Продажбата чрез агенция по правило постига по-висока цена, а директното изкупуване – по-кратък срок, предвидима сделка и нулеви разходи за продавача. Ако имотът е в добро състояние, документите са чисти и можете да чакате няколко месеца, агенцията обикновено ще ви остави повече пари. Ако бързате, имотът има проблем или не искате огледи и преговори, директната продажба често е по-разумният избор.
Разликата в брутната цена изглежда голяма, но в нетната сума се свива: от цената при агенция трябва да извадите комисионната, отстъпката при договарянето, подготовката и месеците, в които плащате сметки за празен имот. По-долу е цялата сметка с илюстративни числа – без да ги нагласяваме в наша полза.
Сравнение в една таблица
| Критерий | Продажба чрез агенция | Директно изкупуване |
|---|---|---|
| Цена | Близо до пазарната; около 55% от сделките минават с отстъпка, средно 2–5% | Обикновено 75–92% от пазарната стойност |
| Време до парите | Седмици до месеци на пазара, плюс срок до нотариуса, особено при купувач с кредит | Оферта до 48 часа след огледа, нотариус за 7–21 дни при чисти документи |
| Сигурност | Сделката може да пропадне – отказан кредит, размисъл, проблем, открит късно | Писмена оферта, плащане по банков път в деня на акта |
| Разходи за продавача | Комисионна, подготовка, текущи разходи по време на продажбата | 0% комисионна; нотариусът, вписването и местният данък са за купувача |
| Усилия | Снимки, огледи, преговори, координация с банката на купувача | Един оглед (20–40 мин) или видеооглед |
| Поверителност | Публична обява, съседи и познати научават | Без обява; продажбата не се рекламира |
Таблицата не казва кое е „по-добро“, а къде е компромисът. Агенцията продава на пазара и затова продава по-скъпо; директният купувач плаща за скоростта и за риска, който поема вместо вас.
Има и разлика в ролите. Агенцията е посредник: тя не купува имота, а търси купувач и получава комисионна, когато сделката се състои. Директният купувач е страната по договора – той оглежда, дава цена и плаща със собствен капитал. Затова при директната продажба няма кого да чакате: човекът, който ви е дал офертата, е и този, който подписва при нотариуса.
Колко остава чисто: пример за апартамент за 150 000 €
Пример: апартамент с пазарна стойност 150 000 € в добро състояние, без ипотека. За агенцията приемаме комисионна 3% (реалната се договаря индивидуално), 1 500 € за подготовка и 150 € месечно за сметки, данък сгради и поддръжка, докато имотът се продава. За директната продажба приемаме оферта 85% от пазарната стойност. И в трите случая нотариусът, вписването и местният данък са за купувача.
| Перо | Агенция – по-бърз сценарий | Агенция – по-бавен сценарий | Директно изкупуване |
|---|---|---|---|
| Отстъпка при договаряне | 3% | 5% | — |
| Цена в акта | 145 500 € | 142 500 € | 127 500 € |
| Комисионна (3%) | −4 365 € | −4 275 € | 0 € |
| Подготовка за продажба | −1 500 € | −1 500 € | 0 € |
| Текущи разходи | −600 € (4 месеца) | −1 050 € (7 месеца) | ≈ 0 € |
| Нетно за продавача | 139 035 € | 135 675 € | 127 500 € |
| Разлика спрямо директната продажба | +11 535 € | +8 175 € | — |
В този пример агенцията носи с 8 000–11 500 € повече, а директната продажба – пари с месеци по-рано и без риск от пропаднала сделка. Ако имотът има нужда от ремонт или от поправка на документи, разликата се свива, защото купувачите на свободния пазар искат по-голяма отстъпка. Сметнете вашия случай в калкулатора „агенция или директна продажба“, а как се получава процентът на директната оферта, обясняваме в статията как се формира офертата.
Какво решава разликата: процентът на офертата
Най-чувствителното число в сметката е процентът на директната оферта. Той зависи от състоянието, документите и локацията на конкретния имот, затова в таблицата е показано как се променя разликата при три нива – с останалите допускания от примера.
| Директна оферта | Сума | Разлика с агенция – по-бърз сценарий | Разлика с агенция – по-бавен сценарий |
|---|---|---|---|
| 80% | 120 000 € | 19 035 € | 15 675 € |
| 85% | 127 500 € | 11 535 € | 8 175 € |
| 90% | 135 000 € | 4 035 € | 675 € |
При висока оферта и бавен пазар разликата почти изчезва. При ниска оферта и бърз пазар тя е значителна и агенцията е очевидно по-изгодна. Ако имотът е ипотекиран, добавете към текущите разходи и лихвите по кредита за месеците на изчакване – при по-голям остатък по кредита те бързо променят картината.
Колко време до парите
При директна продажба срокът се мери в дни: ориентировъчна оценка до 24 часа, оглед, писмена оферта до 48 часа след него и нотариус за 7–21 дни. При агенция първо се чака купувач. По данни, цитирани от „Капитал“ (2023), в централна София имотите, продадени без отстъпка, са стояли на пазара средно 42 дни, а тези с най-голяма отстъпка – 119 дни.
Към престоя на пазара се добавя и времето от предварителния договор до нотариалния акт. Когато купувачът ползва ипотечен кредит, то включва оценка от банката и одобрение, които не зависят нито от вас, нито от агенцията.
Колко струва това време, зависи от положението ви. Ако имотът е празен и нямате задължения, няколко месеца чакане са само неудобство. Ако междувременно плащате наем другаде, вноски по кредит, лихви по просрочен дълг или вече сте поели ангажимент за друга покупка, всеки месец има конкретна цена в евро и тя трябва да влезе в сравнението наравно с комисионната.
Сигурността – факторът, който рядко влиза в сметката
Повечето сравнения гледат само цената. На практика продавачите губят най-много не от по-ниската цена, а от сделка, която пропада в последния момент: купувачът не получава кредит, банката оценява имота по-ниско, някой наследник размисля. Тогава имотът се връща на пазара, а месеците вече са минали.
Предварителният договор с капаро намалява този риск, но не го премахва: ако купувачът се откаже, задържате капарото, а търсенето започва отначало. Какво да напишете в такъв договор, за да сте защитени, обясняваме в статията за предварителния договор и капарото.
При директна продажба офертата е писмена и валидна 7 дни, без ангажимент от ваша страна. Плащането е по банков път в деня на нотариалния акт или по блокирана сметка в банка, така че няма етап, в който имотът е прехвърлен, а парите – не.
Кога агенцията е по-добрият избор
Казваме го директно, защото е вярно: ако условията по-долу са изпълнени, най-вероятно ще получите повече чрез агенция или с продажба без посредник.
- Имотът е в добро или отлично състояние и не изисква ремонт.
- Документите са чисти – няма тежести, наследници за издирване или несъответствия с кадастъра.
- Локацията е ликвидна: търсен квартал, удобен етаж, добра транспортна връзка.
- Можете спокойно да чакате няколко месеца и да издържате текущите разходи.
- Не ви притесняват огледите, обявите и преговорите с непознати.
Кога директното изкупуване има повече смисъл
Директната продажба печели там, където времето, рискът или сложността струват повече от разликата в цената.
- Срок: преместване, нужда от пари за друга покупка или дълг, който расте с всеки месец.
- Тежести: ипотека в просрочие или възбрана – продажбата преди публична продан почти винаги оставя повече; виж имот с възбрана или запор.
- Сложна собственост: няколко наследници, развод, идеални части – един купувач, който поема процедурата, спестява месеци; виж продажба на наследствен имот.
- Състояние: имот за основен ремонт, който банките оценяват ниско и който купувачите с кредит трудно финансират; виж продажба на имот в лошо състояние.
- Дискретност: не искате обява, огледи и въпроси от съседи.
Третият път: продажба без посредник
Можете да продадете и сами – с обява, огледи и договаряне без агенция. Така спестявате комисионната и запазвате пазарната цена, но поемате цялата работа: проверка на купувача, предварителен договор, документи, координация с нотариуса и банката. За продавач с време и опит това често е най-изгодният вариант. Подробно – в статията за продажба на имот без посредник.
Как да решите за една седмица
- Определете пазарната стойност. Сравнете 10–15 подобни обяви в квартала и извадете 2–5% за обичайната отстъпка – исканата цена не е цена на сделка.
- Сметнете нетната сума при агенция. С реалистична отстъпка, комисионна, подготовка и месечни разходи за поне няколко месеца.
- Поискайте директна оферта. Тя е безплатна и без ангажимент; попълнете формата и до 24 часа ще имате ориентировъчна оценка.
- Сравнете разликата с цената на времето. Ако разликата е по-малка от това, което ви струват месеците чакане и рискът, директната продажба е по-изгодна. Ако е по-голяма – изберете пазара.
Често задавани въпроси
Колко по-малко ще получа при директно изкупуване, отколкото чрез агенция?
Брутно директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност. Нетно разликата е по-малка, защото при агенция плащате комисионна, давате отстъпка и поемате месечни разходи. В примера за апартамент за 150 000 € разликата е 8 000–11 500 € в полза на агенцията.
Мога ли да имам обява в агенция и да поискам директна оферта едновременно?
Да. Директната оферта е безплатна и без ангажимент, така че можете да я използвате като долна граница при преговорите на пазара. Проверете само договора с агенцията – ако е изключителен, в него може да има условия за комисионна и при продажба без нейно участие.
Плащам ли комисионна при директно изкупуване?
Не. Когато продавате директно на купувача, няма посредник и комисионната за продавача е 0%. Освен това нотариалната такса, вписването и местният данък се поемат от нас като купувач. За вас остава само евентуален данък върху дохода, ако продажбата не е освободена.
Директното изкупуване винаги ли е по-бързо?
При чисти документи – да, сделката е при нотариус за 7–21 дни след приетата оферта. Ако документите трябва да се поправят или се чака пълномощно от чужбина, срокът се удължава, но времето на пазара отпада. Можете да изберете и по-късна дата, до 90 дни.
Ще ми даде ли агенцията повече за апартамент, който е за ремонт?
Не непременно. Купувачите на свободния пазар искат голяма отстъпка за ремонта, а банките често оценяват такива имоти ниско, което ограничава кредита. Затова разликата между пазарната и директната цена при имоти за ремонт обикновено е по-малка, отколкото при добре поддържани жилища.
Как да проверя дали директната оферта е честна?
Сравнете я с пазарната стойност, която сте изчислили по подобни обяви, след отстъпката от 2–5%. Поискайте писмено обяснение как е получена сумата – ремонт, разходи, риск. И проверете купувача по ЕИК; повече в статията как да разпознаете измама.