Данъчна оценка и пазарна цена

Данъчната оценка е стойността на имота, която общината изчислява по формула от Закона за местните данъци и такси (приложение 2) въз основа на декларираните характеристики на имота. Тя обикновено е значително под пазарната цена, защото формулата не следи реалните сделки. Използва се за данък сгради, а при продажба – като долна граница на основата: нотариалната такса, вписването и местният данък се изчисляват върху по-високата сума от договорната цена и данъчната оценка.

Затова двете числа не са конкуренти. Пазарната цена казва колко струва имотът, а данъчната оценка – върху каква минимална сума се плащат таксите. Записването на оценката като цена, когато реално се плащат повече пари, не е „законна оптимизация“, а деклариране на невярна цена.

Как се получава удостоверение за данъчна оценка

1. Обърнете се към общината по местонахождение на имота. Удостоверението се издава от звеното за местни данъци и такси; в много общини може да се заяви и по електронен път.
2. Подгответе документите. Лична карта, документ за собственост, а ако заявявате за друг собственик – пълномощно само за това удостоверение.
3. Проверете задълженията. Неплатени данък сгради или такса смет за имота обикновено спъват сделката, затова е по-добре да ги платите предварително.
4. Сверете данните. Площ, етаж, година на построяване и вид конструкция в удостоверението трябва да съответстват на акта и на кадастъра.

Извадете удостоверението рано, още преди да обявите имота или да поискате оферта. От него и вие, и купувачът виждате минималната основа за таксите, а при несъответствие с акта имате време да го поправите, вместо да отлагате сделката в последния момент.

Удостоверението обикновено се издава от същия ден до няколко работни дни. То е един от документите, които нотариусът изисква за всяка продажба – останалите са описани в статията за документите за продажба на имот.

Защо данъчната оценка е по-ниска от пазарната цена

Формулата започва от базисна стойност за квадратен метър според вида на имота и зоната в населеното място и я умножава по коефициенти – сред тях са местоположението, видът на конструкцията, етажът и износването според годината на построяване. Пазарът не участва в тази сметка.

Резултатът е предвидим: два еднакви апартамента в един вход имат почти еднаква данъчна оценка, дори единият да е напълно ремонтиран, а другият – за основен ремонт. В търсените квартали на големите градове разликата спрямо пазарната цена е най-голяма, защото там цените растат, а формулата не ги догонва.

Какво се изчислява върху данъчната оценка

Как точно се изчисляват таксите по сделката, с примери за 80 000, 150 000 и 300 000 €, е показано в статията за разходите при продажба на имот.

Продажба под данъчната оценка – законна ли е

Да, ако това е реалната цена. Случва се при стари къщи в обезлюдени села, при парцели без път или ток, при постройки в тежко състояние: формулата им дава стойност, която пазарът не плаща. Тогава в нотариалния акт се записва действителната цена, но таксите и местният данък се изчисляват върху по-високата данъчна оценка.

За купувача това означава по-високи разходи спрямо цената, а за продавача – нищо особено: данъкът върху дохода, ако изобщо се дължи, се изчислява върху реалната продажна цена. Ако продавате такъв имот, вижте и страницата за изкупуване на къщи.

Не се изкушавайте да „вдигнете“ цената до оценката, за да изглежда сделката по-чиста. Ако купувачът плаща по-малко, а в акта се запише повече, отново имате невярна цена – само в обратна посока, с други последици, например за данъка върху дохода и за бъдещата цена на придобиване на купувача.

Продажба по данъчна оценка, когато реално се плаща повече

Това е незаконно: в нотариалния акт се декларира невярна цена, за да се платят по-малко такси и данъци. Освен че нарушава закона, схемата прехвърля почти целия риск върху продавача, защото разликата се плаща без документ.

Пример: апартамент се продава реално за 96 000 €, а данъчната му оценка е 38 000 €. При вярна цена в акта таксите и местният данък (3%) са около 3 532 €. Ако в акта се запишат 38 000 €, те падат до около 1 548 €. „Спестяването“ е около 1 985 € – и то за купувача, който по правило плаща тези разходи. Цената е 58 000 €, предадени без документ.

Какво може да се обърка – пет реални сценария

• Неплатената разлика. Ако купувачът не плати частта „на ръка“, по документи продавачът е получил цялата цена. Да се докаже обратното е трудно и бавно.
• Развалена сделка. Ако договорът бъде развален или обявен за недействителен, връщането на пари по правило е до размера, записан в акта.
• Изкупуване от съсобственик. При продажба на идеална част другите съсобственици могат по съдебен ред да изкупят частта при същите условия – по правило по цената в акта; повече в статията за изкупуване на идеални части.
• Данъчна проверка. Ако продажбата не е освободена, подцененият доход е укрит доход. Органите по приходите могат да съпоставят цената с пазарните данни.
• Кредит на купувача. Банката финансира по цената в акта, така че ниската цена често прави ипотечния кредит невъзможен – и сделката пропада в последния момент.

Подценяването вреди и в бъдеще. Който е купил имот с ниска цена в акта, при следваща продажба не може да докаже реалната цена на придобиване и, ако не попада в изключенията, плаща данък върху „печалба“, която не съществува. Как се смята този данък, има в статията данък при продажба на имот.

Ако вече сте чули предложение „да запишем данъчната оценка“, кажете „не“ още преди да насрочите нотариуса. Нотариусът изчита акта пред страните и всяка от тях потвърждава съдържанието му, включително цената – подписът ви е потвърждение, че написаното е вярно. Купувач, който настоява за по-ниска цена в акта, обикновено пести за ваша сметка.

Данъчната оценка при наследство и дарение

При наследяване и дарение пазарна цена няма, затова данъчната оценка е основната мярка. Върху нея по правило се определя данъкът върху наследството, ако се дължи – съпрузите и низходящите не го плащат, а за останалите наследници размерът зависи от родството и от общината. Декларацията за наследяване се подава в 6-месечен срок.

При дарение на имот местният данък също се изчислява върху данъчната оценка, а ставката зависи от родството и от наредбата на общината. За данъка при последваща продажба тези разлики са важни: доходът от продажба на наследен имот не се облага, докато за дарен имот това облекчение по правило не се прилага.

Как е при директна продажба на нас

При директно изкупуване в нотариалния акт се записва реалната цена от писмената оферта. Нотариалната такса, вписването и местният данък се изчисляват върху по-високата от цената и данъчната оценка и се плащат от нас като купувач. За вас няма разход, който да се „спести“ с по-ниска цена – и няма част от цената, която да остане без документ.

Плащането е по банков път в деня на нотариалния акт или по блокирана сметка в банка. Ако някой купувач предложи да запише по-ниска цена и да доплати „на ръка“, приемете го като сигнал за опасност; повече за тези сигнали – в статията как да разпознаете измама при изкупуване.

Как да използвате данъчната оценка разумно

Не я ползвайте като ориентир за цена – нито при продажба, нито при покупка. За пазарната стойност гледайте сравними имоти в същия квартал и вадете обичайната отстъпка от исканите цени; подробно описваме метода в статията как се формира директната оферта.

Използвайте я обаче като проверка на данните. Ако в удостоверението площта, етажът или годината на построяване се различават от акта, по-добре е да подадете коригираща декларация в общината преди сделката, отколкото нотариусът да спре изповядването заради несъответствие. И ако искате да знаете каква реална цена може да получите, поискайте безплатна оферта – ориентировъчната оценка идва до 24 часа.