Изкупуване на къщи

Изкупуваме къщи в градовете, в крайградските зони и в селата — масивни и паянтови, обитавани и изоставени от години. Сумата, която предлагаме, е сбор от две оценки: колко струва мястото и колко струва постройката върху него, след като извадим необходимия ремонт.

При старите и селските къщи второто число понякога клони към нула и цялата стойност е в двора. Това не е лоша новина, а честното начало на разговора. Повечето трудности при къщите обаче идват не от състоянието, а от документите, затова на тях отделяме най-много място по-долу.

Земя и сграда: как се оценява къща

Започваме от парцела: площ, лице към улицата, регулация, достъп, ток, вода и канализация. Сравняваме го с цените на празни дворни места в същото село или квартал. После оценяваме сградата: конструкция (масивна, полумасивна, паянтова), покрив, основи, влага, инсталации, разпределение. Накрая изваждаме разходите, които ще трябва да направим, и риска, който поемаме.

Разделянето има практически смисъл. Купувачът на свободния пазар често не забелязва стойността на голям двор, ако къщата е стара — гледа само постройката и се плаши. Ние гледаме двете поотделно, затова при голям парцел със скромна сграда офертата понякога изненадва собственика приятно.

Изкупуване на стари къщи

Старата къща е най-честият случай: построена преди десетилетия, наследена, от години празна. За нея решаващите въпроси са два — може ли да се живее в нея след ремонт и колко струва този ремонт в сравнение с нова постройка. Ако е по-разумно сградата да се събори, ще ви го кажем направо и ще оценим имота като парцел с постройка за премахване.

Стара не значи безнадеждна. Каменните и тухлените къщи от първата половина на миналия век често имат здрави стени и се харесват на хора, които искат да ги възстановят. Проблемни са по-скоро къщите с многократно сменян покрив, с наслагвани пристройки и с „временни“ решения, които с годините са станали постоянни.

На огледа на стара къща гледаме най-напред три неща, които най-трудно се поправят: основите, покривната конструкция и влагата в стените. Ремонтът на мазилки, дограма и инсталации е предвидим и лесно се остойностява, а укрепването на основи или смяната на гредоред — не. Колкото по-ясна е картината за тези три елемента, толкова по-малко риск залагаме в цената и толкова по-добра е офертата.

Селски къщи: какво е различно

Пазарът в малките населени места е тесен. В някое село може да минат месеци, без да се появи нито един сериозен купувач, затова собствениците на селски имоти често чакат с години. Директната продажба решава точно този проблем: не зависите от това дали някой ще мине оттам и ще хареса точно вашата къща.

Офертата за селска къща по-често попада в долната половина на диапазона 75–92%, защото и ние ще продаваме по-бавно. Близостта до град, хубавият път и водопроводът я изместват нагоре. Ако имотът е край някой от големите градове, в които работим най-активно, разгледайте и страниците по градове.

Пример: къща от 90 кв.м в село на 25 км от областен град, с двор от 1 000 кв.м, ток и водопровод, но с покрив за подмяна. Ако подобни имоти в района се продават около 30 000 €, нашата оферта вероятно би била около 23 000–25 000 € — разликата покрива новия покрив, времето за препродажба и риска. Сумите са илюстративни.

Документите: къде се крият проблемите

При апартаментите документите обикновено са подредени от строителя. При къщите, особено строени на етапи, те рядко съвпадат напълно с това, което виждаме на място. Ето най-честите случаи и какво по правило може да се направи.

Подробно за тези случаи пишем на страницата за имоти с неуредени документи. Ако къщата е наследена и собствениците са няколко, прочетете и как се продава наследствен имот: за целия имот е нужен подписът на всеки наследник — лично или чрез пълномощник.

Наследена къща с няколко собственици

Голяма част от къщите, които ни предлагат, са наследени — често от двама-трима братя и сестри или от по-широк кръг роднини, пръснати из страната и в чужбина. Юридически продажбата е проста: всички подписват, лично или с пълномощно, и цената се разпределя според дяловете. На практика най-трудното е хората да се съберат и да се съгласят за сума.

Тук писмената оферта помага сама по себе си. Тя е една и съща за всички наследници, със сметка, която може да се провери, и прекратява спора кой колко смята, че струва къщата. Ако някой от наследниците не желае да продава, останалите могат да продадат своите идеални части, но първо трябва да ги предложат на него. Не забравяйте и декларацията за наследяване по ЗМДТ — тя се подава в 6-месечен срок от откриването на наследството, а съпрузите и низходящите не плащат данък наследство.

Видеооглед: когато къщата е далеч

Много собственици на селски къщи живеят в София, в друг град или в чужбина. Пътуването до имота само за да го покажат на купувач е скъпо и бавно. За имоти извън големите градове правим видеооглед: вие, роднина или съсед обикаляте къщата с телефон, а консултантът ни насочва камерата.

1. Уговаряме час. Най-добре през деня, при естествена светлина и стабилна мобилна връзка.
2. Обхождане отвън. Покрив, комин, ъгли и основи, оградата и подходът към имота.
3. Стаите една по една. Тавани, стени, подове, прозорци; спираме при всяко петно и пукнатина.
4. Инсталации. Електрическо табло, водомер, бойлер, отопление, канализация или септична яма.
5. Документите пред камерата. Показвате нотариалния акт и скицата, за да сверим имота с тях.

Видеоогледът трае колкото и обикновеният — 20–40 минути, а писмената оферта пристига до 48 часа след него. При голям парцел с неясни граници може да поискаме геодезист да ги отбележи преди сделката, за да няма изненади нито за вас, нито за нас.

Колко време отнема продажбата на къща

При изрядни документи сделката става за 7–21 дни след приемането на офертата. Ако сградата трябва да бъде нанесена в кадастъра или да се съберат подписи на наследници, срокът се удължава с времето, което отнема съответната процедура — ще ви ориентираме за него предварително. Плащането е по банков път в деня на нотариалния акт, а нотариалната такса, вписването и местния данък поемаме ние.

Кога е по-добре да продадете къщата сами

Ако къщата е в добро състояние, в търсено място — край морето, в полите на планината, в разрастващо се село до голям град — и не бързате, купувач на свободния пазар вероятно ще плати повече от нас. Същото важи за къщи с характер, които се харесват емоционално: такъв купувач плаща и за атмосферата, а ние — само за това, което можем да изчислим.

Директната продажба е по-разумна, когато къщата стои празна и се руши, когато собствениците са няколко и не могат да се съберат за огледи, когато документите отблъскват купувачите с банков кредит или когато просто не искате да пътувате. Как стигаме до конкретната сума, обясняваме в как се формира директната оферта. А когато решите, поискайте оферта и приложете няколко снимки на къщата и двора.