Имот с ипотека може да се продаде, без първо да изплащате кредита със собствени пари: в деня на нотариалния акт купувачът превежда остатъка по заема директно към банката, а разликата – по вашата сметка. След като получи сумата, банката издава съгласие за заличаване на ипотеката и имотът преминава към новия собственик без тежест.
Това е най-честата „сложна“ сделка на пазара и нотариусите я познават добре. Трудностите обикновено не са правни, а организационни: точната сума към конкретна дата, таксата за предсрочно погасяване и координацията между трите страни. По-долу ги разглеждаме поред – включително най-неприятния случай, когато дългът надхвърля стойността на имота.
Как точно се плаща банката при продажбата
Механизмът се свежда до едно: цената се разделя на два превода. Първият погасява кредита изцяло, вторият е вашият чист остатък. Редът е следният.
- Поискайте писмо за остатъка. Банката посочва задължението към определена дата – главница, лихва, евентуална такса за предсрочно погасяване – и сметката, по която трябва да постъпи сумата.
- Получете оферта и уговорете дата. Денят при нотариуса трябва да попада в срока на писмото. Ако сделката се отложи, сумата се преизчислява с натрупаната лихва.
- Уведомете банката. Някои банки изискват тристранно споразумение, на други им стигат писмото и платежното нареждане. Попитайте кредитния си консултант какъв е техният ред.
- Подпишете при нотариуса. В нотариалния акт или в отделно споразумение се записва каква част от цената отива към банката и каква – към вас.
- Преводи и съгласие за заличаване. Купувачът нарежда двете суми по банков път. Банката потвърждава, че кредитът е погасен, и издава съгласие за заличаване на ипотеката.
- Заличаване в Имотния регистър. Съгласието се внася в Службата по вписванията и тежестта изчезва от партидата на имота.
Кой поема таксата за заличаването, се уговаря предварително – при нас това е част от разговора за офертата, а не изненада в деня на подписването. Нотариалната такса, вписването на акта и местния данък плащаме ние като купувач.
Писмото за остатъка: какво да проверите, преди да определите дата
Писмото от банката е единственият документ, който се добавя към стандартния пакет за продажба. От неговата точност зависи дали сделката ще мине гладко, затова го прочетете ред по ред.
- Точна сума към датата на сделката, а не към днешна дата.
- Дневна лихва – колко нараства задължението за всеки ден отлагане.
- Такса за предсрочно погасяване или изрично отбелязване, че такава не се дължи.
- IBAN и основание за плащане, които купувачът да впише в нареждането.
- Ангажимент на банката да издаде съгласие за заличаване след постъпване на сумата.
- Дали ипотеката обезпечава и друг продукт – втори кредит, овърдрафт или кредитна карта.
- Срок на валидност на писмото.
Последната точка в списъка с продукти е честа изненада. Ако със същия имот е обезпечен и потребителски кредит, банката ще поиска да бъде погасен и той, преди да освободи ипотеката. По-добре да го знаете в началото, отколкото при нотариуса. Пълния списък с останалите книжа ще намерите в ръководството за документите за продажба на имот.
Тристранно споразумение – кога е нужно и какво съдържа
Тристранното споразумение е договор между продавача, купувача и банката. В него се фиксират сумата за погасяване, сметките, датата и задължението на банката да освободи имота. То е обичайно, когато купувачът плаща със собствени средства или с кредит от друга банка, защото дава на всички страни писмена увереност, че парите ще отидат точно там, където трябва.
Когато купувачът ползва кредит от същата банка, процедурата често минава вътрешно и без отделно споразумение. При покупка с готов капитал, каквато е нашата, банката на продавача обикновено приема писмото и платежното нареждане, но ако настоява за тристранен документ, го подписваме – това е въпрос на няколко дни, а не на седмици.
Такса за предсрочно погасяване: прочетете договора си
Размерът на таксата зависи от договора за кредит и от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. При някои кредити тя е нула след определен период, при други е процент от погасената сума, а условията често се различават при фиксирана и при плаваща лихва. Затова не разчитайте на спомен от подписването преди години.
Отворете раздела за предсрочно погасяване или поискайте сумата писмено – тя така или иначе ще бъде включена в писмото за остатъка. Ако таксата е значителна, сравнете я с лихвата, която ще платите, ако продадете няколко месеца по-късно. Понякога по-бавният вариант е по-евтин, понякога – обратното.
Колко пари остават за вас: сметка с пример
Пример: двустаен апартамент получава директна оферта от 118 000 €. Остатъкът по кредита към датата на сделката е 64 500 €, а таксата за предсрочно погасяване по договора е 650 €.
В примера продавачът не плаща нито нотариус, нито вписване, нито местен данък – тези разходи са за наша сметка. Дали ще дължи данък върху печалбата, зависи от това колко години е притежавал имота и колко имота продава; ипотеката сама по себе си не променя правилата. Подробностите са описани в статията за данъка при продажба на имот, а как се стига до сумата от 118 000 € – в обяснението как се формира директната оферта.
Когато дългът е по-голям от стойността на имота
Това се случва, ако имотът е купен на върха на пазара с малко самоучастие или ако просрочените вноски са натрупали наказателна лихва. Тогава цената не стига, за да покрие кредита, а банката по правило дава съгласие за заличаване само срещу пълно погасяване на обезпеченото вземане. Изходите са няколко и никой не е идеален.
| Вариант | Как работи | Подходящ, когато |
|---|---|---|
| Доплащане при сделката | Разликата се покрива от спестявания или заем от близки в деня на нотариуса | Недостигът е малък спрямо цената |
| Споразумение с банката | Банката приема цената и разсрочва остатъка като необезпечен дълг | Банката предпочита бързо плащане пред дълго изпълнително дело; изисква преговори |
| Преструктуриране вместо продажба | Удължаване на срока или временно намалени вноски | Затрудненията са временни, а имотът ви е нужен |
| Пазарна продажба чрез агенция | По-висока цена срещу повече време | Вноските се плащат редовно и няма натиск |
Тук трябва да сме откровени: директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност. Ако сте на ръба, по-ниската цена може да задълбочи недостига, вместо да го реши. В такъв случай първо говорете с банката и едва след това сравнявайте предложения.
Продажба, преди банката да пристъпи към принудително изпълнение
Пътят от просрочена вноска до публична продан обикновено минава през няколко етапа: напомняния, обявяване на кредита за предсрочно изискуем, заповед за изпълнение от съда, дело при частен съдебен изпълнител, опис и продан. На всеки от тях продажбата по ваша инициатива все още е възможна – банката има интерес да получи парите си по-бързо и без разноски по делото.
Разликата в крайния резултат е съществена. На първата публична продан началната цена е 80% от оценката, а ако имотът не се продаде, на втората е 90% от началната цена на първата. От постъпленията първо се покриват таксите и разноските по изпълнението. Продажбата преди продан почти винаги оставя на собственика повече. Ако вече има наложена възбрана, прочетете какво означава тя в отделния текст за имот с възбрана или запор.
Кога директната продажба не е най-добрият вариант
Ако плащате вноските без проблем, имотът е в добро състояние и в търсен квартал, а продажбата не е спешна, класическата продажба чрез агенция за три до шест месеца вероятно ще ви донесе по-висока цена. Механизмът с банката е същият, независимо кой купува. Директната продажба има смисъл, когато времето струва пари – натрупваща се лихва, просрочие, преместване или нужда от сигурна дата.
Сравнете двата пътя с вашите числа в калкулатора агенция или директна продажба. Ако след това искате конкретно предложение, попълнете формата за оферта и посочете приблизителния остатък по кредита – така още ориентировъчната оценка ще показва колко реално ще остане за вас.
Често задавани въпроси
Трябва ли да искам разрешение от банката, преди да продам ипотекиран имот?
Отделно разрешение по правило не е нужно, защото ипотеката следва имота и банката така или иначе получава парите си при сделката. Някои договори обаче изискват да уведомите банката или съдържат условия при разпореждане с имота. Прочетете съответния раздел и поискайте писмото за остатъка – с него банката на практика вече участва в процеса.
Може ли купувач с ипотечен кредит да купи имот, който още е ипотекиран?
Да, това е често срещан случай: банката на купувача превежда остатъка към вашата банка, а разликата – към вас. Процедурата обаче отнема повече време, защото втората банка прави собствена оценка и одобрение. При купувач с готов капитал тази стъпка отпада и денят при нотариуса се определя по-лесно.
Колко време отнема заличаването на ипотеката след продажбата?
Обикновено от няколко дни до няколко седмици, в зависимост от вътрешния ред на банката. Сумата е получена в деня на сделката, затова забавянето е техническо, а не финансово. В договора с купувача се уговаря кой внася съгласието в Службата по вписванията и в какъв срок продавачът съдейства, ако банката поиска допълнителен подпис.
Мога ли да продам имот с ипотека, ако имам просрочени вноски?
Да, докато имотът не е продаден на публична продан, собственикът може да го продаде сам. Просрочието увеличава сумата в писмото за остатъка с наказателна лихва, а ако вече има изпълнително дело, към нея се добавят разноските при съдебния изпълнител. Колкото по-рано започнете, толкова повече остава за вас.
Плаща ли се данък при продажба на ипотекиран имот?
Ипотеката не променя данъчните правила. Продажбата на един жилищен имот, притежаван повече от три години, или на до два имота, притежавани повече от пет години, не се облага, както и продажбата на наследен имот. В останалите случаи се дължи данък върху печалбата. Подробности има в статията за данъка.
Какво става с имотната застраховка, когато кредитът бъде погасен?
Застраховката, сключена в полза на банката, обикновено е свързана с кредита и след погасяването може да бъде прекратена или прехвърлена. Попитайте застрахователя дали ви се полага връщане на част от премията за неизтеклия период. Този въпрос не спира сделката, но често се забравя и си струва да бъде уреден.