Дългове към топлофикация, ВиК и входа при продажба на имот

Сметките за парно, вода и ток са на човека, не на апартамента

За топлинната енергия законът казва изрично кой е клиент: собствениците и титулярите на вещно право на ползване в сградата (чл. 153, ал. 1 от Закона за енергетиката). Върховният касационен съд уточни в ТР № 2/2017 г. на ОСГК, че те дължат цената и когато имотът е даден под наем, освен ако наемателят сам е сключил договор с топлофикационното дружество. За водата наредбата за ползване на ВиК системите определя потребителите по същия начин: собственици и лица с право на строеж или на ползване (чл. 3, ал. 1 от Наредба № 4/2004 г.).

Следствието е просто. Сметките за минал период са задължение на човека, който е бил собственик или клиент тогава. Купувачът не ги поема с покупката и дружеството няма основание да ги търси от него. Новият собственик отговаря за консумацията от деня, в който имотът е негов, и за таксите към входа, които стават изискуеми след това.

Има обаче уловка, която удря продавача, не купувача. При водата промяната на собственика има действие спрямо оператора от деня на промяната по партидата (чл. 9а от същата наредба). Докато партидата е на ваше име, сметките продължават да идват при вас, дори ако от месеци не живеете там. Протоколът с показанията и смяната на партидите са ваш интерес, не услуга за купувача.

Какво спира нотариуса и какво не

Нотариусът не проверява сметките за ток и вода. Проверява публичните задължения. От май 2024 г. сделката с имот се изповядва след електронна проверка в НАП, че продавачът няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (чл. 264, ал. 1 ДОПК). Същата разпоредба казва, че наличието или липсата на неплатени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. Нотариус, който пренебрегне проверката, отговаря солидарно за дълга, така че никой нотариус няма да изповяда сделката „на доверие“.

Ако проверката покаже задължения, сделката не пропада. Тя може да се извърши, след като ги платите, или ако писмено декларирате, че сте съгласни да се погасят от цената, а купувачът внесе дължимата сума в бюджета (чл. 264, ал. 4 ДОПК). Отделно Законът за местните данъци и такси задължава нотариуса да изповяда сделката, след като установи, че местните данъци за имота са платени (чл. 50, ал. 1 ЗМДТ). Таксата за битови отпадъци също е публично вземане, затова най-лесно е да изчистите и данъка, и таксата в деня, в който вадите удостоверението за данъчна оценка. Те се погасяват с петгодишна давност, която тече от 1 януари на годината след падежа (чл. 171, ал. 1 ДОПК).

Дълговете към входа не се проверяват служебно, но пред нотариуса подписвате декларация за задълженията към етажната собственост. Невярната декларация не е формалност, а готов повод за спор с купувача след сделката. Сметките за парно, вода и ток са частни вземания и не спират акта. Спират отношенията ви с купувача, ако изскочат след това. Пълният списък с документите за сделката е в ръководството за документите при продажба.

Входът: такси, фонд „Ремонт“ и ремонтът, гласуван миналия месец

Собствениците плащат разходите за управление и поддръжка на общите части и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 6, ал. 1, т. 9 и 10 ЗУЕС). Управителят или председателят на управителния съвет издава при поискване документ по образец за наличието или липсата на задължения към етажната собственост (чл. 23, ал. 1, т. 12 ЗУЕС). Поискайте го седмица преди нотариуса: с него декларацията ви стъпва на хартия, а не на памет.

Най-честият спор не е за неплатената месечна такса, а за ремонта на покрива, гласуван месец преди продажбата и разпределен на вноски за година напред. Кой плаща вноските, които падат след сделката? За етажните собствености, управлявани чрез сдружение, ЗУЕС казва, че за задълженията, станали изискуеми преди промяната на собствеността, отговаря старият собственик, освен ако е уговорено друго (чл. 30, ал. 1). Когато входът се управлява от общо събрание, правилото не е изписано толкова ясно, затова решете въпроса в договора: или сумата се приспада от цената, или купувачът я поема и това е отразено в цената.

Купувачът също има задължение: в 15-дневен срок от придобиването да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост (чл. 7, ал. 3 ЗУЕС). Предайте му контакта на управителя и последния протокол от общото събрание. На огледите купувачите питат за входа почти толкова, колкото за банята, и един протокол с решенията за ремонти казва повече от всяко обяснение.

Парно, вода и ток: снимка на уредите и протокол

Денят на предаването на ключовете е денят, в който сметките се делят. Снимайте водомерите, електромера и уредите за дялово разпределение така, че датата да се вижда, и запишете показанията в двустранен протокол. При парното протоколът е по-сложен, защото отчитането става веднъж годишно и разликата идва с изравнителна сметка месеци по-късно. София е пример: топлофикационното дружество там иска заявление за смяна на титуляра в 30-дневен срок от промяната на собствеността, документ за собственост и нотариално заверен споразумителен протокол между двете страни с междинно засичане на уредите от фирмата за дялово разпределение.

Изравнителната сметка е мястото, където добрите сделки се развалят след нотариуса. Уговорете отрано: или делите сумата по месеци, или от цената се задържа малка сума, която се освобождава след сметката. Пример: сделка през март, изравнителна сметка за сезона с 180 € за доплащане, уговорено деление по месеци. Вие плащате частта до март, купувачът останалата, и никой не звъни на никого през август.

При водата и тока смяната на партидата обикновено е със заявление на новия собственик и документ за собственост. Наредбата за ВиК задължава потребителите да актуализират партидата си при промяна на собствеността (чл. 43, ал. 2, т. 11), но на практика най-бърза е страната, която има интерес, а това сте вие.

Колко остава от цената след дълговете

Калкулаторът събира сумите, които се превеждат от цената в деня на акта: остатъкът по ипотеката към банката, дълговете по изпълнителни дела към съдебния изпълнител, публичните задължения към общината, после входът и дружествата. Остатъкът отива по вашата сметка. Ако по някоя ваша сметка има запор, посочете друга, иначе запорираната сметка ще задържи постъплението за кредитора.

Пример: апартамент за 120 000 € с остатък по ипотека 38 000 €, 2 400 € към топлофикацията по изпълнително дело и 350 € разноски по него, 260 € към входа и 180 € данък и такса. С 200 €, задържани до изравнителната сметка, на вас остават 78 610 € в деня на сделката, или 65,5% от цената. Дребните дългове изглеждат страшни в писмата и малки в сметката.

Ако ипотеката е основният дълг, механиката с банката и тристранното споразумение е описана в продажба на имот с ипотека. А ако купувачът предлага да плати на части, първата вноска трябва да покрие поне дълговете, а останалото става ваш риск; сметката за това е в статията за продажба на изплащане.

Голям дълг към топлофикацията: първо давността, после плащането

Сметките за топлинна енергия, вода и ток са периодични плащания и се погасяват с тригодишна давност (чл. 111, б. „в“ ЗЗД). Така ги определя и ТР № 3/2011 г. на ОСГТК на ВКС. Давността обаче не се прилага служебно (чл. 120 ЗЗД): дружеството може да търси и по-стари суми, ако вие не възразите. А ако платите погасен по давност дълг, не можете да си го поискате обратно (чл. 118), дори да не сте знаели, че е погасен.

Пример: справката показва 4 800 € към топлофикацията за шест години. Ако за най-старите три години няма съдебна заповед, дело или друго прекъсване на давността, част от сумата може да е погасена. Преди да я платите от цената, дайте справката на адвокат. Внимавайте и със „споразумението за разсрочване“, което дружествата предлагат: признаването на вземането прекъсва давността (чл. 116, б. „а“) и тя тръгва отначало.

Ако вече има заповед за изпълнение, ситуацията е друга. Законът за енергетиката позволява на топлофикационните дружества да искат заповед за изпълнение независимо от размера на дълга (чл. 154 ЗЕ). Когато вземането е установено със съдебно решение, новата давност е пет години (чл. 117, ал. 2 ЗЗД). При образувано дело при съдебен изпълнител по сметките ви може да има запор, а върху имота – възбрана. Тогава сумата по делото с лихвите и разноските се взема от изпълнителя към датата на сделката, превежда се от цената и възбраната се заличава. Подробно за тази механика: продажба на имот с възбрана или запор.

1. Справка за всички години. Поискайте от дружеството разбивка по месеци, не само обща сума.
2. Проверка за дела. Има ли издадена заповед за изпълнение, изпълнителен лист или дело при съдебен изпълнител.
3. Давността. Адвокатът отделя погасените суми от дължимите, преди да сте подписали каквото и да е.
4. Писмо с точната сума. Към датата на сделката, с лихвите и разноските, и с банковата сметка за превода.
5. Документ за платено. След превода поискайте удостоверение, че задължението е погасено, а при дело при съдебен изпълнител и вдигане на запора и заличаване на възбраната.

Наследен имот и имот с наематели: чии са сметките

При наследство задълженията на починалия по правило преминават към наследниците, които са приели наследството, според дяловете им. Ако сметките са натрупани, докато имотът е стоял празен след смъртта, те вече са задължения на наследниците като собственици. Проверете ги преди продажбата, защото справката по абонатния номер често показва една обща сума без разделение по периоди и лица. Документите и подписите при наследство са описани в продажба на наследствен имот, а при повече наследници дяловете се смятат в статията за имот с много наследници.

При наем решаващо е на чие име е партидата. Ако наемателят има собствен договор с топлофикационното дружество, за времето на този договор длъжник е той (ТР № 2/2017 г.). Ако партидата е останала на собственика, длъжник пред дружеството е собственикът, а уговорката с наемателя да плаща сметките е само между вас двамата. Затова депозитът се връща след последните сметки, не преди. Как се продава имот, в който още живеят наематели, е описано в продажба на имот с наематели.

Чеклист за седмицата преди нотариуса

Повечето отлагания в последния момент не са заради голям дълг, а заради малък, за който никой не е питал. Отметнете точките една по една; отметките остават запазени в браузъра ви, ако се върнете по-късно.

Кога не ви трябва директен купувач

Ако дълговете са няколкостотин евро, платете ги, вземете документа от входа и продайте имота по обичайния начин, без да бързате. Неплатената сметка за парно не намалява пазарната цена на апартамента и не е причина да приемете по-ниска оферта. Ако имотът е в добро състояние и имате време, пазарът обикновено дава повече; разликата е разгледана в директно изкупуване или агенция. Разходите по самото прехвърляне са в разходите при продажба на имот.

Директната продажба има смисъл, когато дълговете са станали изпълнителни дела, има възбрана, а банката, съдебният изпълнител и дружествата трябва да получат пари в един и същи ден. Тогава купувач с готов капитал, който проверява тежестите за своя сметка, спестява месеци на писма и чакане, а лихвите по делата спират да растат. Всеки месец забава има и своята цена, сметната в колко струва всеки месец, в който имотът не е продаден.

Ако сте в тази ситуация, опишете имота и дълговете във формата за оферта. Ориентировъчната оценка идва до 24 часа, писмената оферта до 48 часа след огледа, а в нея се вижда колко остава за вас след погасяването. Сделката при чисти документи е при нотариус след 7–21 дни.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.