Продажба на имот на изплащане: колко струва „повече, но на вноски“

„Повече, но на вноски“ означава, че вие кредитирате купувача

Когато купувач предлага да плати имота за три години, той всъщност ви моли за заем. Банката би му дала същите пари срещу лихва, оценка на имота и проверка на доходите. Вие ги давате без оценител, без застраховка и често без нито един документ за това от какво живее. Надбавката в цената е вашата лихва, а въпросът е дали е достатъчна.

Такива предложения идват най-често от три вида купувачи. Първият е човек, на когото банката е отказала или би отказала кредит, и това само по себе си е информация. Вторият иска да нанесе наематели и да плаща вноските от наема, тоест разчита на чужда редовност. Третият е роднина или съсед, когото познавате от години. За първите двама рискът е реален и трябва да има цена. За третия сметката е по-скоро семейна, затова на сделките между близки сме посветили отделен текст: покупко-продажба между роднини.

Има и добри причини да се съгласите. Имотът е труден за продаване, банките не го кредитират (стара къща на село, имот с особености в документите), а вие не бързате с парите. Тогава вноските разширяват кръга купувачи и понякога са единственият начин да има сделка. Важното е да знаете колко ви струва тази услуга, защото тя никога не е безплатна.

Защо 100 000 € след три години не са 100 000 € днес

Сума, която ще получите по-късно, днес струва по-малко по три причини. Първо, цените растат и с парите ще купите по-малко. Второ, ако ги имахте сега, щяха да работят за вас: да погасят кредит с лихва, да станат първа вноска за друго жилище или просто да лежат на сигурно място. Трето, бъдещото плащане може изобщо да не дойде.

Първите две причини се смятат с една ставка, която финансистите наричат дисконтова: с колко процента годишно „губи“ стойност отложеното евро за вас лично. Третата се смята отделно, с вероятност за неплащане и с процент, който реално ще съберете, ако се стигне до съд.

Пример: при ставка 6% годишно 100 000 €, които получавате наведнъж след 3 години, днес струват около 84 000 €. Ако същата сума дойде на равни месечни вноски за 3 години, днешната ѝ стойност е около 91 500 €, защото част от парите пристигат рано. Шестте процента не са прогноза за инфлацията, а пример: в калкулатора по-долу сложете своята ставка.

Как да я изберете? Добро правило е ставката да е поне толкова, колкото плащате по собствен кредит или колкото бихте изкарали от парите по друг начин, плюс нещо за неудобството да чакате. Ако парите ви трябват за друго жилище, чиито цени растат, сложете ръста им.

Сметнете: вноските в днешни пари срещу сумата сега

Пример: срещу 100 000 € сега купувач предлага 115 000 € за 3 години с 20% първоначална вноска. При 6% годишно и без никакъв риск вноските струват днес около 107 200 €. Ако добавите 15% шанс купувачът да спре да плаща и 70% събиране след 2 години, очакваната им стойност пада до около 105 100 €. От надбавката от 15 000 € на хартия остават 5 100 €, а за тях поемате три години риск. По същата сметка всяка обща сума под около 109 400 € би била по-лоша от 100 000 € сега.

Откъде идват 15% и 70%? Те са допускания, не статистика. За купувач, когото не познавате, без банков кредит и без доказан доход, 15% шанс за неплащане за три години е по-скоро оптимистично допускане. За роднина с редовна заплата може да сложите 5%. Процентът на събиране зависи най-много от едно нещо: дали сте вписали законна ипотека. Без нея сте обикновен кредитор и 70% е по-скоро пожелание.

Законната ипотека: единствената сериозна защита след акта

При продажба собствеността минава у купувача с подписването на нотариалния акт, дори ако е платил само първата вноска. Законът изрично урежда запазване на собствеността до последната вноска само за движими вещи (чл. 205 ЗЗД); за имоти такава разпоредба няма. Затова защитата при имот е друга: законна ипотека върху същия имот.

Чл. 168 ЗЗД дава законна ипотека на този, който отчуждава недвижим имот, за вземанията му по договора. Тя не възниква от само себе си в регистъра: вписва се по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта, и молбата трябва да съдържа данните за страните, имота, вземането, падежа и лихвите. Ипотеката има ред от вписването (чл. 169, ал. 2). Ако не я впишете в деня на сделката, купувачът може на следващия ден да ипотекира имота пред банка и банката ще бъде пред вас.

Вписаната ипотека върви с имота: кредиторът се удовлетворява предпочтително от цената му, в чиято и собственост да се намира (чл. 173). Продаде ли купувачът апартамента на трето лице, ипотеката остава върху апартамента. Две подробности често се изпускат. Вписването действа 10 години (чл. 172) и при по-дълъг план трябва да се поднови, преди срокът да изтече. А лихвите са обезпечени само ако в ипотеката е вписано, че вземането е лихвоносно (чл. 174).

След последната вноска подписвате съгласие за заличаване с нотариално заверен подпис (чл. 179) и ипотеката се заличава. Това е и моментът, в който купувачът може спокойно да продаде или да ипотекира имота, така че стимулът му да довърши плащанията е реален, а не само морален. Не бъркайте тази ипотека с банковата: ако имотът ви вече е ипотекиран към банка, механиката е друга и е описана в статията за продажба на имот с ипотека.

Ако купувачът спре да плаща: двата пътя и колко продължават

Първият път е да съберете парите. Нотариалният акт, в който купувачът поема задължение да плати остатъка, е документ, по който съдът може да издаде заповед за изпълнение и да постанови незабавно изпълнение (чл. 417, ал. 1, т. 3 и чл. 418 ГПК). Същото важи за запис на заповед (т. 10). С изпълнителния лист съдебният изпълнител насочва принудата към ипотекирания имот, а вие получавате с предимство от постъпилата цена. Длъжникът може да възрази и да оспори вземането, и тогава спорът продължава по исков ред.

„Събиране“ обаче не значи пазарна цена. Началната цена на първата публична продан е 80% от оценката, а на втората – 90% от началната цена на първата. Разноските по делото тежат, а имотът, в който е живял неплатежоспособен длъжник, рядко е в по-добро състояние, отколкото сте го предали. Как изглежда публичната продан от гледна точка на собственика, е описано в текста за делбата и публичната продан.

Вторият път е да развалите продажбата и да си върнете имота. При имоти това става само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Ако купувачът предложи да плати по време на делото, съдът може да му даде срок, а когато неплатената част е незначителна, разваляне не се допуска (ал. 4). Развалянето има обратно действие (чл. 88, ал. 1): купувачът връща имота, вие връщате получените вноски и можете да търсите обезщетение за вредите. Правата, които трети лица са придобили преди вписването на исковата молба, остават незасегнати (чл. 88, ал. 2), а самото право да развалите договора се погасява с петгодишна давност.

За всеки месец забава ви се дължи законна лихва (чл. 86 ЗЗД), но лихвата е число в иска, докато не бъде събрана. И двата пътя минават през съд, адвокат и чакане. Затова истинската защита е преди подписа: голяма първоначална вноска, вписана ипотека и купувач, чиито доходи сте видели.

Вноски по предварителен договор: собствеността остава у вас, рискът се мести

Другата схема е обратната: подписвате предварителен договор, купувачът плаща на етапи, а нотариалният акт се прави след последната вноска. Имотът остава ваш до края и ипотека не е нужна. Какво трябва да пише в такъв договор и как се различават капаро и аванс, е обяснено в ръководството за предварителния договор и капарото; тук гледаме само сметката.

Слабото място са парите, които вече сте получили. Капарото по чл. 93 ЗЗД остава у вас, ако купувачът се откаже, но вноските над него по правило са аванс за цената. Ако след година и половина купувачът спре да плаща и договорът бъде развален, авансът обикновено подлежи на връщане, а вие трябва да доказвате вредите си. Ако междувременно сте го похарчили за друго жилище, ще го връщате от друго място.

Има и обратен риск. Купувачът, който е платил част от цената и смята, че вие отказвате да подпишете, може да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Такъв иск се вписва, а правата и възбраните, придобити след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца (чл. 114, б. „б“ ЗС). На практика имотът е блокиран за продажба на друг, докато трае делото. Ако пък купувачът живее в имота по време на вноските, рисковете се трупат: износване, наематели, които не сте избрали, спор за подобренията.

Ако избирате тази схема, пазете получените вноски на отделна сметка до нотариуса. Скучно е, но е единственият начин да не върнете аванса с пари, които нямате.

Ако приемете вноските: какво да има в договора

Ако сметката все пак излиза в полза на вноските, договорът трябва да прави неплащането скъпо за купувача и евтино за вас. Ето уговорките, които бихме проверили първи, ако бяхме на мястото на продавача.

1. Голяма първоначална вноска. Колкото по-голяма е, толкова по-малко рискувате и толкова по-сериозен е купувачът. Купувач без спестявания за първа вноска обикновено няма и резерв за лош месец.
2. Законна ипотека, вписана в деня на акта. Помолете нотариуса да подготви молбата заедно с акта и я подайте веднага, не „следващата седмица“.
3. График с дати, суми и сметка. Всяка вноска по банков път, с ясно основание. Никакви плащания на ръка, никакви „ще ти донеса в края на месеца“.
4. Предсрочна изискуемост. Уговорка, че при забава на две вноски целият остатък става изискуем, за да не съдите вноска по вноска.
5. Лихва и разноски. Законната лихва се дължи и без уговорка; запишете изрично, че разноските по събирането са за сметка на неизправния купувач.
6. Застраховка на имота. С вас като ползващо се лице до последната вноска. Ипотека върху изгоряла къща е слаба утеха.
7. Справка за задълженията на купувача. Помолете го сам да извади справка от Централния кредитен регистър и да ви я покаже. Който отказва, ви е отговорил.

Ако предложението идва заедно с искане за пълномощно, за ключове „още утре“ или за по-ниска цена в акта, спрете. Това вече не е разсрочено плащане, а схема, и признаците ѝ са описани в как да разпознаете измама при изкупуване.

Кога вноските печелят и кога сумата сега е по-добрият избор

Честно казано, с познат купувач, малък остатък, срок до година-две и вписана ипотека вноските могат да са по-добри от директна оферта. Същото важи, ако имотът е в добро състояние и имате време: продажба на пазара на купувач с банков кредит дава пълна цена наведнъж, без да кредитирате никого. Сравнете вариантите в калкулатора „агенция или директна продажба“ и вижте колко струва всеки месец, в който имотът чака.

Директната продажба е полезна, когато ви трябва сигурна сума и сигурна дата. Директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност (как се стига до числото, е описано в как се формира директната оферта), плаща се по банков път в деня на нотариалния акт или през блокирана сметка, а нотариусът е след 7–21 дни при чисти документи.

Най-честният начин да решите е да имате и двете числа пред себе си. Поискайте директна оферта, сложете сумата в калкулатора по-горе до предложението на вноски и решете с цифри, а не с надежда. Как протича сделката при нас, стъпка по стъпка, е на страницата как работим.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.