Проблемен имот е жилище или земя, които не могат да се продадат по обичайния път — обява, огледи, банков кредит за купувача — заради тежест, спор между собствениците, наемател, отсъстващ собственик или документи, които не съвпадат с реалността. Изкупуването на проблемни имоти означава, че купувачът поема решаването на тези въпроси като част от сделката, вместо да ги изисква от вас предварително.
Това не е безплатно. Всяка тежест добавя време, а понякога и риск, които се отразяват в цената. Но в повечето случаи продажбата, преди нещата да се влошат — преди публична продан, преди съдебна делба, преди сградата да се разруши — оставя на собственика повече от чакането.
Кои имоти наричаме проблемни
На практика се срещат девет основни ситуации, нерядко по две-три наведнъж: ипотека, възбрана, наследство без уредени отношения, идеални части, развод, наематели, собственик в чужбина, неуредени документи и лошо физическо състояние. По-долу ги групираме според това какво всъщност пречи на сделката — пари, хора, разстояние или хартия.
Когато пречката е дълг: ипотека и възбрана
Ипотека
Ипотекираният имот се продава нормално. Част от цената се превежда директно към банката в деня на сделката — често по тристранно споразумение между продавач, купувач и банка — и банката дава съгласие ипотеката да бъде заличена. Остатъкът получавате вие. Проверете в договора за кредит дали има такса за предсрочно погасяване. Подробно: продажба на имот с ипотека.
Възбрана и запор
Възбраната се налага върху недвижим имот от съд, частен съдебен изпълнител, НАП и други органи и се вписва в Имотния регистър. Имотът може да бъде продаден, но тежестта не изчезва сама: на практика дългът се изплаща от цената при сделката и възбраната се заличава. Запорът, с който хората често я бъркат, засяга сметки, заплати и движими вещи, а не имоти. Ако вече се говори за публична продан, имайте предвид, че началната цена на първата е само 80% от оценката. Вижте продажба на имот с възбрана или запор.
Когато пречката са хората: наследство, идеални части, развод
Наследство
Целият наследствен имот може да се продаде само с подписите на всички наследници — лично или чрез пълномощник. Нужни са удостоверение за наследници и подадена декларация за наследяване. Ако някой от наследниците не е съгласен, останалите могат да продадат своите идеални части. Повече: продажба на наследствен имот.
Идеални части
Който продава дял на външен купувач, първо трябва да го предложи на останалите съсобственици при същите условия. Офертата за идеална част обикновено е 50–75% от пропорционалната пазарна стойност, защото купувачът не може да ползва имота и наследява бъдещата делба. Подробно: изкупуване на идеални части и дялове.
Развод
След прекратяването на брака общото имущество става обикновена съсобственост, по правило по равно. За продажба на целия имот трябват и двамата бивши съпрузи, а ако единият продава своята половина, другият има право на предпочтително изкупуване. Директната продажба често е начинът двамата да получат пари без съдебна делба — вижте продажба на имот след развод.
Когато пречката е разстоянието или наемателят
Наематели
Договор за наем с достоверна дата продължава да действа и спрямо новия собственик; ако е сключен за повече от година, за срока над една година — само ако е вписан. Купувачът просто заема мястото на наемодателя. Затова продажбата е възможна, без да прекратявате договора, но наемът, срокът и депозитът влизат в оценката. Повече: продажба на имот с наематели.
Собственик в чужбина
Не е нужно да пътувате. Нотариално заверено пълномощно, издадено пред български консул или пред местен нотариус с апостил и легализиран превод, позволява на доверено лице да подпише вместо вас. В него изрично се посочват имотът, правото да бъде продаден и правото да се получи цената. Подробно: продажба на имот от чужбина с пълномощно.
Когато пречката е хартията или състоянието
Неуредени документи
Липсващ акт 16, разминаване с кадастъра, стара постройка без удостоверение за търпимост — повечето от тези неща се поправят, но отнемат време. Незаконен строеж обаче не може да бъде предмет на сделка, затова понякога първо се узаконява или поправя, а после се продава. Вижте имот с неуредени документи.
Лошо състояние
Течащ покрив, влага, остарели инсталации или следи от пожар не спират продажбата — ремонтът просто се изважда от стойността. Не е нужно да ремонтирате или да почиствате. Как се смята това, показваме в материала за продажба на имот в лошо състояние.
Колко време добавя всеки проблем и как влияе на офертата
| Проблем | Типично допълнително време | Ефект върху офертата |
|---|---|---|
| Ипотека | 1–2 седмици за писмо и съгласие от банката | минимален — дългът се урежда от цената |
| Възбрана | 1–4 седмици за справка за дълга и заличаване | умерен; по-голям при няколко взискатели |
| Наследство | от дни до месеци — според това кога се съберат подписите | минимален, ако всички наследници са съгласни |
| Идеални части | седмици — нужна е покана до съсобствениците | значителен: 50–75% от пропорционалната стойност |
| Развод | според съгласието; при спор — месеци | минимален при съгласие; при продажба на половина — както при идеални части |
| Наематели | обикновено без забавяне | зависи от наема и оставащия срок на договора |
| Собственик в чужбина | 1–3 седмици за пълномощно | минимален |
| Неуредени документи | от седмици до месеци | умерен до значителен — според това дали поправката е възможна |
| Лошо състояние | без допълнително време | стойността на ремонта се изважда от цената |
Срокове в таблицата са ориентир, а не обещание: реалното време зависи от банката, съдебния изпълнител, общината и най-вече от хората, които трябва да подпишат. Когато проблемите са два или три едновременно, времето не се събира механично, защото много от процедурите вървят паралелно.
Пример: наследен апартамент на трима братя, като върху дела на единия има възбрана заради стар дълг към НАП. Ако тримата са съгласни, офертата се прави за целия имот. Дългът се погасява от частта на брата длъжник, възбраната се заличава при самата сделка, а другите двама получават дяловете си изцяло. Ситуацията е илюстративна, но показва как няколко проблема се решават с една-единствена сделка.
Как работим с проблемен имот
- Описвате ситуацията. Във формата посочвате каква е тежестта; не е нужно да знаете правните термини.
- Проверяваме регистрите. Справката в Имотния регистър показва ипотеки, възбрани, искови молби и предишни сделки.
- Казваме какво е възможно. Още при първия разговор ще чуете дали сделката е изпълнима и какво трябва да се случи преди нотариуса.
- Оглед и писмена оферта. В нея изрично е посочено кой дълг откъде се плаща и каква сума остава за вас.
- Уреждане при нотариуса. Задълженията се погасяват от цената, тежестите се заличават, а разликата получавате по банков път в деня на акта.
Кога проблемът не е причина да продавате директно
Същото важи за наследство, при което всички наследници са съгласни и никой не бърза, или за документи, които се оправят с едно посещение в службата по кадастъра. В тези случаи често е по-добре първо да решите въпроса и после да изберете начина на продажба. Ако го видим, ще ви го кажем и ние. Директната продажба е силна там, където времето работи срещу вас: лихвите растат, проданта наближава, съсобствениците не се разбират.
Фирми за изкупуване на проблемни имоти: на какво да внимавате
Хората с проблемен имот често са под натиск и тъкмо затова са удобна мишена за нечестни предложения. Сериозният купувач не иска пари предварително, не настоява да подпишете нещо още на огледа и не предлага в нотариалния акт да се запише по-ниска цена от реалната.
- Офертата е писмена и в нея е ясно кои задължения се погасяват от цената.
- Парите минават през банка — по сметка или ескроу, не в плик.
- Имате време да покажете документите на адвокат или нотариус по ваш избор.
- Нито един подпис не се иска, преди да сте прочели окончателния текст.
Когато сте готови, опишете ситуацията си във формата за оферта. Ако проблемите са няколко, изредете ги всичките — така ориентировъчната оценка ще бъде по-точна.
Често задавани въпроси
Може ли да се продаде имот с няколко възбрани?
Да. Всяка възбрана се заличава, след като съответният взискател получи дължимото, а плащанията обикновено се правят от цената в деня на сделката. Преди това трябват актуални справки за размера на всеки дълг. Колкото повече са взискателите, толкова повече време отнема координацията, но сделката остава възможна.
Изкупувате ли имоти преди публична продан?
Да, и колкото по-рано се обърнете към нас, толкова повече възможности има. При първата публична продан началната цена е 80% от оценката, а при втората — 90% от началната на първата. Продажбата преди проданта почти винаги оставя на собственика повече, защото цената се договаря, а не се определя от наддаване.
Колко по-ниска е офертата за проблемен имот?
Зависи от проблема. Ипотеката почти не влияе на цената, защото дългът просто се погасява от нея. Възбраните и неуредените документи свалят офертата толкова, колкото време и риск добавят. При идеални части тя обикновено е 50–75% от пропорционалната стойност. Във всички случаи разликата е обяснена в писмената оферта.
Какво става, ако дълговете са по-големи от стойността на имота?
Тогава продажбата сама по себе си не може да покрие всичко и е нужно съгласие на кредиторите за заличаване на тежестите срещу получената сума. Такива случаи разглеждаме индивидуално и ще ви кажем честно дали сделката е изпълнима. Понякога е разумно да потърсите и съвет от адвокат.
Трябва ли първо да реша проблема и после да ви търся?
Не. Повечето проблеми се решават в хода на самата сделка — дълговете се погасяват от цената, а документите набавяме ние. Опишете ситуацията такава, каквато е, и ще ви кажем кое трябва да се случи преди нотариуса и кое може да стане едновременно с него.
Мога ли да продам само моята част от наследствен имот?
Да, но първо трябва да я предложите на останалите наследници при същите условия, обикновено с нотариална покана. Ако откажат или не отговорят, можете да я продадете на външен купувач. Цената на идеалната част е по-ниска от пропорционалния дял, защото купувачът не може да ползва имота сам.