Имот в България може да бъде продаден, докато живеете в чужбина: подписвате нотариално заверено пълномощно пред български консул или пред местен нотариус с апостил и легализиран превод, а упълномощеното лице подписва нотариалния акт вместо вас. Цената се превежда по банков път – най-добре директно по ваша сметка, а не по сметката на пълномощника.
Най-слабото звено в цялата схема е пълномощното. Неточно описан имот, липсващо право да се получи цената или непреведен апостил са достатъчни нотариусът в България да откаже сделката в последния момент. Затова започваме оттам, а после минаваме през огледа от разстояние, превода на парите и данъците.
Пълномощно пред консул или пред местен нотариус
Пълномощното за продажба на недвижим имот трябва да бъде нотариално заверено. От чужбина това става по един от двата начина, а изборът зависи главно от това колко далеч е най-близкото българско консулство.
| Критерий | Български консул | Местен нотариус |
|---|---|---|
| Къде | Посолство или консулство на България | Нотариус в града, в който живеете |
| Език | Български – документът е готов за ползване | Обикновено местният език или двуезичен текст |
| Допълнителни стъпки | Не са нужни | Апостил и легализиран превод на български |
| Срокът зависи от | Свободните часове в консулството | Нотариуса, службата за апостил и превода |
| Подходящо, когато | Консулството е наблизо | Консулството е далеч или чакането е дълго |
Апостилът е опростената заверка между държавите по Хагската конвенция. Ако живеете в държава, която не е страна по нея, процедурата по легализация е различна – проверете я предварително. И още един практичен съвет: помолете нотариуса в България, пред когото ще се подписва сделката, да изготви текста на пълномощното. Местният нотариус само удостоверява подписа ви, а българският знае какво точно ще бъде проверено. Оригиналът се изпраща с куриер – сканирано копие не е достатъчно.
Какво трябва да пише в пълномощното
- Вашите данни и данните на пълномощника – имена, дата на раждане или ЕГН, документ за самоличност.
- Точно описание на имота: адрес, идентификатор по кадастъра, площ и документ за собственост.
- Изрично право имотът да бъде продаден – на определено лице или на лице по избор на пълномощника, и при каква минимална цена.
- Право да се получи цената и по коя сметка – най-сигурно е само по ваша сметка.
- Право да подава заявления и да получава документи: данъчна оценка, скица, удостоверения.
- Право да подписва декларациите пред нотариуса от ваше име.
- При ипотека – право да поиска от банката писмо за остатъка и да подпише споразумение с нея.
„Генерално пълномощно“ за управление на цялото ви имущество изглежда удобно, но за продажба на имот често не е достатъчно – нотариусите изискват изрично посочване на имота и на правото да бъде продаден. Специалното пълномощно е и по-безопасно, защото ограничава какво може да направи пълномощникът.
Кой да бъде пълномощник? Най-често това е роднина или приятел в България, но все по-често хората упълномощават адвокат. Адвокатът струва хонорар, но проверява документите, следи сроковете и носи професионална отговорност. Каквото и да изберете, пълномощникът трябва да има време да присъства при нотариуса и да подаде заявленията за документите. Списъкът на книжата, които ще бъдат нужни, е в документите за продажба на имот.
Огледът без вас: видеооглед и ключове
- Заявка. Попълвате формата от където и да сте; посочете адреса, вида на имота и кой в България има ключ.
- Ориентировъчна оценка. До 24 часа в работни дни консултант се свързва с вас по уговорения начин.
- Видеооглед. Роднина, съсед или домоуправител отключва, а ние обхождаме имота на живо по видеовръзка за 20–40 минути – помещения, инсталации, общи части.
- Писмена оферта. Получавате я до 48 часа след огледа. Тя важи седмица и не ви обвързва.
- Пълномощно. Издавате го едва след като сте приели офертата – така в него могат да бъдат вписани точната цена и купувачът.
- Документи. С пълномощното набавяме повечето от тях вместо вас.
- Нотариус и плащане. Пълномощникът подписва, а цената постъпва по сметката, посочена в пълномощното.
Ако няма кой да отключи, има и други решения – ключът може да бъде изпратен с куриер или предаден на човек, на когото имате доверие. По-подробно процесът е описан в как работим.
Как получавате парите в чужбина
От 2026 г. България е в еврозоната и цената се плаща в евро. Преводите в евро към сметки в държави от единната зона за плащания в евро са стандартна банкова операция. Ако сметката ви е в друга валута, банката ще превалутира сумата по своя курс, затова сравнете условията предварително или получете парите в евро.
Нямате нужда от българска банкова сметка – достатъчна е ваша сметка в чужбина. Ако се притеснявате, че няма да присъствате, когато парите бъдат преведени, поискайте плащане по блокирана (ескроу) сметка, която се освобождава срещу вписания нотариален акт. Пазете копие от акта: при голям входящ превод банката ви може да поиска документ за произхода на средствата.
И още нещо: потвърдете номера на сметката по канал, който познавате, а не само по имейл. Измамниците понякога подменят банкови данни в кореспонденцията между страните, а при международен превод грешката се поправя трудно.
Данъци, когато живеете извън България
Данъкът при продажба на имот в България се определя по Закона за данъците върху доходите на физическите лица, а освобождаванията по чл. 13 – за един жилищен имот след 3 години, до два имота след 5 години и за наследен имот – са описани в статията за данъка при продажба на имот. Дали и как се прилагат за вас обаче зависи от данъчната ви резидентност.
Държавата, в която живеете, също може да има правила за облагане на такъв доход, а спогодбите за избягване на двойното данъчно облагане определят коя държава има право да го облага. Затова консултирайте се за данъчната си резидентност с данъчен специалист в България или в държавата, където живеете, преди да подпишете. Таксите по самата сделка – нотариус, вписване, местен данък при придобиване – остават за наша сметка и не намаляват сумата, която ще получите.
Ако сте чужденец или не говорите български
Чужденец, който притежава имот в България, може да го продаде по същия ред. Нотариалният акт се съставя на български език. Ако продавачът подписва лично и не владее езика, нотариусът изисква преводач, а всички документи на чужд език трябва да бъдат преведени. При подписване чрез пълномощник въпросът с езика се решава още при изготвянето на пълномощното.
Същото важи и за наследници, които живеят в различни държави: всеки издава свое пълномощно, а цената се разпределя по сметките им според дяловете. Специфичните въпроси при наследство разглеждаме в продажба на наследствен имот.
Колко време отнема продажбата от разстояние
- Ден 1Заявка
- До 24 часаОриентировъчна оценка
- Дни 2–5Видеооглед и писмена оферта
- Седмица 2–3Пълномощно, апостил, превод
- Седмица 3–5Нотариус и превод на цената
Най-променливата стъпка е пълномощното: в някои консулства часът се намира за дни, в други – за седмици, а апостилът и преводът добавят своето време. Когато документите на имота са чисти, сделката при нотариуса може да стане за 7–21 дни след приемане на офертата, а ако ви е по-удобно, денят при нотариуса може да бъде отложен до 90 дни.
Кога е по-добре да дойдете лично или да изчакате
Ако и без това ще бъдете в България в близките седмици, подпишете лично. Така спестявате пълномощното, апостила и превода, а и риска, свързан с тях. Ако имотът е в добро състояние в голям град, имате роднини, които могат да показват имота, и не бързате, продажбата чрез агенция може да ви донесе по-висока цена от нашата оферта, която обикновено е 75–92% от пазарната стойност.
Изкупуването е оправдано, когато имотът стои празен и се руши, когато сметките и данъците тежат от разстояние или когато нямате кой да организира десетки огледи. Тогава попълнете формата за оферта и посочете, че живеете в чужбина – ще съобразим часовата разлика и начина на връзка.
Често задавани въпроси
Колко струва пълномощно за продажба на имот от чужбина?
Цената зависи от държавата и от начина на заверка. При консула плащате консулска такса; при местния нотариус – неговото възнаграждение, апостила и легализирания превод в България. Точни суми не можем да дадем, защото таксите се различават и се променят. Поискайте актуалната цена от консулството или нотариуса, преди да изберете вариант.
Колко време е валидно пълномощното за продажба?
Законът не определя общ срок на валидност. Ако в самото пълномощно е посочен срок, то важи до него; ако не е, важи до оттеглянето му. Някои нотариуси подхождат с повишено внимание към стари пълномощни, затова е добре то да бъде издадено близо до датата на сделката и с точно описание на имота.
Може ли купувачът да бъде мой пълномощник?
Технически е възможно, но само ако пълномощното изрично позволява пълномощникът да сключи сделката сам със себе си. Не го препоръчваме: интересите на купувача и продавача са противоположни. Ние никога не искаме да бъдем пълномощник на продавача – изберете човек, на когото имате доверие, или адвокат.
Трябва ли да имам банкова сметка в България, за да получа парите?
Не. Цената може да бъде преведена по ваша сметка в чужбина. При сметка в евро в държава от зоната за плащания в евро преводът е стандартен; при друга валута банката превалутира сумата. Важно е сметката да бъде изрично посочена в пълномощното и да е на ваше име, а не на пълномощника.
Как да оттегля пълномощното, ако се откажа от продажбата?
Оттеглянето е добре да стане в същата форма – с нотариално заверено изявление, което съобщавате писмено на пълномощника. Уведомете и нотариуса в България, пред когото е трябвало да се подпише сделката. Докато пълномощникът не узнае за оттеглянето, сделките, които сключи с добросъвестни лица, по правило остават валидни.
Мога ли да продам имот от чужбина, ако има ипотека?
Да. В пълномощното добавете правото пълномощникът да поиска от банката писмо за остатъка и да подпише споразумение с нея. В деня на сделката част от цената отива директно в банката, а останалото – по вашата сметка. Подробности има в страницата за продажба на имот с ипотека.