Изкупуването на имоти в София е директна продажба: вие описвате апартамента, къщата или парцела, ние идваме на един оглед, а в следващите 48 часа имате писмено предложение от купувач с готов капитал. Няма агенция, няма обяви, няма комисионна за вас — а нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка.
Столицата е най-ликвидният пазар в страната и точно затова сме откровени още в началото: директната продажба тук има смисъл, когато бързината, сигурността или сложната ситуация струват повече от последните няколко процента цена. Ако имате време и жилището е в отлично състояние, ще ви го кажем направо.
Кои квартали и типове имоти в София изкупуваме
Купуваме във всички райони на Столичната община — от панелните комплекси до новото строителство в южните квартали. В нашата извадка от обяви едностайните и двустайните са най-често в Дружба 1 и Дружба 2, във Витоша, Малинова долина и Банишора, а при по-големите жилища водят Кръстова вада, Лозенец, Манастирски ливади и Център. Тази карта съвпада и с нашия интерес: кварталите с постоянно търсене позволяват по-висока оферта.
Изкупуваме също жилища в Студентски град, които обикновено се отдават под наем, тухлени апартаменти в стари сгради в центъра, къщи в подножието на Витоша — Бояна, Драгалевци, Симеоново — и имоти в Банкя, Бистрица и Панчарево, които също са част от Столичната община. Парцелите и дворните места разглеждаме поотделно: при тях решава устройственият план, а не квадратурата.
1 526 обяви: колко искат продавачите в столицата
По нашата извадка от 1 526 обяви за апартаменти в София, искани цени, медианата на квадратен метър е 2 641 €. Най-евтините 20% от предложенията са под 2 162 €/кв.м, а най-скъпата пета започва от 3 420 € — разлика от над 50% между двата края, която идва от квартала, етажа, годината на строителство и състоянието.
Любопитно е, че тристайните са с най-високата медиана — 2 804 €/кв.м при медианна площ от 109 кв.м. Вероятното обяснение е в адреса: най-много обяви за тристайни има във Витоша, Кръстова вада, Лозенец и Бояна, южни квартали с много ново строителство.
Исканата цена обаче не е цена на сделка. „Капитал“ (2023) цитира данни, според които отстъпка има в около 55% от жилищните сделки, най-често от 2 до 5%, а в централна София имотите, продадени без отстъпка, са стояли на пазара средно 42 дни срещу 119 дни за тези с най-голяма отстъпка. Затова нашата оферта стъпва на реалистична пазарна стойност, не на цифрата от обявата.
Как столичният пазар влияе на директната оферта
Обичайният ни диапазон е 75–92% от пазарната стойност. В София по-често сме към горния край, защото пазарът е дълбок: ако се наложи да препродадем, купувачи има. Двустаен в панелен блок в Дружба с чисти документи е много по-предвидима сделка от същата квадратура в малък град.
Има и имоти, които се продават бавно дори в столицата, и там офертата е по-ниска. Това са големите жилища с висока абсолютна цена — медианният четиристаен в извадката е обявен за около 425 000 € при 157 кв.м, — къщите с медианна искана цена 680 000 € и парцелите извън регулация. Същото важи за жилища с тежести, недовършени документи или нужда от основен ремонт.
Оглед, документи и нотариус: как изглежда сделката в София
- Заявка и първо обаждане. Попълвате формата за директна оферта; консултант ви се обажда в рамките на един работен ден (24 часа) с ориентировъчна оценка.
- Един оглед. Идваме в удобен за вас ден; огледът отнема 20–40 минути и не изисква подготовка или ремонт.
- Писмена оферта. Получавате я до 48 часа след огледа; важи 7 дни и не ви обвързва.
- Документи. Удостоверение за данъчна оценка дава Столичната община, а скица или схема — кадастърът. С ваше пълномощно повечето от тях набавяме ние.
- Нотариус и плащане. Нотариалният акт за имот в София се изповядва от нотариус с район на действие в града. Сумата постъпва по вашата сметка в деня на сделката — обикновено между 7 и 21 дни, след като се съгласите с офертата, или до 90 дни, ако ви трябва повече време.
Типични ситуации при продажба на имот в столицата
Към директна продажба по-често водят обстоятелствата, а не цената. Наследници, които живеят в различни градове и не искат да поддържат празно жилище — за тях е продажбата на наследствен имот с подписи на всички или с пълномощни. Собственици с ипотека, които сменят града или работата и искат част от цената да отиде направо към банката. Хазяи, чиито жилища са отдадени под наем и които не искат да прекъсват договора на наемателите.
Процедурата във всеки от тези случаи е позната. При имот с ипотека остатъкът по кредита се превежда към банката в деня на сделката, а тя издава съгласие за заличаване. Наемател с договор с достоверна дата остава, като ние встъпваме като наемодател — подробностите са на страницата за имоти с наематели.
Когато обявата на свободния пазар е по-изгодна за вас
Ако апартаментът ви е в ново строителство с акт 16, в квартал с постоянно търсене, без нужда от ремонт и нямате срок, обява чрез агенция или продажба сами вероятно ще ви донесе повече от нашата оферта — дори след комисионната. Столицата е пазарът, на който това е най-вероятно.
Нашето предимство е сигурността и датата: знаете сумата и деня на плащане, без огледи всеки уикенд, без купувач, който чака одобрение на кредит, и без риск сделката да се разпадне. Ако се колебаете, сравнете двата варианта с реалистична цена, а не с исканата. Защо данъчната оценка не е мярка за стойността, обясняваме в наръчника данъчна оценка и пазарна цена.
Освен в София: Пловдив, Благоевград и цялата страна
Ако имате имоти и в други градове, можем да ги разгледаме в една заявка. Вижте например изкупуване на имоти в Пловдив или в Благоевград, както и всички градове, в които работим. Подробните числа за София по тип имот ще намерите в блока „Пазарът в цифри“ малко по-надолу.
Пазарът в цифри: София
По нашата извадка от 2266 актуални обяви в София (imot.bg, 24.10.2026) медианната искана цена на апартаментите е 2641 €/кв.м, а най-евтините 20% от обявите са под 2162 €/кв.м. Исканата цена не е цена на сделка — реалните продажби обикновено минават с няколко процента отстъпка.
Медианна искана цена на кв.м по вид имот — София
| Вид | Обяви | Медиана €/кв.м | 20–80-и персентил | Медианна цена | Медианна площ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1-стаен | 357 | 2604 € | 2181–3166 € | 119 900 € | 45 кв.м |
| 2-стаен | 391 | 2537 € | 2055–3167 € | 165 675 € | 68 кв.м |
| 3-стаен | 390 | 2804 € | 2232–3580 € | 304 184 € | 109 кв.м |
| 4-стаен | 388 | 2679 € | 2198–3600 € | 424 962 € | 157 кв.м |
| Къща | 363 | 2497 € | 1731–3484 € | 680 000 € | 294 кв.м |
| Парцел | 377 | 178 € | 70–386 € | 284 000 € | 1569 кв.м |
Най-много обяви за апартаменти в извадката има в: Витоша (132), Кръстова вада (109), Малинова долина (89), Банишора (74), Дружба 2 (68), Лозенец (64), Дружба 1 (42), Бояна (40). Това показва къде предлагането е най-голямо — и съответно къде конкуренцията за купувачите е най-силна.
Медианна искана цена на кв.м за апартаменти в 12 града
* Ориентировъчният диапазон е 75–92% от медианната искана цена и зависи от състоянието, документите и локацията. Реалната оферта се дава след оглед.
Често задавани въпроси
Купувате ли апартаменти в панелни блокове в София?
Да. Панелните жилища в комплекси като Дружба, Младост или Люлин са сред най-ликвидните в столицата и правим оферти за тях редовно. Решаващи са етажът, състоянието на блока и на самото жилище, както и документите — например дали преустройствата и остъкляванията са отразени в тях. Санирането на блока обикновено е плюс.
С колко ще е по-ниска офертата ви от цените в обявите за София?
Не сравняваме офертата с обявите, а с реалистичната пазарна стойност — исканите цени по правило са по-високи от тези в сделките. Спрямо пазарната стойност директната оферта обикновено е 75–92%, а в София по-често е в горната половина на диапазона заради по-лесната препродажба. Точната сума зависи от огледа и документите.
Имотът ми е в Банкя или в село от Столичната община — купувате ли?
Да. Банкя, Бистрица, Панчарево и останалите населени места в Столичната община са в обхвата ни при същите условия — един оглед, оферта до 48 часа и нотариус в София. При къщите и дворните места оценката зависи силно от достъпа, регулацията и документите за постройките, затова проверката отнема малко повече време.
Мога ли да продам апартамента си в София, ако в него живеят наематели?
Можете. Договорът за наем с достоверна дата запазва действието си и след продажбата, а ние влизаме в него като наемодател — наемателите не трябва да се изнасят заради сделката. Ако договорът е за повече от една година, за срока над нея той важи само ако е вписан. Огледът се уговаря предварително с тях.
Живея извън София — трябва ли да идвам за сделката?
Нотариалният акт за имот в София се подписва при нотариус в града, но не е задължително да присъствате лично. Можете да упълномощите близък с нотариално заверено пълномощно, което изрично описва имота и правото да получи цената. Ако сте в чужбина, документът се подписва пред български консул или пред нотариус там, с апостил — вижте продажба от чужбина.
Какви разходи имам аз, ако продам имота си на вас?
Почти никакви. Комисионна няма, а нотариалната такса, вписването и местният данък при придобиване, който в големите градове обикновено е 2,5–3%, поемаме ние. Ваш остава само евентуалният данък върху печалбата — той не се дължи например при продажба на един жилищен имот, притежаван над 3 години, или на наследен имот.