Имот с неуредени документи често може да бъде продаден, но не винаги веднага. Несъответствие в кадастъра или липсваща скица се оправят сравнително бързо, констативният нотариален акт и удостоверението за търпимост изискват повече време, а незаконният строеж не може да бъде предмет на сделка, докато не бъде узаконен. Затова първата стъпка винаги е диагноза – кой точно документ липсва и защо.
Много собственици чуват „този имот не може да се продаде“ още на първия разговор с брокер и се отказват. Истината обикновено е по-нюансирана. Въпросът рядко е „може ли“, а по-скоро „колко време ще отнеме, кой ще свърши работата и как това се отразява на цената“.
Диагноза: какъв е проблемът и колко е сериозен
| Проблем | Какво означава | Как се поправя | Време |
|---|---|---|---|
| Липсва скица или схема | Имотът не е нанесен или данните са стари | Поръчва се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) | Кратко |
| Несъответствие с кадастъра | Различна площ, граници или собственик | Изменение на кадастралната карта, обикновено с геодезист | Седмици до месеци |
| Няма нотариален акт | Собствеността е по стари документи или по давност | Констативен нотариален акт | Седмици до месеци |
| Сграда без акт 16 | Строежът не е въведен в експлоатация | Процедура, водена по правило от инвеститора | Зависи от строителя |
| Стара постройка без книжа | Строена без разрешение преди десетилетия | Удостоверение за търпимост от общината, ако са изпълнени условията | Месеци |
| Незаконен строеж | Пристройка, надстройка или обект без право да съществува | Узаконяване, ако е допустимо, или премахване | Месеци и повече |
Таблицата не замества проверката на конкретния имот, но показва голямата картина: горните редове са административна работа, долните могат да бъдат истински препятствия. Затова, преди да обсъждаме цена, искаме да видим документите – дори като снимки.
Какво да подготвите за първия разговор
Не е нужно да имате пълен комплект, за да поискате оценка. Достатъчно е да съберете това, което е у вас, дори да изглежда остаряло или непълно. Често един стар договор или скица от преди тридесет години решава въпроса по-бързо от всяка справка.
- Всички документи за собственост, които имате – включително ръкописни, стари или на името на починал роднина.
- Скица или поне идентификатора на имота по кадастъра.
- Строителни книжа, ако има: разрешение за строеж, одобрени планове, протоколи и актове.
- Удостоверение за данъчна оценка или последната данъчна декларация за имота.
- Удостоверение за наследници, ако имотът е наследен.
- Снимки на сградата, пристройките и границите на двора.
Ако нещо липсва, не се притеснявайте – точно затова е разговорът. Ще ви кажем кое е наистина важно и кое може да бъде набавено по-късно.
Продажба на имот без нотариален акт: констативният акт
Много стари къщи и дворни места нямат класически нотариален акт. Собствеността е доказана с решение на поземлена комисия, с договор от преди десетилетия, с наследство без документи или с дългогодишно владение. В такива случаи нотариусът може да издаде констативен нотариален акт – по документи, когато те са налице, или след обстоятелствена проверка със свидетели, когато собствеността е придобита по давност.
Продажба на имот с констативен нотариален акт е напълно възможна – той е документ за собственост. Трябва обаче да знаете едно: актът, издаден въз основа на давност, може да бъде оспорен от човек, който твърди, че има по-силно право. Затова част от купувачите и банките подхождат към такива имоти предпазливо и проверяват историята им по-внимателно. При наследени имоти това е честа ситуация – вижте и продажба на наследствен имот.
Имот без акт 16
При новото строителство документите вървят в последователност. Акт 14 се съставя при завършен груб строеж, акт 15 – когато строежът е завършен и се установява годността му за приемане, а акт 16 е удостоверението за въвеждане в експлоатация. Едва с акт 16 сградата официално може да се ползва по предназначение.
Продажбата на жилище преди акт 16 се среща често при сделки „на зелено“, но крие рискове: банките кредитират такива имоти по-трудно, присъединяването към мрежите може да не е окончателно, а отговорността за довършването лежи върху инвеститора. Собственикът на един апартамент рядко може да ускори процедурата сам – най-често това става съвместно с останалите собственици и със строителя. Затова офертата за такъв имот отчита колко далеч е акт 16 и колко надежден е инвеститорът.
Удостоверение за търпимост
Много стари постройки – къщи, етажи, гаражи, лятни кухни – са строени без разрешение или с отклонения от него. Законът позволява част от тях да бъдат признати за търпими, ако са построени до определени дати и отговарят на правилата, действали тогава или сега. В такъв случай общината издава удостоверение за търпимост и постройката може да бъде предмет на сделка.
Условията са конкретни и зависят от годината на строеж, от вида на постройката и от устройствените правила за мястото. Проверете ги с архитект или юрист, преди да подадете искането, защото отказът също отнема време. Издаването на удостоверението може да продължи месеци.
Несъответствия с кадастъра
Кадастралната карта е нанасяна масово в последните години и грешките в нея не са рядкост: площ, която се разминава с нотариалния акт, граница, която „минава“ през съседския двор, погрешно вписан собственик или сграда, която изобщо не е нанесена. Поправката става чрез заявление за изменение на кадастралната карта към АГКК, обикновено с проект, изготвен от правоспособен геодезист.
Ако грешката засяга и съседите, може да е нужно тяхното съгласие, а при спор за границата – съдебно решение. Дали малкото разминаване в площта пречи на конкретната сделка, преценява нотариусът. Добре е да го попитате рано, а не в деня на подписването.
Кога сделката е невъзможна
Има и междинни случаи. Ако незаконна е само пристройка или усвоена тераса, а основната сграда е законна, понякога може да се продаде законната част, а за останалото да се търси решение отделно. Това се преценява индивидуално. Съдебен спор за собствеността, вписан в Имотния регистър, също не прави сделката невъзможна, но я прави рискова и значително намалява кръга от купувачи. Повече за такива ситуации ще намерите в изкупуване на проблемни имоти.
Как помагаме при събирането на документите
- Преглед на наличното. Изпращате снимки на документите, които имате, а ние ги съпоставяме с регистрите.
- Справки. Проверяваме партидата в Имотния регистър и данните в кадастъра – това е за наша сметка.
- План. Казваме ви какво липсва, коя институция го издава и колко време обикновено отнема.
- Набавяне с пълномощно. Скица, удостоверение за данъчна оценка, преписи от Службата по вписванията – тези документи можем да поискаме вместо вас.
- Специалисти. Когато е нужен геодезист или архитект, координираме работата им; кой поема разходите, уговаряме предварително и писмено.
- Сделка. Щом документите са изчистени, нотариусът може да бъде след 7–21 дни.
Ако поправката ще отнеме месеци, а искате сигурност още сега, цената може да бъде фиксирана с предварителен договор, а окончателният акт да се подпише, след като документите бъдат готови. Какви са правата и рисковете за двете страни при такъв договор, обясняваме в предварителен договор и капаро. Общият списък на книжата за всяка продажба е в документите за продажба на имот.
Да оправите ли документите сами или да продадете сега?
Оправяте сами, после продавате на пазара
- По-висока цена – повече купувачи, включително с банков кредит
- Пълен контрол върху процеса
- Подходящо, когато поправката е проста
Какво струва това
- Месеци административна работа
- Разходи за геодезист, архитект, такси
- Несигурен изход при търпимост и узаконяване
Ако липсва само скица или разминаването в кадастъра е малко и ясно, оправете го сами и продайте на пазарна цена – разликата ще е в ваша полза. Продажбата в сегашното състояние е разумна, когато поправката изисква месеци и няколко институции, когато нямате време да ходите по служби или когато живеете далеч. Офертата ни отчита свършената от нас работа и риска, но най-често попада в обичайния диапазон от 75–92% от пазарната стойност, а при сериозни проблеми – под него. Ако искате да знаете какво е възможно за вашия имот, заявете оферта и опишете накратко какво липсва.
Често задавани въпроси
Може ли да се продаде имот без нотариален акт?
Да, ако собствеността може да бъде доказана с друг документ – договор, съдебно решение, решение за възстановяване на собственост – или ако бъде издаден констативен нотариален акт. Нотариусът проверява дали документът, с който разполагате, е достатъчен за сделката. Ако не е, първо се снабдявате с констативен акт и едва след това продавате.
Мога ли да продам апартамент на акт 14 или акт 15?
Да, такива сделки се сключват често при новото строителство, но купувачите са по-малко и цената е по-ниска. Банките кредитират по-трудно имоти без акт 16, а рискът от забавяне на въвеждането в експлоатация остава за купувача. Колко далеч е акт 16 и какво е положението на инвеститора, влияе пряко на офертата.
Колко време отнема поправка на грешка в кадастъра?
Зависи от вида на грешката. Когато засяга само вашия имот и документите са ясни, процедурата в АГКК може да приключи за седмици. Ако засяга съседи, е нужно тяхното съгласие, а при спор за границите – съдебно решение, което отнема много повече време. Геодезистът ще ви каже предварително кой е вашият случай.
Какво е удостоверение за търпимост и кой го издава?
Това е документ, с който общината признава, че постройка, строена без разрешение или с отклонения, може да остане и да бъде предмет на сделки. Издава се, ако постройката е строена до определени дати и отговаря на определени правила. Условията са конкретни, затова ги проверете с архитект или юрист, преди да подадете искане.
Може ли да продам къща с незаконна пристройка?
Самата незаконна пристройка не може да бъде предмет на сделка, докато не бъде узаконена или призната за търпима. Основната законна сграда понякога може да бъде продадена, но купувачът поема проблема с пристройката и цената го отразява. Затова първо проверете дали узаконяването е възможно и колко ще отнеме.
Купувате ли имоти, при които документите още се оправят?
Да, когато проблемът е поправим. В такъв случай цената може да бъде договорена с предварителен договор, а окончателният нотариален акт да се подпише след изчистване на документите. Голяма част от справките и удостоверенията набавяме сами. Не купуваме незаконни строежи, които не могат да бъдат узаконени.