Разходи и такси при продажба на имот (2026)

При покупко-продажба на имот в България се плащат три задължителни разхода: нотариална такса по държавна тарифа (плюс 20% ДДС, ако нотариусът е регистриран), такса за вписване в Имотния регистър от 0,1% и местен данък при придобиване между 0,1 и 3% според общината. За апартамент за 150 000 € в голям град това прави общо около 4 600–5 300 €.

По правило тези суми са за сметка на купувача, освен ако страните не уговорят друго. Продавачът има свои, по-малко видими разходи: документи, евентуална комисионна, данък върху печалбата, ако не попада в изключенията, и такса за предсрочно погасяване на ипотека. По-долу са всички числа, без закръгляния там, където закръглянето заблуждава.

Нотариална тарифа 2026 в евро

Нотариалната такса се определя от тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и се изчислява върху т.нар. материален интерес – по-високата сума от договорната цена и данъчната оценка на имота. Таксата расте по степенна скала: всеки следващ интервал има фиксирана част и процент само върху сумата над долната си граница.

Таванът от 3 068 € се достига едва при материален интерес над около 2,54 млн. €, така че за почти всички жилищни сделки той няма значение. Важното за практиката е средният ред: повечето апартаменти и къщи попадат в интервала 51 131 – 255 646 €.

Как да изчислите нотариалната такса сами

1. Определете основата. Сравнете уговорената цена с данъчната оценка от удостоверението на общината и вземете по-високата сума.
2. Намерете реда в тарифата. Към фиксираната част добавете процента, умножен само по горницата над долната граница на реда.
3. Добавете ДДС. Ако нотариусът е регистриран по ДДС, умножете резултата по 1,2. Попитайте предварително – това се вижда и в сметката, която кантората издава.

Пример: имот за 100 000 € попада в реда 51 131 – 255 646 €. Таксата е 374 € + 0,2% × (100 000 − 51 130) = 374 + 97,74 ≈ 472 €, а с ДДС ≈ 566 €. Ако ви интересува не само колко струва нотариусът, а колко ще ви остане чисто при различните начини на продажба, ползвайте калкулатора „агенция или директна продажба“.

Колко струва сделката при 80 000, 150 000 и 300 000 €

Най-голямото перо не е нотариусът, а местният данък при придобиване. В таблицата той е даден като диапазон 2,5–3%, защото всяка община определя своята ставка; основата е същата като при нотариалната такса.

Забележете, че делът на разходите леко намалява с цената. Причината е в нотариалната тарифа: над 255 646 € процентът пада до 0,1%, докато вписването и местният данък остават пропорционални. При цени между 80 000 и 300 000 € това означава около 2,9–3,7% от цената само за прехвърлянето; при по-евтини имоти делът е малко по-висок.

Към тези суми понякога се добавят дребни разходи – удостоверения, преписи, заверки, които нотариусът начислява отделно. Поискайте предварителна сметка, за да няма изненади в деня на сделката.

Кой плаща нотариалните такси – купувачът или продавачът?

Нотариалната такса, вписването и местният данък по правило се плащат от купувача. За местния данък това е изрично законово правило с уговорката „освен ако е договорено друго“, а за нотариуса и вписването е утвърдена практика. Страните могат да разпределят разходите и по друг начин, но тогава е добре това да е записано още в предварителния договор.

Ако купувачът ползва банков кредит, към сделката се добавят и неговите разходи по кредита – оценка от банката, учредяване и вписване на ипотеката. Те не засягат продавача, но удължават срока до нотариуса и понякога стават причина сделката да се отложи.

Разходите, които остават за продавача

Продавачът рядко плаща нотариуса, но почти никога не излиза от продажбата без никакви разходи. Списъкът зависи от това как продавате и какъв е имотът.

• Документи: удостоверение за данъчна оценка, скица или схема от кадастъра, удостоверение за наследници при наследство – общинските и кадастралните такси са малки, но се плащат. Пълният списък е в ръководството за документите.
• Данък върху печалбата: 10% от облагаемия доход, ако продажбата не попада в изключенията за 3 и 5 години или за наследство – виж кога се дължи данък при продажба на имот.
• Ипотека: остатъкът по кредита се погасява от цената, а евентуалната такса за предсрочно погасяване зависи от договора. Как става на практика – в статията за продажба на имот с ипотека.
• Комисионна: при продажба чрез агенция – по договора за посредничество.
• Подготовка: почистване, дребни ремонти, снимки, понякога освежаване на цялото жилище.
• Месеците на изчакване: данък сгради, такса за битови отпадъци, сметки, такси към етажната собственост и лихви по кредит, докато имотът стои на пазара.

Какво се променя при продажба директно на купувач

При директно изкупуване ние сме купувачът и поемаме цялата сметка по прехвърлянето: нотариалната такса, вписването, местния данък, проверката на тежестите и набавянето на повечето документи. Комисионната за продавача е 0%. От разходите в предишния раздел за вас остават само евентуалният данък върху печалбата и таксата по ипотечния кредит, ако има такава.

Честното сравнение обаче е по нетната сума, а не по таксите. Директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност, защото купувачът поема ремонта, риска и времето до препродажба. Как точно се смята тя, обясняваме в статията как се формира директната оферта. Ако разполагате с време и имотът е в отлично състояние, продажбата чрез агенция може да ви остави повече пари дори след комисионната.

Къща, парцел или идеална част – какво е различно

Формулите са едни и същи, но основата и документите се променят. При къща с двор се прехвърлят и сградата, и правото на собственост върху земята, затова данъчната оценка обхваща двете, а нотариусът изисква скица на поземления имот и схема или скица на сградата. При парцел в малко населено място данъчната оценка нерядко е близо до пазарната цена или я надхвърля.

При продажба на идеална част на трето лице основата е цената на частта, но се появява допълнителен разход: другите съсобственици трябва първо да получат предложение при същите условия, обикновено с нотариална покана. Повече за тази процедура има в статията за изкупуване на идеални части.

Когато данъчната оценка е по-висока от цената

При стари къщи в малки населени места, при парцели и при имоти в лошо състояние данъчната оценка понякога надхвърля реалната пазарна цена. Тогава нотариалната такса, вписването и местният данък се изчисляват върху оценката, а не върху договорената сума, и сделката излиза по-скъпа, отколкото изглежда.

Пет грешки, които оскъпяват прехвърлянето

1. Сметката се прави с ставката на друга община. Разликата между 2,5% и 3% при имот за 200 000 € е 1 000 €.
2. Забравя се ДДС върху нотариалната такса и бюджетът „не стига“ с 90–170 € при цени между 80 000 и 300 000 €.
3. Данъкът при придобиване, който плаща купувачът, се бърка с данъка върху дохода, който евентуално дължи продавачът.
4. Разпределението на разходите не е записано и в деня на сделката започва спор кой какво плаща.
5. Сравняват се оферти само по цена, без да се извадят комисионна, подготовка и месечните разходи по изчакването.