Документи за продажба на имот

За продажба на имот са необходими документ за собственост, удостоверение за данъчна оценка от общината, скица или схема от кадастъра, валидна лична карта, удостоверение за тежести и декларациите, които продавачът подписва при нотариуса. Това е основният пакет; при наследство, ипотека, развод или продажба от чужбина към него се добавят още няколко документа.

Повечето удостоверения се издават в рамките на няколко работни дни. Забавянията почти винаги идват от нещо друго: изгубен акт, липсващ подпис на наследник, несъответствие с кадастъра или пълномощно, което не е оформено правилно. Затова по-долу документите са подредени по ситуации, а не по азбучен ред.

Основният пакет – откъде се взема всеки документ

Декларациите са три вида: за липса на публични задължения, за гражданство и семейно положение и за задължения към етажната собственост. Нотариусът обикновено подготвя бланките, а продавачът ги подписва лично. По правило данъкът за сградата и таксата за битови отпадъци за имота трябва да са платени – проверете това в общината, когато вадите данъчната оценка.

Преди да изповяда сделката, нотариусът проверява дали лицето, което продава, е собственик, дали подписват всички, които трябва, дали имотът е описан еднакво в акта, в скицата и в данъчната оценка и дали няма вписани тежести. Всеки документ от таблицата отговаря на един от тези въпроси, затова липсата на който и да е от тях спира сделката, а не просто я забавя.

В населени места без одобрена кадастрална карта скицата се издава от общината, а не от АГКК. Ако площта или границите в кадастъра не съвпадат с акта, корекцията може да отнеме повече време, затова скицата е добре да се извади първа.

Наследствен имот – какво се добавя

При продажба на наследен имот основният пакет остава, но вместо собствен акт продавачите представят документа за собственост на починалия и доказват, че са негови наследници.

• Удостоверение за наследници – от общината по последния постоянен адрес на починалия; обикновено се издава в рамките на няколко дни.
• Документ за собственост на наследодателя – нотариален акт, договор или решение, на името на починалия.
• Декларация за наследяване – подава се в общината в 6-месечен срок; съпрузите и низходящите не плащат данък върху наследството.
• Подписите на всички наследници – лично или с нотариално заверено пълномощно, ако се продава целият имот.

Обърнете внимание и на брака на починалия. Ако имотът е придобит по време на брака му, половината по правило принадлежи на преживелия съпруг като дял от общността, а наследява се само другата половина. Затова в удостоверението за наследници и в акта на наследодателя нотариусът търси двата документа заедно.

Ако някой от наследниците не желае да продава, останалите могат да продадат само своите идеални части. Подробно – в статията за продажба на наследствен имот.

Имот с ипотека или възбрана

Ипотеката не пречи на продажбата, но нотариусът и купувачът трябва да знаят точната сума, която ще се преведе към банката. За това е нужно писмо от банката за остатъка по кредита към датата на сделката, а след плащането банката издава съгласие за заличаване на ипотеката. Често трите страни подписват и тристранно споразумение. Механиката е описана в статията за продажба на имот с ипотека.

При възбрана е нужна информация от взискателя или от съдебния изпълнител за точния размер на дълга. Дългът се плаща от цената при сделката и след това възбраната се заличава – сама по себе си тя не изчезва. Запорът пък се налага върху сметки, заплати и вземания, а не върху имота, така че обикновено не влиза в документите за сделката. Разликата е обяснена в статията за имот с възбрана или запор.

След развод или при съпрузи

Имот, купен по време на брака, по правило е в съпружеска имуществена общност, дори в нотариалния акт да е записано само едното име. Тогава и двамата съпрузи подписват. След развод общността става обикновена съсобственост, по правило по 1/2, и за продажба на целия имот отново трябват двамата бивши съпрузи.

• Съдебното решение за развод и, ако има, одобреното от съда споразумение за имуществените отношения.
• Документи за семейното положение към момента на придобиване и към момента на продажбата.
• Подпис или пълномощно от другия бивш съпруг, ако се продава целият имот.

Имот, наследен или дарен на единия съпруг, по правило е негова лична собственост и съгласието на другия не е нужно. Как се продава общ имот, когато бившите съпрузи не са съгласни помежду си, разглеждаме в статията за продажба на имот след развод.

Продавате от чужбина

Не е нужно да пътувате, ако имате правилно оформено пълномощно. То трябва да е нотариално заверено, да описва конкретно имота, да дава право да се продаде и да се получи цената. Издава се пред български консул или пред местен нотариус, като в последния случай се добавят апостил и легализиран превод. Добре е пълномощното да включва и правото да се подписват декларациите пред нотариуса и да се набавят удостоверения, както и да посочва банковата сметка, по която да се преведе цената. Това е документът, който най-често отнема повече време – понякога седмици, затова започнете с него. Стъпките са в статията за продажба на имот от чужбина.

Къща, парцел и по-стари сгради

При къщи и дворни места документите са повече, защото се прехвърлят и сградата, и земята. Освен скицата на поземления имот се проверява дали сградата е нанесена в кадастъра и дали има документ за законност.

• Акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация) – за по-нови сгради; купувачите и банките почти винаги го търсят.
• Удостоверение за търпимост – за стари строежи, построени без всички книжа.
• Поправка на кадастъра – при несъответствие между акта и кадастралната карта; прави се чрез АГКК.

В какъв ред да ги подготвите

1. Намерете документа за собственост. Ако липсва, поискайте препис от Службата по вписванията – това е стъпката, от която зависят всички останали.
2. Извадете скица или схема. Сверете площта и адреса с акта; несъответствията се откриват най-рано тук.
3. Поискайте удостоверение за данъчна оценка. Едновременно проверете дали данъкът и таксата за отпадъци са платени.
4. Добавете документите за вашия случай. Удостоверение за наследници, писмо от банката, решение за развод или пълномощно.
5. Оставете проверката на тежестите за последно. Удостоверението за тежести трябва да е актуално към датата на сделката.

При чисти документи целият пакет обикновено се събира за срок от няколко дни до 2 седмици. Ако има наследници в чужбина или поправка в кадастъра, планирайте повече време.

Какво набавяме ние при директна продажба

Когато продавате директно на нас, поемаме проверката на тежестите и набавянето на повечето документи, а нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка. От вас са нужни документът за собственост, лична карта и подписите при нотариуса; с удостоверението за данъчна оценка и с писмото от банката помагаме, като ви казваме точно какво да поискате.

Ако не сте сигурни дали документите ви са в ред, опишете ситуацията във формата за оферта – консултантът ще ви каже какво липсва още при първия разговор, до 24 часа. За ориентировъчната оценка е достатъчно описание на имота и на ситуацията; ако имате под ръка копие от акта и скицата, по тях рано се вижда дали има нещо за поправяне, преди да е насрочен нотариусът. Как протича целият процес до нотариуса, е описано на страницата как работим.

Пропуските, които най-често отлагат сделката

1. Изтекла лична карта на продавача, забелязана в деня на нотариуса.
2. Съпруг, който не е предвиден за подпис, защото „в акта съм само аз“.
3. Наследник в чужбина без готово пълномощно.
4. Неплатен данък сгради или такса за отпадъци за имота.
5. Различна площ в акта и в кадастъра, открита в последния момент.
6. Писмо от банката с остатък към грешна дата, без лихвите до деня на плащането.