Идеална част от имот може да се продаде и без съгласието на останалите съсобственици – законът изисква само първо да им я предложите при същите условия. Купувачът на дял плаща по-малко от пропорционалната му стойност, обикновено 50–75%, защото не може да ползва имота сам и поема бъдещата делба. Това е цената да излезете от съсобствеността сега, а не след години.
Тази страница е за хората, които са „заклещени“ в общ имот: наследници без общ език, бивши съпрузи, братовчеди с по една шеста от къща в село. Обясняваме процедурата, сметката зад офертата и честно казваме кога е по-добре да изчакате.
Какво всъщност продавате, когато продавате идеална част
Идеалната част не е конкретна стая или конкретен ъгъл от двора. Тя е дроб от правото на собственост върху целия имот – една втора, една трета, една дванадесета. Собственикът на една трета не може да каже „тази спалня е моя“; той има право да ползва имота съобразно дела си и заедно с останалите.
Затова идеалната част е по-трудна за продаване от цял имот. Купувачът не получава ключ за самостоятелно жилище, а място в съсобственост с хора, които не познава. Неделените имоти най-често са наследствени къщи, апартаменти след развод, дворни места и парцели, останали на няколко поколения роднини. Различните видове описваме и в страниците за изкупуване на къщи и изкупуване на парцели.
Как да разберете какъв точно е вашият дял
При имоти, преминали през няколко наследявания, мнозина не знаят точната си дроб. Тя се изчислява назад във времето, поколение по поколение, и понякога изненадва.
Пример: дядо оставя къща на трите си деца – всяко получава по една трета. По-късно едно от децата почива и неговата трета се разделя между двамата му наследници. Всеки от тях вече притежава една шеста. Ако единият от тях също почине, дробите стават още по-малки. Затова при всяко запитване първо събираме веригата от документи – удостоверения за наследници, нотариални актове, договори за дарение или продажба – и едва тогава казваме какво точно се продава. Окончателната сметка се потвърждава от нотариуса.
Предложението към съсобствениците по чл. 33 ЗС – стъпка по стъпка
Съсобственик, който продава своята идеална част на трето лице, трябва първо да я предложи на другите съсобственици при същите условия. На практика това става така.
- Определете цената и условията. Това са условията, при които сте готови да продадете на външен купувач – цена, срок на плащане, дата.
- Изпратете нотариална покана. Отделна покана до всеки съсобственик, връчена чрез нотариус, с цената, условията и срок за отговор.
- Изчакайте срока. Законът не определя точен брой дни, затова срокът трябва да е разумен. Нотариусите по правило искат доказателство, че поканата е връчена и срокът в нея е изтекъл.
- Ако някой приеме. Продавате на него при обявените условия.
- Ако никой не приеме. Можете да продадете на трето лице, но не при по-изгодни за купувача условия от тези в поканата.
- Нотариален акт. При подписването представяте доказателството за поканата.
Ако поканата бъде пропусната, всеки съсобственик може да изкупи продадената част по съдебен ред в двумесечен срок от узнаването за продажбата. Затова никой сериозен купувач не подписва без доказателство, че процедурата е спазена.
Защо офертата за дял е 50–75% от пропорционалната стойност
Пример: къща с пазарна стойност 150 000 €, а вашият дял е една трета. Пропорционалната стойност е 50 000 €, но никой купувач няма да ги плати, защото с дела не получава къща, а съсобственост.
Трите отбива отговарят на реални разходи за купувача. Докато трае делбата, имотът не носи доход и не може да се ремонтира без съгласието на останалите. Съдебната делба изисква адвокати, вещи лица и години чакане. А ако имотът е неподеляем, накрая се изнася на публична продан, където цената може да бъде по-ниска от пазарната.
Офертата е по-близо до горната граница, когато делът е голям, имотът е ликвиден, а останалите съсобственици са склонни към доброволно решение. По-близо до долната е, когато делът е малък, съсобствениците са много или един от тях живее в имота. Подробно как изчисляваме всяка оферта, обясняваме в как се формира директната оферта.
Делбата: доброволна или съдебна
Делбата е начинът съсобствеността да бъде прекратена. Тя може да се случи по два начина и разликата между тях е огромна.
| Критерий | Доброволна делба | Съдебна делба |
|---|---|---|
| Как става | Договор между всички съсобственици, сключен при нотариус | Иск пред районния съд от който и да е съсобственик |
| Съгласие на всички | Задължително | Не е нужно |
| Срок | Колкото отнеме подготовката на документите | Две фази, често продължава години |
| Разходи | Нотариални такси и вписване | Държавни такси, адвокати, вещи лица |
| Резултат | Договореното разпределение или изплащане на дялове | Реални дялове, възлагане на един от съделителите или публична продан на неподеляем имот |
В първата фаза съдът решава кой е съсобственик и с какви дялове. Във втората – как точно да се извърши делбата. Ако жилището не може да се раздели на самостоятелни обекти, съдът може да го изнесе на публична продан, а сумата се разпределя според дяловете.
Има и друг възможен изход. Съсобственик, който живее в неподеляемото жилище и няма друго, при определени условия може да поиска то да му бъде възложено срещу изплащане на дяловете на останалите. Дали вашият случай отговаря на тези условия, преценява адвокат.
Документи за продажба на идеална част
Пакетът е почти същият като при продажба на цял имот, с две допълнения: доказателство за поканата до съсобствениците и документи, които показват как е възникнал вашият дял.
- Документ за собственост – ваш или на наследодателя, ако делът е наследен.
- Удостоверение за наследници, ако съсобствеността идва от наследство.
- Удостоверение за данъчна оценка на вашата идеална част.
- Скица или схема от кадастъра за целия имот.
- Нотариалната покана и доказателство, че е връчена на всеки съсобственик.
- Обичайните декларации пред нотариуса и лична карта.
Голяма част от тези документи можем да набавим ние с ваше пълномощно. Покана до съсобствениците обаче изпраща само продавачът, защото задължението е негово. Пълният списък за всяка продажба е в документите за продажба на имот.
Изкупуване на наследствени дялове и неделени имоти: какво се случва след сделката
След като купим вашата идеална част, ние ставаме съсобственик на ваше място. Вие излизате от отношенията с останалите – не участвате в преговори, не плащате адвокати, не ходите по дела. Парите получавате по банков път в деня на нотариалния акт.
С останалите съсобственици разговаряме открито и по законния ред: предлагаме да изкупим и техните дялове, да продадем нашия на тях или да договорим доброволна делба. Ако нищо от това не стане, следва съдебна делба – но това вече е наш риск и наше време. Някои продавачи се притесняват, че ще „вкарат чужд човек“ при роднините си. Именно затова поканата по чл. 33 ЗС дава първо на тях възможност да купят.
Да продадете дела сега или да изчакате делбата?
Продажба на дела сега
- Пари по сметката в рамките на седмици
- Излизате от спора с роднините
- Без съдебни такси и адвокатски хонорари
- Без риск от публична продан на по-ниска цена
Цената на бързината
- Получавате 50–75% от пропорционалната стойност
- Губите евентуалното поскъпване на имота
- Част от роднините може да приемат решението лично
Най-изгодният вариант почти винаги е съвместна продажба на целия имот: тогава всеки получава пълния пропорционален дял от пазарната цена. Ако има и най-малък шанс съсобствениците да се договорят, опитайте първо него. Ако всички са съгласни, а имотът е хубав, пазарната продажба чрез агенция може да даде още повече. Продажбата на идеална част е за случаите, в които разговорът вече е изчерпан или чакането струва повече от отстъпката.
Ако дялът ви идва от наследство, вижте и продажба на наследствен имот; ако от развод – продажба на имот след развод. А ако искате да знаете колко струва вашият дял, поискайте оферта и посочете дробта, вида на имота и колко са останалите съсобственици.
Често задавани въпроси
Мога ли да продам своята идеална част без съгласието на другите собственици?
Да. Съгласието им не е нужно, но по чл. 33 ЗС първо трябва да им предложите дела при същите условия, обикновено с нотариална покана. Едва ако никой не го приеме в дадения срок, можете да продадете на външен купувач – и то не на по-ниска цена от посочената в поканата.
Колко време трябва да чакам отговор на нотариалната покана?
Законът не определя точен срок, затова в поканата посочвате разумен период за отговор. Нотариусът, пред когото ще се подписва продажбата, ще поиска доказателство, че поканата е връчена и срокът е изтекъл. Уточнете с него предварително какъв срок приема, за да не се наложи поканата да се изпраща повторно.
Какво става, ако продам дела си, без да го предложа на съсобствениците?
Сделката не е нищожна, но всеки от останалите съсобственици може да предяви иск и да изкупи продадената част при същите условия в двумесечен срок от узнаването. Тогава купувачът губи имота и търси парите си от продавача. Затова сериозните купувачи изобщо не подписват без доказателство за поканата.
Може ли съсобственик да ме принуди да продам своя дял?
Пряко – не. Всеки съсобственик обаче може да поиска съдебна делба, а ако имотът не може да се раздели, съдът го изнася на публична продан и всеки получава сума според дела си. На практика това означава, че при неподеляем имот никой не може безкрайно да държи останалите в съсобственост.
Изкупувате ли и много малки дялове, например една дванадесета?
Да, разглеждаме и малки дялове, но офертата за тях обикновено е по-близо до долната граница на диапазона. Причината е, че малкият дял изисква същата правна работа като големия, а дава по-малко влияние при разговорите с останалите съсобственици. Понякога е по-изгодно няколко наследници да продадат дяловете си заедно.
Плаща ли се данък при продажба на идеална част от имот?
Важат общите правила за данъка върху дохода. Ако делът е наследен, продажбата не се облага, независимо от срока. Ако е купен, освобождаване има при жилище, притежавано повече от три години, или до два имота, притежавани повече от пет години. В останалите случаи се дължи данък върху печалбата.