Преди да говорим за цена, трябва да е ясно какъв точно е имотът: урегулиран поземлен имот (УПИ), тоест дворно място в регулацията на населено място, или земеделска земя извън нея. Изкупуването на парцели при нас означава преди всичко първото. Земеделска земя купуваме рядко и само когато тя граничи с регулацията или е част от по-голям имот, който така или иначе купуваме.
Разликата не е формалност. Квадратен метър в регулация и квадратен метър в нива на стотина метра от нея може да се различават многократно по цена, защото в първия случай можете да строите, а във втория по правило — не. Затова първият въпрос, който ще ви зададем, е какво пише в скицата.
УПИ, дворно място и земеделска земя: каква е разликата
| Вид | Къде е | Може ли да се строи | Купуваме ли |
|---|---|---|---|
| УПИ (дворно място) | в регулацията на град или село | да, според подробния устройствен план | да — основен фокус |
| УПИ с проект или виза | в регулация, с изготвени документи за строеж | да | да |
| Земеделска земя до регулацията | граничи с населеното място | след промяна на предназначението | по изключение |
| Нива, ливада, лозе в землището | далеч от населеното място | по правило не | обикновено не |
В скицата от кадастъра видът на територията и начинът на трайно ползване са записани изрично. Ако там пише „урбанизирана“ и имотът има номер на УПИ по действащ план, говорим за дворно място. Ако пише „земеделска“ — за земя, за която пазарът и правилата са съвсем други.
Често дворното място не е съвсем празно: в него има стара постройка, лятна кухня, гараж или навес. Ако сградата няма стойност, оценяваме имота като парцел и изваждаме разхода за събаряне и извозване на отпадъците. Ако тя е годна за живеене или за ремонт, оценяваме земята и постройката поотделно и събираме двете числа.
Земеделската земя — честно за изключенията
Разглеждаме земеделска земя само в два случая: когато граничи с регулацията и има реални условия за промяна на предназначението, или когато е част от имот, който купуваме по друга причина — например двор и прилежаща нива към наследствена къща. Подробно за къщите пишем в изкупуване на къщи. Земеделската част оценяваме отделно и по-консервативно, защото промяната на предназначението е процедура с несигурен край.
Добрата новина за собствениците на земеделска земя е данъчна: ако е притежавана повече от 5 години, продажбата ѝ не се облага, без ограничение в броя на имотите. Подробности има в материала за данъка при продажба на имот.
Регулация и ПУП: защо два съседни парцела струват различно
Подробният устройствен план определя какво може да се строи в даден парцел: жилищна или производствена сграда, на колко етажа, с каква плътност и на какво разстояние от границите. Два имота с еднаква площ на една и съща улица може да имат съвсем различна стойност, ако единият е отреден за ниско жилищно застрояване, а другият позволява сграда с няколко апартамента.
Когато оценяваме, гледаме показателите на застрояване, отреждането и дали в самия план няма уловка — например улична регулация, която минава през имота и ще отнеме част от него при бъдещо разширение на пътя. Собствениците често не знаят за такива подробности, а те влияят силно на цената. Затова още при първия разговор ще ви помолим за идентификатора на имота и скицата.
Достъп и комуникации: най-силните двигатели на цената
След регулацията идват въпросите, които всеки бъдещ строител задава пръв: може ли да се стигне до парцела с кола през цялата година, има ли ток и вода до границата, има ли канализация. Всяко „не“ означава разход, време и разрешения, които влизат в офертата.
Вдигат цената
- лице към асфалтирана улица;
- ток и вода до границата на имота;
- канализация или възможност за включване;
- правилна форма с широко лице към улицата;
- равен, сух терен;
- училище, магазин и спирка наблизо.
Свалят цената
- достъп само по черен път или през чужд имот;
- тесен и дълъг парцел, в който трудно се вписва сграда;
- стръмен склон или терен, който се наводнява;
- далекопровод, тръбопровод или друг сервитут;
- улична регулация, която ще отнеме част от площта;
- спор за границата със съседите.
Пример: два парцела по 600 кв.м в едно и също село. Единият е с лице към асфалт и ток на стълба пред оградата; другият е на 200 м по черен път, без ток. Ако пазарът дава за първия около 18 000 €, за втория реалистичната цена може да е с около една трета по-ниска, защото купувачът ще плати прокарването на ток и ще чака разрешения. Сумите са илюстративни.
Парцел в съсобственост
Дворните места особено често се притежават от няколко души — братя и сестри, братовчеди, бивши съпрузи. Ако всички са съгласни, продаваме целия парцел с една сделка и цената се разпределя според дяловете. Подписите могат да се положат и с пълномощно, ако някой живее в чужбина.
Ако един от съсобствениците иска да продаде само своята идеална част, той трябва първо да я предложи на останалите при същите условия — обикновено с нотариална покана. Едва ако те откажат или не отговорят, частта може да се продаде на външен купувач. Офертата за идеална част обикновено е 50–75% от пропорционалната пазарна стойност, защото купувачът не може да ползва имота сам и поема бъдещата делба. Повече — в страницата за изкупуване на идеални части.
Когато съсобствениците изобщо не могат да се разберат, остава делбата. Тя може да бъде доброволна — с договор между всички — или съдебна, която минава през две фази и често продължава години. Малко дворно място обикновено е неподеляемо и при съдебна делба се изнася на публична продан. Продажбата на целия парцел по взаимно съгласие почти винаги оставя на всеки повече, отколкото този дълъг път.
Документите, които ще ни трябват
- Документ за собственост: нотариален акт, договор, решение за възстановяване или съдебно решение.
- Актуална скица от кадастъра с идентификатора на имота.
- Извадка от действащия подробен устройствен план или виза за проектиране, ако имате такава.
- Удостоверение за данъчна оценка от общината.
- Удостоверение за наследници, ако парцелът е наследен.
- Договори или становища за присъединяване към ток и вода, ако има такива.
Липсващото можем да изискаме ние. Скицата и удостоверението за данъчна оценка са задължителни за нотариуса, а данъчната оценка на парцелите обикновено е значително под пазарната им цена. Защо е така и как се отразява на таксите, обясняваме в материала за данъчната оценка и пазарната цена.
Как стигаме до оферта за парцел
- Идентификатор и скица. От тях виждаме регулацията, площта и съседите още преди да сме стъпили на терена.
- Ориентировъчна оценка. До 24 часа в работни дни ви казваме в какъв диапазон се движи цената.
- Оглед. Проверяваме достъпа, комуникациите, терена и границите — на място или по видео за отдалечени имоти.
- Писмена оферта. До 48 часа след огледа, валидна 7 дни и без ангажимент от ваша страна.
- Нотариус. При чисти документи — за 7–21 дни; плащане по банков път в деня на акта.
Самата сметка тръгва от въпроса какво може да се построи. Умножаваме допустимата разгъната площ по реалистичната цена на квадратен метър застроена площ в района и изваждаме разходите за проектиране, присъединяване, строеж и продажба. Остатъкът показва колко струва земята за строител. Сравняваме това число с продажбите на празни парцели наблизо и едва тогава определяме сумата в офертата.
Кога да не продавате парцела директно
Ако дворното място е в търсена зона — край голям град, в курортно селище или в квартал, в който се строи активно — и имате време, строител или частен купувач вероятно ще плати повече. Особено ако имотът е с изготвен проект: тогава сте свършили част от работата на инвеститора и е справедливо да си я получите.
Директната продажба има смисъл, когато парцелът е в съсобственост, наследен и далеч от вас, когато неясноти в регулацията отблъскват купувачите или когато просто искате сигурна сума за няколко седмици. Изпратете ни идентификатора на имота през формата за оферта — ориентировъчната цена е безплатна и не ви обвързва.
Често задавани въпроси
Купувате ли земеделска земя?
Само по изключение — когато земята граничи с регулацията на населено място и има реална перспектива за промяна на предназначението, или когато е част от по-голям имот, например двор и нива към къща. За ниви и ливади далеч от селата арендаторите и земеделските стопани обикновено предлагат повече от нас.
Как да разбера дали парцелът ми е в регулация?
Погледнете скицата от кадастъра: в нея е записан видът на територията. „Урбанизирана“ означава, че имотът е в регулация, а номерът на УПИ и отреждането се виждат в подробния устройствен план. Ако нямате скица, можем да я извадим ние по адреса или идентификатора на имота.
Може ли да продам парцел без ток и вода?
Да. Липсата на комуникации не пречи на сделката, но намалява цената, защото купувачът ще плаща за присъединяването и ще чака разрешения. Колко точно зависи от разстоянието до най-близката мрежа. Ако имате становища от електроразпределителното или водното дружество, покажете ги — те намаляват несигурността.
Какво става, ако съседът е заградил част от моя парцел?
Първо се установява истинската граница — обикновено с геодезист, който я отлага на терена по кадастралната карта. Ако има разминаване, то се отразява в цената или се урежда преди сделката. Спорът за граница не прави имота непродаваем, но е добре да ни кажете за него още в заявката.
Плаща ли се данък при продажба на дворно място?
Зависи от това колко дълго го притежавате и как сте го придобили. Ако е наследено, данък по ЗДДФЛ не се дължи. Ако е притежавано повече от 5 години и е един от най-много два продадени недвижими имота през годината, също не се облага. В останалите случаи данъкът е 10% от облагаемата печалба.
Трябва ли да питам съсобствениците, ако продавам само моята част?
Да. Преди да продадете идеалната си част на външен купувач, трябва да я предложите на останалите съсобственици при същите условия, обикновено с нотариална покана. Ако пропуснете това, те могат да изкупят частта по съдебен ред в двумесечен срок от узнаването.