Продажба на наследствен имот

За да продадете наследствен имот изцяло, са нужни подписите на всички наследници – лично пред нотариуса или чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно. Ако някой от тях откаже, останалите могат да продадат само своите идеални части или да поискат делба. Доходът от продажба на имот, придобит по наследство, по правило не се облага с данък, независимо колко време е минало от наследяването.

Правната рамка е сравнително ясна. Истинската работа е в организацията: наследници в различни градове и държави, документи от друга епоха, различни мнения за цената. Затова по-долу вървим в реда, в който нещата се случват на практика – от първите месеци след смъртта до деня при нотариуса.

Какво трябва да е направено още в първите месеци

Първият документ е удостоверението за наследници, което се издава от общината по последния постоянен адрес на починалия. В него са изброени всички законни наследници и от него нотариусът изхожда, когато проверява кой трябва да подпише.

Вторият е декларацията за наследяване по чл. 32 ЗМДТ, която се подава в общината в 6-месечен срок. Тя е нужна, дори когато не се дължи данък наследство – съпрузите и низходящите (деца, внуци) не плащат такъв. За останалите наследници, като братя, сестри или племенници, данъкът зависи от степента на родство и от общината, затова проверете размера предварително.

Документите, които ще поиска нотариусът

• Документът за собственост на починалия – нотариален акт, договор, съдебно решение или решение за възстановяване на собственост.
• Актуално удостоверение за наследници.
• Удостоверение за данъчна оценка от общината.
• Скица или схема от кадастъра.
• Лични карти на всички наследници, а за отсъстващите – нотариално заверени пълномощни.
• Завещание, ако има такова – саморъчното трябва да е обявено при нотариус.
• Декларациите пред нотариуса: за липса на публични задължения, за гражданство и семейно положение, за задължения към етажната собственост.

При стари къщи и земи документите често не съвпадат помежду си – различна площ, стара номерация, липсваща скица. Как се оправят такива несъответствия, обясняваме в отделния текст за имот с неуредени документи, а общият списък за всяка продажба е в документите за продажба на имот.

Кой колко притежава: пример с разпределение на дяловете

Пример: апартамент, придобит по време на брака на двама родители, е в режим на съпружеска имуществена общност. Бащата почива; наследници са майката и двете деца. Майката запазва своята половина от общността и наследява равен дял с всяко от децата от половината на бащата.

Квотите зависят от конкретния случай – брачен режим, завещание, брой наследници, предишни сделки. Нотариусът ги изчислява по документите, а цената се превежда на всеки наследник по собствената му сметка, според дела му. Така никой не трябва да „държи“ парите на другите.

Трябва ли всички наследници да подпишат?

За продажбата на целия имот – да. Ако подпишат само част от наследниците, сделката по правило не прехвърля дяловете на останалите и купувачът получава само идеални части. Затова нито нотариус, нито сериозен купувач ще пристъпи към сделка за целия имот без всички подписи.

Някои случаи изискват допълнителна стъпка. Ако сред наследниците има непълнолетно дете или лице под запрещение, за продажбата на неговия дял по правило е нужно разрешение от районния съд, който преценява дали сделката е в негов интерес. Ако някой наследник не желае да участва в нищо, той може да се откаже от наследството с писмено заявление до районния съд, стига преди това да не е действал като наследник. Как точно се разпределя неговият дял, проверете с нотариус или адвокат. Важно е и обратното: продажбата на наследствен имот по правило се приема като приемане на наследството.

Наследници в чужбина

Наследникът, който живее извън България, не е длъжен да пътува. Достатъчно е нотариално заверено пълномощно, в което изрично са посочени имотът, правото да бъде продаден и правото да се получи цената. Заверката става в българско консулство или при нотариус в държавата, където живее наследникът; във втория случай документът получава апостил и легализиран превод. Подробностите, включително какво трябва да пише в пълномощното, са описани в ръководството за продажба на имот от чужбина.

Практичен съвет: насочете дела на отсъстващия наследник директно към неговата сметка, а не към сметката на пълномощника. Така се избягват недоразумения между роднини, които понякога продължават години след сделката.

Как наследниците да се договорят за цената

Повечето спорове между наследници не са за това дали да се продава, а за колко. Единият помни имота такъв, какъвто е бил преди двадесет години, другият гледа обявите в квартала, третият просто иска да приключи. Няколко прости правила спестяват месеци.

Първо, определете един човек за връзка с купувачите, за да не получава всеки различна информация. Второ, съберете поне две независими оценки или оферти и ги покажете на всички едновременно. Трето, договорете писмено минималната цена, под която никой няма да подписва, и срока, до който ще чакате по-добро предложение. Ако срокът изтече, приемате най-добрата налична оферта.

При нас писмената оферта е една и съща за всички наследници, валидна е 7 дни и не ви задължава с нищо. Огледът е един, а ако никой от наследниците не живее наблизо, може да бъде видеооглед с човек, който има ключ. Така спорът се води върху конкретни числа, а не върху предположения.

Когато един наследник отказва да продава

Несъгласието е най-честата причина наследствен имот да стои празен с години. Възможностите са три и вървят от най-бързата към най-бавната.

1. Изкупуване вътре в семейството. Наследникът, който иска да запази имота, изплаща дяловете на останалите. Това е най-чистото решение, ако има средства.
2. Продажба само на вашата идеална част. Възможна е и без съгласието на останалите, но законът (чл. 33 ЗС) изисква първо да го предложите на тях при същата цена – на практика чрез покана, връчена от нотариус.
3. Делба. Доброволна – с договор, или съдебна – в две фази, която често продължава години. Ако имотът не може да се подели реално, съдът го изнася на публична продан.

Данък при продажба на наследствен имот

Доходът от продажба на имот, придобит по наследство, не се облага по чл. 13 ЗДДФЛ – без значение дали го продавате след месец или след двадесет години. Това е различно от данъка наследство, който се плаща към общината при наследяването и от който съпрузите и низходящите са освободени.

Има един нюанс, за който рядко се говори. Ако сте изкупили дяловете на другите наследници, тези дялове вече не са наследени, а купени. За тях освобождаването по наследство не важи, но може да важи друго – например за жилище, притежавано повече от три години. Изчислете го с данъчен консултант или прочетете статията за данъка при продажба на имот. Местния данък при придобиване, нотариалната такса и вписването плащаме ние като купувач.

Стар, празен, далеч от вас: кога директната продажба има смисъл

Ако всички наследници са съгласни, имотът е в добро състояние в голям град и никой не бърза, продажбата чрез агенция за няколко месеца вероятно ще донесе по-висока цена от нашата оферта. Тя обикновено е 75–92% от пазарната стойност и няма смисъл да я избирате само по навик.

Директната продажба е разумна, когато имотът е стара къща в малко населено място, нуждае се от ремонт, наследниците са разпръснати или поддръжката – данъци, сметки, грижа за двора – вече тежи. Тогава една оферта, една дата при нотариуса и пари по сметката на всеки наследник често струват повече от няколкото процента разлика. Ако това е вашият случай, заявете оферта и посочете колко са наследниците и дали всички са в България.