Изкупуване на апартаменти означава, че продавате жилището си директно на купувач с налични средства — без обява, без десетки огледи и без да чакате нечий банков кредит. Попълвате кратка заявка, идваме веднъж на оглед, получавате писмена цена, а нотариалната сделка може да стане за 7–21 дни.
Сумата при директна продажба обикновено е между 75 и 92% от пазарната стойност. Къде точно ще попадне вашият апартамент, решават четири неща: видът на сградата, етажът, състоянието и мястото. Разглеждаме ги поотделно — включително кога е по-изгодно изобщо да не продавате на нас.
Какви апартаменти изкупуваме
Почти всякакви жилища в етажна собственост: гарсониери, едностайни и многостайни апартаменти, мезонети, жилища в стари кооперации и в новопостроени сгради. Купуваме ги обзаведени или празни, ремонтирани или в състоянието, в което са били оставени преди трийсет години. Не е нужно да боядисвате, да изнасяте мебели или да подменяте каквото и да е преди огледа.
По-внимателно разглеждаме само два случая: ателиета и тавански помещения, които по документи не са жилища, и апартаменти в сгради без акт 16. При тях първо проверяваме какво точно може да се прехвърли и едва след това говорим за цена.
| Вид | Какво проверяваме на огледа | Обичайно влияние върху офертата |
|---|---|---|
| Панелен блок | фуги, саниране, асансьор, състояние на входа | средата на диапазона; санирането я повишава |
| Тухлена кооперация | покрив, влага, мазета, вертикални щрангове | по-високо при поддържана сграда в централен квартал |
| ЕПК или пълзящ кофраж | конструкция, дограма, отопление | близо до тухлата, ако блокът е поддържан |
| Ново строителство с акт 16 | такса поддръжка, завършеност, паркиране | горната част на диапазона |
| Сграда без акт 16 | етап на строежа, договор с инвеститора | разглежда се индивидуално |
| Стар апартамент за ремонт | ел. инсталация, баня, дограма, подове | долната част, но без ваши разходи за ремонт |
Панел, тухла или ново строителство — какво значи за цената
Видът на конструкцията сам по себе си рядко решава офертата. По-важно е как времето се е отразило на конкретната сграда. Саниран панелен блок с нов асансьор често се продава по-лесно от тухлена кооперация с течащ покрив и неработеща етажна собственост. Затова на огледа гледаме и входа, стълбището, покрива и мазето, а не само самия апартамент.
При новото строителство въпросите са други. Има ли акт 16, колко е месечната такса за поддръжка, завършени ли са общите части, има ли паркомясто или гараж. Апартамент в нова сграда, въведена в експлоатация, обикновено получава оферта в горната половина на диапазона, защото следващият купувач ще намери банково финансиране без затруднения.
При старите блокове следим и нещо, което собствениците често подценяват: дали жилището е преустройвано. Премахната носеща стена или преместена баня без одобрен проект може да спре сделката, затова е добре да го споменете още в заявката.
Етажът: защо първият и последният се оценяват различно
Първият етаж губи от шума, от по-слабото усещане за сигурност и понякога от влагата, която идва от мазето. В същото време е удобен за възрастни хора и за семейства с детски колички. Разлика в цената има, но тя зависи от конкретния вход и улица, а не от механично правило.
Последният етаж тревожи купувачите заради покрива: течове, жега през лятото, студ през зимата. Ако покривът е ремонтиран наскоро и това личи от протокол на етажната собственост, разликата спрямо средните етажи почти изчезва. Ако по таваните има петна, ще ги видим и ще ги включим в сметката — но няма да ви караме да ремонтирате.
Най-трудни за продажба на свободния пазар са високите етажи в блокове без асансьор. Именно при тях директният купувач често е най-разумният изход: кръгът от хора, готови да изкачват по шест етажа, е тесен и продажбата може да се проточи с месеци.
Състоянието: ремонтиран, освежен или за основен ремонт
Различаваме три нива. Апартаментът „за живеене“ се нуждае най-много от боядисване. „Освеженият“ има стара баня или кухня, но работещи инсталации и запазени подове. „За основен ремонт“ означава подмяна на ел. инсталацията, водопровода, дограмата и банята, понякога и на настилките.
Предстоящият ремонт влиза в офертата с реалистичната цена при изпълнител и с времето, което ще отнеме. С други думи, не ви „наказваме“ двойно за стария вид — изваждаме конкретна сума, която можем да обясним ред по ред. Как става това, показваме подробно в материала за продажба на имот в лошо състояние.
Локацията: изкупуване на апартаменти в София, Варна и другите градове
Мястото определя пазарната стойност, от която тръгва цялата сметка, и колко бързо апартаментът може да бъде продаден отново. Най-високите искани цени на квадратен метър са в София, следвана с голяма разлика от Варна и Бургас. В по-малките областни центрове цените са по-ниски, а пазарът — по-тесен.
В по-ликвидните градове офертата ни по правило е по-близо до горния край на диапазона, защото рискът да държим имота дълго е по-малък. Повече за местните пазари има на страниците за изкупуване на имоти в София и изкупуване на имоти във Варна. В рамките на един град решават кварталът, близостта до метро или големи булеварди, училищата и възможността за паркиране.
Пример: двустаен апартамент от 65 кв.м в поддържан тухлен блок във Варна, на среден етаж. Ако пазарната му стойност е около 120 000 €, директната оферта би била приблизително между 90 000 и 110 000 € — по-близо до горната граница при чисти документи и добро състояние, по-близо до долната при предстоящ ремонт или тежест. Сумите са илюстративни.
Как протича изкупуването на апартамент
- Ден 1Заявка онлайн
- До 24 чОбаждане и ориентировъчна оценка
- Ден 2–5Оглед 20–40 мин
- До 48 ч след огледаПисмена оферта
- 7–21 дниНотариус и плащане
След заявката консултант ви се обажда в рамките на работния ден и дава ориентировъчна оценка по данните, които сте описали. Ако тя ви устройва, уговаряме един оглед. Писмената оферта идва до 48 часа след него, валидна е 7 дни и не ви задължава с нищо.
Ако я приемете, ние проверяваме тежестите, набавяме повечето документи и плащаме нотариалната такса, вписването и местния данък. Парите се превеждат по банков път в деня на нотариалния акт. Ако имате нужда от време да се преместите, датата може да бъде и по-късна — до 90 дни. Целият ред е описан на страницата как работим.
Понякога огледът показва нещо, което не е било споменато в заявката — теч от горния етаж, преустройство, задължения към входа. Тогава писмената оферта може да се различава от ориентировъчната, но всяка разлика е обяснена. Случва се и обратното: добре поддържан апартамент получава повече от първата оценка по телефона, защото снимките не са му отдали дължимото.
Кога агенция ще ви донесе повече
Директното изкупуване има смисъл, когато времето или сигурността струват повече от разликата в цената: дълг с наближаващ падеж, наследство с няколко собственици, преместване в друг град, жилище, което никой не иска да огледа втори път. Ако се колебаете, сравнете двата пътя с вашите цифри в калкулатора или прочетете анализа директно изкупуване или агенция. Нашата оферта е безплатна и ви дава долна граница, под която няма смисъл да слизате, дори ако накрая изберете другия път.
Какво да подготвите преди огледа
- Документа за собственост — нотариален акт, договор за покупко-продажба или решение.
- Схема на апартамента от кадастъра, ако я имате; ако не — ще я извадим ние.
- Удостоверение за данъчна оценка или поне последната платена данъчна бележка.
- Писмо от банката с остатъка по кредита, ако имотът е ипотекиран.
- Сведения за общите части: ремонтиран ли е покривът, има ли задължения към етажната собственост.
- Ключове за мазето и тавана, за да огледаме всичко наведнъж.
Липсващ документ не е причина да отлагате заявката. Повечето от тях набавяме ние, а пълния списък с обяснения ще намерите в ръководството за документите за продажба на имот. Когато сте готови, попълнете формата за директна оферта — тя е кратка и не изисква нищо повече от основните данни за жилището.
Често задавани въпроси
Изкупувате ли апартаменти с ипотека?
Да. Част от цената се превежда директно към банката в деня на сделката, често по тристранно споразумение, а банката дава съгласие ипотеката да бъде заличена. Остатъкът получавате вие. Проверете в договора за кредит дали има такса за предсрочно погасяване. Подробно: продажба на имот с ипотека.
Колко ще ми предложите за апартамента?
Обикновено между 75 и 92% от пазарната стойност. Горната част на диапазона е за жилища в добро състояние, с чисти документи и в търсен квартал; долната — при ремонт, тежести или идеални части. Ориентировъчна сума ще чуете до 24 часа след заявката, а точната — в писмената оферта след огледа.
Трябва ли да изнеса мебелите, преди да продам?
Не е задължително. Огледът може да се направи и в обзаведен апартамент, а какво остава в него при предаването, уговаряме предварително. Ако не можете да опразните жилището сами, кажете го на огледа — това е разход, който може да бъде отчетен в сметката, вместо да го организирате вие.
Купувате ли апартаменти извън София и Варна?
Да. Работим в цялата страна, най-активно в дванайсетте най-големи града — от Пловдив и Бургас до Шумен, Пазарджик и Хасково. За жилища извън тях можем да направим видеооглед, при който някой ваш близък показва апартамента с телефон, а консултантът насочва камерата.
Мога ли да остана в апартамента още известно време?
Да, ако го планирате предварително. Датата на нотариалния акт може да бъде по-късна от обичайните 7–21 дни — до 90 дни, така че да имате време да се преместите. До подписването жилището остава изцяло ваше.
Кой плаща данъците при продажбата?
Местният данък при придобиване, нотариалната такса и вписването поемаме ние. Данъкът върху дохода по ЗДДФЛ е на продавача, но често не се дължи: например при продажба на един жилищен имот, притежаван повече от 3 години, или на наследен имот. Повече в материала за данъка при продажба на имот.
Какво става, ако не приема офертата?
Нищо. Писмената оферта е безплатна, валидна е 7 дни и не ви задължава. Можете да я използвате като ориентир при продажба по друг начин или просто да откажете — без такси, неустойки и обяснения.