Предварителен договор и капаро

Предварителният договор за покупко-продажба на имот е писмено споразумение, с което продавачът и купувачът се задължават да сключат окончателен договор при нотариус в уговорен срок и при уговорени условия. Той не прехвърля собствеността – имотът остава на продавача до нотариалния акт. Най-често с него се плаща капаро, обикновено 5–10% от цената.

Добре написаният предварителен договор пази и двете страни: купувачът знае, че имотът няма да бъде продаден на друг, а продавачът – че купувачът няма да се откаже без последици. Лошо написаният създава повече спорове, отколкото решава. Ето какво трябва да има в него.

Съдържанието, без което договорът не работи

Предварителният договор трябва да съдържа поне съществените условия на бъдещата сделка – страните, имота и цената. На практика за спокойна сделка са нужни още около дузина уговорки.

• Страните – трите имена и ЕГН на физическите лица, наименование, ЕИК и представляващ при дружество.
• Имотът – адрес, идентификатор по кадастралната карта, площ, прилежащи части (мазе, таван, идеални части от общите части), документът за собственост.
• Цената – точната сума в евро, същата, която ще бъде записана в нотариалния акт.
• Начинът на плащане – капаро, остатък, банкова сметка, кога се превежда всяка част.
• Срокът – конкретна дата или краен срок за нотариуса, а не „в разумен срок“.
• Разходите – кой плаща нотариалната такса, вписването и местния данък.
• Тежестите – декларация, че няма ипотеки и възбрани, или как ще бъдат заличени.
• Предаването на владението – кога се дават ключовете и в какво състояние.
• Какво остава в имота – обзавеждане, уреди, мебели.
• Последиците при неизпълнение – капаро, неустойка, право да се развали договорът.
• Условията – например одобрение на кредит до определена дата и какво става, ако не бъде одобрен.

Цената в предварителния договор трябва да е реалната. Ако в нотариалния акт се предвижда по-ниска сума, двата документа сами показват, че декларираната цена е невярна. Защо това е опасно и за продавача, обясняваме в статията за данъчната оценка и пазарната цена.

Капаро, аванс и неустойка – не са едно и също

Трите понятия често се смесват, а последиците им са различни. Капарото по чл. 93 ЗЗД едновременно доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му; при сключване на окончателния договор то се приспада от цената.

Ако в договора пише просто „купувачът заплаща 10 000 €“, без да е ясно дали това е капаро, аванс или част от цената, при спор тълкуването ще е въпрос на съд. Затова думата „капаро“ трябва да стои изрично в текста, заедно с последиците от отказа.

Колко да е капарото

На пазара капарото обикновено е 5–10% от цената. По-ниската сума улеснява купувача, по-високата прави отказа по-скъп и за двете страни. Продавачът трябва да помни, че капарото работи в двете посоки.

Пример: при цена 150 000 € капаро от 5% е 7 500 €, а от 10% – 15 000 €. Ако купувачът се откаже, продавачът задържа съответно 7 500 € или 15 000 €. Ако се откаже продавачът, той връща двоен размер – 15 000 € или 30 000 €, тоест губи от собствените си пари толкова, колкото е получил. Затова не подписвайте предварителен договор, преди да сте сигурни, че искате да продадете и че всички съсобственици са съгласни.

Сроковете – как да ги запишете

Срокът за нотариуса трябва да е реалистичен за всичко, което предстои: набавяне на документи, одобрение на кредит, заличаване на ипотека, пълномощно от чужбина. Ако купувачът ползва банков кредит, оставете достатъчно време за оценката и одобрението, но запишете и краен срок, след който уговорките престават да важат.

Когато срокът изтече по вина на едната страна, другата по правило може да развали договора с писмено предупреждение или да поиска изпълнение. Добре е договорът да казва как се уведомяват страните – на кой адрес или имейл – за да не се спори после дали предупреждението е получено.

Нотариална заверка и цена на договора

Законът изисква предварителният договор за имот да е в писмена форма; нотариална заверка на подписите не е задължителна. Заверката обаче премахва спора кой е подписал и кога, а таксата за нея е малка спрямо стойността на сделката. Ако договорът се изготвя от адвокат, хонорарът се договаря с него – той зависи от сложността на сделката, а не от тарифа.

Не бъркайте заверката на предварителния договор с нотариалния акт: дори с заверени подписи предварителният договор не прави купувача собственик. Собствеността преминава едва с окончателния договор във формата на нотариален акт, при който се плащат таксите по прехвърлянето – виж разходите при продажба на имот.

Как продавачът да се защити

При ипотекиран имот договорът трябва да описва как част от цената се превежда директно към банката и кога тя издава съгласие за заличаване. Подробно за тази механика – в статията за продажба на имот с ипотека.

Три спорни ситуации и как договорът ги решава

Банката оценява имота под цената

Купувачът е уговорил 150 000 €, а оценителят на банката дава 140 000 € и кредитът се намалява. Без клауза за това купувачът трябва да доплати разликата от свои пари или рискува да загуби капарото. Добрият договор предвижда какво става в такъв случай: предоговаряне в кратък срок или връщане на капарото при доказан отказ на банката.

Скрит дефект след подписването

Седмица след предварителния договор купувачът открива влага в стената към банята. Ако в договора е описано състоянието на имота и е уговорено, че купувачът го е огледал и го приема такъв, какъвто е, спорът е много по-кратък. Ако дефектът е бил известен на продавача и премълчан, положението е различно – затова е по-добре проблемите да се кажат предварително.

Липсва документ за нотариуса

На датата на сделката се оказва, че удостоверението за наследници или скицата не са готови. Тогава никой не е „отказал“, но срокът е пропуснат. Клауза, която позволява еднократно удължаване на срока при забава в институциите, спасява сделката и капарото. Още по-добре е документите да се подготвят, преди да се подпише предварителният договор – списъкът е в статията за документите за продажба на имот.

Ако другата страна не изпълни: съдебният ред

Изправната страна може да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Тогава съдебното решение замества нотариалния акт. Обикновено този иск се използва от купувач, чийто продавач е отказал да се яви при нотариуса, но е възможен и в обратната посока.

Съдебният път е бавен и изисква договорът да съдържа съществените условия на сделката – още една причина имотът и цената да са описани точно. В повечето случаи страните предпочитат да уредят последиците чрез капарото или неустойката. При реален спор се консултирайте с адвокат, защото изходът зависи от конкретния текст на договора.

Нужен ли е предварителен договор при директно изкупуване

Когато сделката може да се изповяда скоро, предварителен договор обикновено не е нужен. При директна продажба получавате писмена оферта до 48 часа след огледа, тя е валидна 7 дни и не ви обвързва, а при чисти документи нотариусът е след 7–21 дни. Парите се превеждат по банков път при подписването на акта или минават през блокирана сметка – няма период, в който някой държи ваши пари или вашия имот без окончателен договор.

Ако изберете по-късна дата, до 90 дни, страните могат да подпишат предварителен договор, за да фиксират условията. Прочетете го по същия чеклист като всеки друг. Как протича цялата процедура, вижте на страницата как работим, а ако искате конкретна сума за вашия имот, поискайте оферта.