се облага. По правило срокът се брои от придобиването на жилището по време на брака, а не от развода, но при съмнение проверете с данъчен консултант.
Какво става, ако бившият ми съпруг живее в жилището и не пуска купувачи?
Без достъп оглед трудно може да се направи, а без оглед няма точна оферта. Можете да продадете своята идеална част и без съгласието му, като спазите поканата по чл. 33 ЗС, или да поискате съдебна делба. Понякога помага и видеооглед, уговорен чрез адвокатите, за да не се налага лична среща.