Как се формира директната оферта

Оферта = пазарна стойност − ремонт − разходи по придобиването − разходи по задържането − разходи по препродажбата − риск и марж. Това е цялата формула. При апартамент в добро състояние с чисти документи в ликвиден квартал резултатът е в горната част на диапазона 75–92% от пазарната стойност; при имот за основен ремонт или с усложнения в собствеността – по-близо до долната му граница.

Инвеститорите не купуват „на половин цена“, както понякога се говори, но и не плащат пазарната цена: те поемат работа, разходи и риск, които иначе биха останали за продавача или за бъдещия купувач. По-долу всеки ред от формулата е обяснен с числа, за да можете да проверите всяка оферта – нашата или чужда.

Формулата в пет реда: пример за 150 000 €

Пример: двустаен апартамент с пазарна стойност 150 000 €, нуждаещ се от освежаващ ремонт, без тежести. Числата са илюстративни, но съотношенията между тях са реалистични.

Същата логика при апартамент в отлично състояние дава съвсем друг резултат. Ремонтът почти изчезва, задържането е по-кратко, а рискът – по-малък. Сравнението по-долу показва как едно и също жилище стига до 82% или до 90% в зависимост от състоянието си.

Забележете, че разходите по придобиването растат с офертата: местният данък и нотариалната такса се изчисляват върху цената, така че по-високата оферта носи и по-високи такси за купувача.

Пазарната стойност – от сравними имоти, не от най-високата обява

Изходната точка е цената, на която имотът реално би се продал на свободния пазар в състоянието, в което е след ремонта. Тя се определя по сравними имоти: същият квартал, сходна площ, вид строителство, етаж и състояние. Исканите цени в обявите са горна граница, а не цена на сделка.

По данни, цитирани от „Капитал“ (2023), около 55% от жилищните сделки се сключват с отстъпка, средно 2–5%. Затова сериозната оценка започва от медианата на сравнимите обяви и вади обичайната отстъпка. Ако офертата, която получавате, тръгва от по-ниска „пазарна стойност“ без обяснение, поискайте сравнимите имоти, на които е базирана.

Ремонтът – колкото струва на купувача, а не колкото бихте похарчили вие

Купувачът включва в сметката ремонт, който ще направи имота продаваем на пълна цена, а не луксозно обзавеждане. Затова разликата между добре поддържан и занемарен апартамент в офертата е по-голяма, отколкото изглежда на пръв поглед: освен материалите и труда се смятат и месеците, в които имотът не носи доход.

Ако сами сте направили ремонт наскоро, кажете го при огледа и покажете какво е сменено – инсталации, дограма, баня. Тези неща намаляват реда „ремонт“ директно. Повече за имотите, които се нуждаят от сериозна работа, има в статията за продажба на имот в лошо състояние.

Разходите, които купувачът поема вместо вас

При директна продажба нотариалната такса, вписването и местният данък са за наша сметка, както и проверката на тежестите и набавянето на повечето документи. Тези суми не изчезват – те влизат във формулата като разходи по придобиването. Как точно се изчисляват, е показано в статията за разходите и таксите при продажба на имот.

Задържането и препродажбата са разходите, които продавачът поема сам, когато продава чрез агенция: месеците на пазара, комисионната и отстъпката. Разликата е, че при директната продажба ги поема купувачът и ги изважда предварително, а при пазарната продажба ги плащате вие – след сделката.

Риск и марж – защо не са нула

Купувачът с готов капитал плаща в деня на нотариалния акт, без да чака кредит и без условия. За да е възможно това, той трябва да поеме риск: скрит дефект в инсталациите, по-дълъг ремонт, спад на цените в квартала, по-бавна препродажба. Маржът е и възнаграждението за капитала, който е блокиран в имота за месеци.

Какво вдига и какво сваля офертата

При идеалните части сметката е различна: офертата обикновено е 50–75% от пропорционалната пазарна стойност, защото купувачът не може да ползва имота и поема делбата. Подробно – в статията за изкупуване на идеални части.

Какво не влиза във формулата

Някои неща изглеждат важни за цената, но при честна оценка не я определят. Офертата не трябва да пада, защото бързате, защото имате дълг или защото сте споделили, че сте в труден момент – спешността е ваша причина да продадете, а не основание за по-ниска цена. Ако усетите, че разговорът се върти около „колко бързо ви трябват парите“, а не около имота, поискайте разбивка по редовете на формулата.

Във формулата не влизат и цената, на която сте купили имота, остатъкът по ипотеката и сумата, която ви е нужна. Данъчната оценка има значение само в редкия случай, когато е по-висока от цената и оскъпява таксите по придобиването. Те определят колко ще ви остане след сделката и дали тя има смисъл за вас, но не и колко струва имотът.

Как сами да проверите пазарната стойност

1. Съберете 10–15 сравними обяви. Същият квартал, площ ±20%, сходно строителство и етаж.
2. Изчислете медианата на цената на квадратен метър. Медианата е по-надеждна от средната, защото не се влияе от една-две прекалено високи обяви.
3. Извадете отстъпката. Исканата цена не е продажна; за реалистична оценка намалете с 2–5%.
4. Коригирайте за състоянието. Ако вашият имот е по-лош от сравнимите, извадете приблизителната цена на ремонта.
5. Проверете колко дълго стоят обявите. Имоти, които стоят месеци, са надценени – не ги ползвайте като ориентир.

Пример: апартамент от 65 кв.м в Пловдив при медиана 1 536 €/кв.м дава искана цена около 99 840 €. След отстъпка от 2–5% реалистичната пазарна стойност е около 94 850–97 840 €. Ако приемем около 96 000 €, директна оферта в диапазона 75–92% би била приблизително 72 000–88 300 €. Градската медиана е само груб ориентир – кварталите се различават силно, затова винаги сравнявайте в рамките на квартала. Повече за местния пазар има на страницата за изкупуване на имоти в Пловдив.

Защо две оферти за един имот се различават

Различните купувачи стигат до различни суми, защото оценяват ремонта по различен начин, планират различни срокове и искат различен марж. Някои смятат да отдават имота под наем, други – да го препродадат. Затова разлика от няколко процента между две оферти е нормална, а голяма разлика означава, че някой от двамата е пропуснал нещо или не казва всичко.

Поискайте всяка оферта да е писмена и да посочва от каква пазарна стойност тръгва. Нашата писмена оферта идва до 48 часа след огледа, валидна е 7 дни и е без ангажимент – можете да я сравните спокойно с пазарната алтернатива в сравнението между агенция и директно изкупуване. Ако искате да видите числата за вашия имот, поискайте оферта.