Имот с възбрана може да бъде продаден: възбраната не забранява сделката, но и не изчезва сама. На практика дългът, заради който е наложена, се плаща от цената при нотариуса, след което възбраната се заличава. Запорът пък изобщо не се налага върху недвижими имоти – той засяга сметки, заплати, вземания и движими вещи.
Двете думи се използват като синоними и това създава излишна паника. Човек, на когото е запорирана заплатата, често смята, че вече не може да продаде апартамента си, а собственик с вписана възбрана пък понякога вярва, че тя ще отпадне от само себе си след няколко години. И двете представи са погрешни. Първата стъпка е да знаете точно какво е вписано и колко се дължи днес.
Възбрана, запор и ипотека не са едно и също
| Критерий | Възбрана | Запор | Ипотека |
|---|---|---|---|
| Върху какво | Недвижим имот | Сметки, заплата, вземания, движими вещи | Недвижим имот |
| Кой я налага | Съд, частен или държавен съдебен изпълнител, НАП и други органи | Съдебен изпълнител, НАП, съд | Учредява се с договор с банката или по силата на закона |
| Къде се вижда | Имотния регистър | В банката или при работодателя | Имотния регистър |
| Пречи ли на продажбата | Не я забранява, но сделката не може да се противопостави на кредитора | Не засяга имота пряко | Не, ако се погаси от цената |
| Как отпада | След плащане – с акт на органа, който я е наложил | След плащане на дълга | Със съгласие на банката за заличаване |
Най-важният ред в таблицата е четвъртият. Ако имотът се продаде, без дългът да е платен, кредиторът може да продължи изпълнението срещу него, сякаш сделката не се е състояла. Затова никой разумен купувач не плаща за имот с вписана възбрана, без дългът да се погаси в същия ден. За ипотеката има отделно ръководство – продажба на имот с ипотека.
Как да разберете какви тежести има върху имота
- Справка по партидата на имота. В Имотния регистър към Агенция по вписванията се виждат вписаните възбрани, ипотеки, искови молби и учредени права.
- Удостоверение за тежести. Официалното удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за определен период. Нотариусът ще поиска актуално такова.
- Точната сума на дълга. Регистърът показва, че има възбрана, но не и колко се дължи днес. Сумата с лихвите и разноските се взима от органа, който я е наложил – съдебния изпълнител, НАП или съда.
- Публични задължения към общината. Данък сгради и такса за битови отпадъци – пред нотариуса декларирате, че нямате такива.
- Задължения към етажната собственост. Също се декларират и е добре да се уредят преди сделката.
Как кредиторите се плащат от цената
Механизмът прилича на продажба с ипотека. Преди сделката се събират писма за точните суми към деня на нотариуса. В деня на подписването купувачът превежда част от цената по сметката на съдебния изпълнител или на кредитора, а остатъка – на продавача. След като дългът бъде погасен, органът, наложил възбраната, издава документ за вдигането ѝ и той се внася за заличаване в Имотния регистър.
Пример: апартамент получава директна оферта от 96 000 €. По него има две възбрани – по изпълнително дело за стар кредит и от НАП.
При няколко кредитори редът на плащане зависи от вида на вземанията и от това дали има и ипотека. Уточнете го с нотариуса или с адвокат – ние ще съобразим преводите с техните указания.
Публичната продан в числа
Ако дългът не бъде платен, съдебният изпълнител описва имота, възлага оценка и го изнася на публична продан. Началната цена на първата продан е 80% от оценката. Ако няма купувач, на втората продан началната цена е 90% от тази на първата.
Наддаването понякога вдига цената над началната, но собственикът не може да разчита на това. От постъпленията първо се покриват разноските по изпълнението, а изборът на дата за освобождаване на жилището вече не е негов. Затова продажбата преди продан почти винаги оставя на собственика повече – и пари, и контрол върху срока.
Има и още една разлика, за която рядко се говори. При проданта процедурата е публична: обявлението се поставя на видно място, оглед се осигурява на всеки желаещ, а съседите научават за делото. Доброволната продажба минава тихо – с един оглед и подписване при нотариус, без обявления и без чужди хора в дома ви.
Как тежестите влияят на директната оферта
Самите дългове не намаляват пазарната стойност на имота – те просто се изваждат от цената, която получавате. Офертата се определя от състоянието, локацията и документите, както при всеки друг имот, а сумите към кредиторите се приспадат отделно и прозрачно, ред по ред, както в примера по-горе.
Тежестите влияят на офертата по друг начин: с времето и работата, които изискват. Няколко кредитори, изпълнително дело в напреднала фаза или вписан съдебен спор означават повече справки, повече координация и по-голям риск за купувача. Затова при сложни случаи офертата е по-близо до долната граница на обичайния диапазон от 75–92% от пазарната стойност, а при една-единствена възбрана с ясна сума – по-близо до горната.
Продажба на имот от ЧСИ: какво означава за вас като собственик
Когато имотът се продава от частен съдебен изпълнител, продавач формално е изпълнителят, а не вие. Докато продажбата не е приключила, обаче, все още имате два изхода: да платите целия дълг заедно с лихвите и таксите по делото или да продадете сами, като договорите с кредитора и изпълнителя дългът да се погаси от цената.
Поискайте от кантората на изпълнителя справка за точната сума към конкретна дата. В нея влизат главницата, лихвите, разноските по делото и пропорционалната такса на изпълнителя. С този документ можем да подготвим оферта и график, които да приключат преди насрочената продан.
Запор върху сметка: внимавайте къде постъпва цената
Запорът върху заплата или пенсия не пречи на сделката. Запорът върху банкова сметка обаче крие капан: ако цената от продажбата постъпи по запорираната сметка, банката може да я блокира или да я преведе на кредитора, включително сума, която сте предвидили за друго.
Продажба на имот със задължения и други тежести
Освен възбрани и ипотеки в регистъра може да се натъкнете и на по-рядко срещани вписвания. Всяко от тях влияе по различен начин на сделката и на офертата.
- Вписана искова молба – има съдебен спор за собствеността; купувачът поема риска от изхода му.
- Учредено право на ползване – друг човек има право да живее в имота; продава се „голата“ собственост.
- Ипотека за чужд дълг – имотът обезпечава кредит на роднина или фирма.
- Неплатени данъци и такса смет – погасяват се преди сделката или от цената.
- Дългове към етажната собственост – декларират се пред нотариуса.
Подобни имоти попадат в категорията, която описваме подробно в изкупуване на проблемни имоти. Хората под натиск от кредитори са и любима мишена на измамници, затова преди да подпишете каквото и да е, прочетете как да разпознаете измама при изкупуване.
Кога директната продажба не е правилният ход
Ако дългът е малък спрямо спестяванията ви, по-изгодно е да го платите, да изчакате заличаването и да продадете на пазарна цена, без да бързате. Ако кредиторът е склонен да разсрочи задължението, също печелите време. А ако смятате, че дългът е погасен по давност или е изчислен неправилно, първо говорете с адвокат – плащането от цената на практика приключва спора.
Директният купувач е полезен, когато продажбата е насрочена или предстои, когато тежестите са няколко и купувачите от пазара се отказват или когато ви трябва сигурна дата. Вижте как работим стъпка по стъпка и, ако ситуацията ви е такава, поискайте оферта – посочете вида на тежестите и приблизителния размер на дълга.
Често задавани въпроси
Може ли да продам имот, върху който НАП е наложила възбрана?
Да, при същия механизъм като при съдебен изпълнител: задължението към НАП се погасява от цената в деня на сделката, след което агенцията вдига възбраната. Преди това поискайте от НАП точната сума с лихвите към датата на подписването, за да няма разминаване в преводите.
Колко време отнема заличаването на възбраната след плащане на дълга?
Зависи от органа, който я е наложил. Обикновено съдебният изпълнител или НАП издава документа за вдигане в рамките на дни до няколко седмици, а самото заличаване в Имотния регистър след това е бързо. Затова в договора се уговаря кой и кога внася документа, а сумата за кредитора се превежда директно към него.
Какво става, ако продам имот с възбрана, без да платя дълга?
Сделката е действителна между вас и купувача, но не може да се противопостави на кредитора. Той може да продължи изпълнението срещу имота, въпреки че вече е на друг собственик. Затова купувачите по правило отказват такава сделка, а ако някой ви я предлага, бъдете особено внимателни.
Може ли да продам имота, ако вече е насрочена публична продан?
Да, докато проданта не е приключила, но времето е кратко. Трябват съгласието на кредитора, точна справка за дълга от съдебния изпълнител и купувач, който може да плати в определения срок. Колкото по-рано се свържете с изпълнителя и с купувача, толкова по-реален е този вариант.
Какво става, ако дълговете са повече от стойността на имота?
Тогава цената не стига да погаси всички задължения и кредиторите трябва да се съгласят да вдигнат тежестите срещу по-малка сума или останалата част да бъде разсрочена. Без такова съгласие сделката обикновено не може да се осъществи. В тази ситуация е разумно първо да потърсите адвокат, а после купувач.
Запорът на заплатата ми пречи ли да продам апартамента си?
Не. Запорът върху трудово възнаграждение или пенсия не засяга имота и не е вписан в Имотния регистър. Внимавайте само цената да не постъпи по банкова сметка, която също е запорирана, защото тогава парите може да бъдат блокирани или насочени към кредитора.