Колко от обявите са за сгради, които още се строят
Отворете обявите за апартаменти в който и да е от големите градове и картината е една и съща: визуализации вместо снимки, „акт 14 до края на годината“, „шпакловка и замазка“. В нашата извадка от 10 564 обяви за апартаменти в imot.bg към 24.10.2026 г. годината на въвеждане е посочена в 8 031 обяви (76%). От тях 44,1% са сгради с въвеждане през 2026 г. или по-късно, тоест строежи, които още не са завършени. Още 9,6% са сгради, завършени през последните три години.
Блоковете от 1960–1989 г., в които живее голяма част от продавачите, с които говорим, са 23,5% от обявите с година. Сградите от 1990–2009 г. са 12,6%. С други думи, на всяка обява за апартамент в блок от онези години се падат 1,9 обяви за жилище, което още не съществува. Цените са искани, не цени на сделки, но точно с тях купувачът идва на огледа.
- преди 1960 1%
- 1960–1989 23,5%
- 1990–2009 12,6%
- 2010–2022 9,4%
- 2023–2025 9,6%
- 2026 и по-късно (в строеж) 44%
Делът на строежите се мени силно от град на град. В Пловдив те са 66% от обявите с година, в Благоевград 57,1%, в София 48,8%. В Хасково, Русе и Шумен строежите са между 22,1% и 24%, а най-голямата група все още са блоковете от 1960–1989 г.
- Пловдив66%
- Благоевград57,1%
- София48,8%
- Бургас45,1%
- Варна44,7%
- Стара Загора41,9%
- Велико Търново38,8%
- Пазарджик38,8%
- Плевен37%
- Шумен24%
- Русе23,4%
- Хасково22,1%
Какво значи това за продавача на апартамент в стар блок? Купувачът, който идва на огледа ви, почти сигурно е разгледал и две-три оферти на зелено и носи в главата си тяхната цена на квадрат. Той сравнява един готов апартамент с един бъдещ. Точно там, в разликата между „готов“ и „бъдещ“, се печели или губи пазарлъкът.
Защо новото изглежда по-евтино на квадрат
Ако сравните просто медианите, ще сбъркате, защото новите сгради и старите блокове рядко са в едни и същи квартали. Затова гледахме всяка клетка поотделно: един град и един брой стаи, например двустайните в Бургас. Във всяка клетка, в която има поне по четири обяви от двата вида, сравнихме медианите на исканата цена на квадрат, а после взехме медианата на тези разлики. Така мястото и размерът не се смесват с възрастта на сградата.
- 1990–2009 (41 клетки)+5,5%
- 2010–2022 (32 клетки)+8,6%
- 2023–2025 (35 клетки)+1,9%
- 2026 и по-късно (в строеж) (42 клетки)−15,7%
Сградите отпреди 1960 г. са в достатъчно клетки само в София (4), затова не са на графиката.
Прочетете графиката отгоре надолу. Сградите от 1990–2009 г. искат с 5,5% повече на квадрат от блока от 1960–1989 г., тези от 2010–2022 г. с 8,6% повече. Завършените през 2023–2025 г. са почти наравно със стария блок (+1,9%, по-скъпи в 18 от 35 клетки). И едва сградите, които още се строят, падат с 15,7% под него, при това в 39 от 42 клетки.
Новото не е по-евтино, защото е по-лошо. По-евтино е, защото е недовършено, а купувачът поема четири неща, които не се виждат в цената на квадрат:
- Довършването. Повечето апартаменти на зелено се продават на шпакловка и замазка: без настилки, плочки, санитария и интериорни врати, понякога и без отопление. Това е отделен бюджет и отделни месеци с майстори.
- Чакането. Между договора и ключа обикновено минават една-две години. През това време купувачът плаща наем или живее при родителите си.
- Рискът. Строежите се бавят, а понякога и спират. Купувачът на зелено поема този риск и с право иска отстъпка за него.
- Площта. В обявите за ново строителство квадратурата обикновено включва и дял от общите части. При стария апартамент собственикът понякога посочва площта без тях, така че едно и също „65 кв.м“ невинаги е еднакво пространство вътре.
Кой все още купува апартамент в стар блок
От огледите знаем, че купувачите на стари апартаменти не са „тези, които не могат да си позволят ново“. Повечето имат конкретна причина да не чакат. Ето трите групи, на които трябва да говори вашата обява.
Който трябва да се нанесе до няколко месеца
Семейство, чието дете тръгва на училище в квартала. Човек, преместен на работа в града. Двойка след раздяла, която трябва да превърне едно жилище в две. Наемател, на когото наемодателят е казал „до края на сезона“. За всички тях година и половина наем не е абстракция, а сума, която се вижда в банковото извлечение. Готовият апартамент им спестява не само парите, но и неизвестното: кога точно ще получат ключ.
Който купува с ипотечен кредит
Банката оценява имот, който съществува. При завършено жилище оценителят идва, вижда апартамента и кредитът се отпуска при обичайните условия. При покупка на зелено условията обикновено са по-тежки: кредитът се усвоява на етапи, самоучастието е по-голямо или банката изчаква определен етап от строежа. Междувременно купувачът плаща вноски и наем едновременно. Затова много от купувачите с кредит търсят или сграда с акт 16, или стар блок, който е завършен и обитаван от десетилетия.
Който купува, за да отдава
Инвеститорът мисли в доходност. Старият двустаен до метрото или до университета носи наем от първия месец. Апартаментът на зелено не носи нищо година-две, после иска довършване и обзавеждане и чак тогава намира наемател. Тази група предпочита малките жилища, а при тях цената на квадрат работи по свои правила. Подробности има в статията защо малките апартаменти са по-скъпи на квадрат.
Има и купувачи, които почти сигурно ще загубите: тези, които могат да чакат и искат подземен паркинг, асансьор до гаража и висок клас енергийна ефективност. Не се борете за тях с цена. Опишете апартамента за трите групи по-горе и го оценете спрямо готовите жилища, а не спрямо строежите.
Пълната сметка на купувача: на зелено или вашият апартамент
Най-силният довод на продавача не е „моят е по-хубав“, а „моят ви излиза по-евтино, когато сметнете всичко“. Калкулаторът долу прави точно тази сметка. Той тръгва от вашата цена на квадрат и прилага медианната разлика между сградите в строеж и блоковете от 1960–1989 г. за избрания град. Към цената на зелено добавя довършването и наема за месеците до нанасяне. Към вашата цена добавя ремонта, който купувачът ще направи у вас, защото и той не е нула.
Цената на кв.м за строежа е вашата цена, коригирана с медианната разлика за града (сгради в строеж срещу блок от 1960–1989 г., най-много 4 клетки на град, затова е ориентир). Довършването, наемът и ремонтът са ваши допускания: сложете реални оферти и реалния наем в квартала.
Пример: двустаен апартамент от 65 кв.м в Пловдив, обявен по 1 500 €/кв.м, тоест 97 500 €. Сходен апартамент в строеж в същия град типично се обявява с 24% по-ниско на квадрат, около 1 140 €/кв.м, или 74 100 €. Добавете 300 €/кв.м за довършване (19 500 €) и 18 месеца наем по 450 € (8 100 €): строежът излиза 101 700 €. Вашият апартамент с 5 000 € за освежаване излиза 102 500 €. Двете сметки са на практика равни, а ако строежът закъснее с още шест месеца, вашият апартамент вече е по-евтиният избор. Сумите за довършване, наем и ремонт са илюстративни.
Сметката не включва две неща, които също работят за вас: парите, които купувачът на зелено плаща предварително и които не му носят нищо, и риска строежът да се забави. Не включва и обзавеждането, защото то е еднакво и в двата случая. Използвайте резултата в обявата и на огледа. Изречението „при нас се нанасяте до месец, без наем и без майстори“ звучи много по-убедително, когато зад него стои число.
Как да покажете стария апартамент до обявите на зелено
Обявата на зелено продава бъдеще: визуализация, план, слънце над покрива. Вашата обява продава настояще. Не се опитвайте да изглеждате като новото; покажете това, което новото не може да даде днес. На огледите виждаме, че купувачът запомня три-четири конкретни неща, а не прилагателни.
| Предимство | Как да го докажете | Какво да не обещавате |
|---|---|---|
| Нанасяне веднага | дата на освобождаване в обявата и готовност за нотариус до месец | дата, която не можете да спазите |
| Готови инсталации | снимки на банята, ел. таблото и дограмата, година на подмяната | „всичко е ново“, ако е сменена само дограмата |
| Известни разходи | сметки за ток, отопление и вход за последната зима | по-ниски сметки, отколкото показват бележките |
| Реална площ | схема от кадастъра, отделно жилищна площ и общи части | квадратура, закръглена нагоре |
| Изграден квартал | училище, спирка, магазин и паркиране на пешеходно разстояние | метро или парк, които са само в плановете |
Ако блокът е саниран, това е най-силният ви аргумент: по-ниски сметки, по-малко влага, по-добър вид на входа. Напишете годината на санирането и покажете сметките. Ако апартаментът иска сериозен ремонт, не го скривайте с бяла боя. Купувачът така или иначе ще го сметне, а скритото поражда недоверие и по-голям пазарлък. Дали изобщо да ремонтирате преди продажба, сме разгледали в материала за продажбата на имот за ремонт.
Как да определите цената, когато наоколо се строи
Най-честата грешка, която виждаме, е обратната на очакваната. Продавачът не подценява стария апартамент, а го слага на цената на квадрат на новите сгради наоколо: „моят е готов, значи струва поне колкото техния“. Данните казват друго. Готовите нови сгради от 2023–2025 г. искат почти колкото стария блок, а сградите от 2010–2022 г. са с 8,6% над него. Ако апартаментът ви е от 1975 г., цената му се мери с готови жилища от неговата епоха, а таванът ѝ се определя от строежите.
- Изберете сравнимите. Пет до десет обяви в същия квартал, със същия брой стаи и от сграда на сходна възраст. Строежите оставете настрана.
- Сметнете тавана. Сходен апартамент на зелено плюс довършване плюс наема до нанасяне. Над тази сума ще ви търсят само хората, които трябва да се нанесат веднага.
- Извадете ремонта честно. Купувачът ще смени това, което е старо. Ако банята е от 1985 г., тя е в неговата сметка, независимо дали я споменавате.
- Оставете място за пазарлък. Колко обикновено слизат исканите цени във вашия град, показваме в анализа на мястото за пазарлък по градове.
- Проверете реакцията. Ако за три-четири седмици няма обаждания или огледите не водят до предложение, цената е над тавана, а не пазарът е лош.
Броят на конкурентните обяви в квартала също има значение. Ако до вас се продават двайсет сходни апартамента, ще изпъкнете само с цената или с готовността. Как да проверите конкуренцията, обясняваме в статията за обявите, с които се състезава имотът ви. А ако искате да видите как професионалният купувач стига до своята цифра, прочетете как се формира директната оферта.
Строежите и старият фонд във вашия град
Разликата между строежите и стария блок е най-голяма в големите градове с много ново строителство. В София, Пловдив, Варна и Бургас строежите искат между 21% и 24% по-малко на квадрат от блока от 1960–1989 г. Във Велико Търново и Шумен разликата е под 5%. В Пазарджик сградите в строеж дори искат с 5,3% повече. Градските числа стъпват на най-много четири клетки, по една за всеки брой стаи, затова ги четете като посока, не като точна отстъпка.
Пловдив: 1 159 обяви с посочена година (81,5% от обявите за апартаменти). Сгради в строеж: 66%; блокове от 1960–1989 г.: 10,6%.
| Период на въвеждане | Дял | €/кв.м спрямо 1960–1989 |
|---|---|---|
| преди 1960 | 0,3% | малко обяви |
| 1960–1989 | 10,6% | база |
| 1990–2009 | 7,5% | +6,6% |
| 2010–2022 | 6,5% | +14,2% |
| 2023–2025 | 9,1% | +2,7% |
| 2026 и по-късно (в строеж) | 66% | −24% |
Третата колона е медианната разлика в искания €/кв.м спрямо блок от 1960–1989 г. в същия град (до 4 клетки град × стаи). „Малко обяви“: нито една клетка в града няма по четири обяви от двата вида.
Ако продавате в Пловдив или в Благоевград, където строежите са повече от половината обяви с година, сметката от калкулатора не е по желание, а е основната ви защита в пазарлъка. За местния пазар вижте и страниците за изкупуване на имоти в Пловдив и изкупуване на имоти в София.
В Хасково, Русе и Шумен положението е обратно: блоковете от 1960–1989 г. са най-голямата група и вашият апартамент се състезава главно с други стари апартаменти. Там решават състоянието, входът и етажът. За етажа сме писали отделно в статията за последния етаж и цената.
Кога директната продажба има смисъл и кога не
Директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност. При стария апартамент тя е по-близо до горния край, когато документите са чисти и блокът е поддържан, и по-близо до долния, когато инсталациите са за подмяна. Това е цената на скоростта и сигурността, а не отстъпка заради новото строителство: ние сравняваме вашия апартамент с готовите жилища, точно както препоръчваме и на вас.
Директната продажба има смисъл, когато
- датата е по-важна от последните няколко хиляди евро: дълг, наследство, преместване;
- апартаментът иска ремонт, който не искате да организирате;
- наоколо се строи много и обявата ви стои седмици без огледи;
- не искате десетки огледи в жилище, в което още живеете.
По-добре обява или агенция, когато
- апартаментът е ремонтиран, а блокът е саниран;
- кварталът е търсен и имате три-четири месеца;
- около вас има много купувачи, които трябва да се нанесат сега: училища, работни места, университет;
- ще купувате друго жилище и така или иначе чакате.
Ако не сте сигурни, сравнете двата пътя с вашите цифри в калкулатора агенция или директна продажба и вземете нашата оферта като долна граница. Тя е безплатна и не ви задължава. Попълнете кратката заявка и ще получите ориентировъчна оценка до 24 часа. Какво гледаме на огледа при различните видове жилища, ще намерите на страницата за изкупуването на апартаменти.
Нашата оценка на ситуацията
Продажба на апартамент в стар блок при много ново строителство наоколо
Редакционна оценка на „Директно Изкупуване“ по 8 критерия: колко лесна, бърза и сигурна е тази ситуация за продавача. Това е наше мнение от практиката, не отзиви на клиенти.
- Скорост на продажбата3
Купувачите са по-малко, но тези, които трябва да се нанесат сега, решават бързо.
- Цена спрямо пазара3
Строежите държат тавана ниско, а готовността се плаща само ако купувачът види пълната сметка.
- Документи4,5
Сградата е завършена от десетилетия и рядко има изненади, освен при преустройства без проект.
- Банково финансиране за купувача4
Готовото жилище се кредитира по-лесно от етап на строеж.
- Конкуренция от новото2
В Пловдив и в Благоевград строежите са повече от половината обяви с година.
- Нужда от ремонт2,5
Повечето апартаменти от 70-те и 80-те имат стари инсталации, които купувачът ще смени.
- Пазарлък3
Купувачът идва с цената на квадрат от обявите на зелено и я използва като довод.
- Риск за продавача4,5
Продавате готово жилище срещу превод при нотариуса; рискът на строежа е при купувача на зелено.
Старият апартамент не губи от новото строителство, когато цената му е поставена спрямо готовите жилища, а не спрямо обявите на зелено, и когато купувачът вижда пълната сметка на чакането и довършването. Ако апартаментът е в добро състояние и имате няколко месеца, обявата ще ви донесе повече. Ако иска ремонт или датата е важна, директната оферта дава сигурна долна граница.
Често задавани въпроси
По-евтино ли е новото строителство от стар апартамент?
На квадрат в обявите, докато сградата се строи, да: типично с 15,7% по-евтино от блок от 1960–1989 г. в същия град и със същия брой стаи. Но това е цена на недовършено жилище, което ще получите след година-две. Когато сградата е завършена, медианната разлика е +1,9%, тоест почти няма.
Как да продам стар апартамент, когато наоколо се строи много?
Сравнявайте го с готови апартаменти от сходна епоха, а строежите ползвайте само като таван: цената на зелено плюс довършване плюс наем до нанасяне. Говорете на купувачите, които трябва да се нанесат сега, на купувачите с кредит и на инвеститорите. Покажете сметките, годината на ремонтите и датата, на която освобождавате.
Колко струва довършването на апартамент на шпакловка?
Няма една цена: зависи от площта, от това дали има отопление и от класа на материалите за настилки, плочки, врати и санитария. В калкулатора сме сложили 300 € на кв.м само като илюстрация. Поискайте две-три оферти от фирми за конкретен апартамент и сложете реалната сума, когато сравнявате с готов апартамент.
Продава ли се панелен апартамент от 80-те години?
Да. Блоковете от 1960–1989 г. са 23,5% от обявите с година, а купувачите им са хора, които искат да се нанесат веднага, купувачи с кредит и инвеститори за отдаване. Решаващи са състоянието на входа, санирането, етажът и асансьорът, а цената трябва да е спрямо готовите жилища, не спрямо строежите.
Банката дава ли кредит за апартамент в стар блок?
По правило да. Банката възлага оценка на имота и кредитира според оценката и дохода на купувача, а възрастта и състоянието на сградата влизат в оценката. За купувача е по-лесно, отколкото при покупка на зелено, където кредитът често се усвоява на етапи. Конкретните условия проверете в банката.
Защо в обявите за ново строителство квадратурата изглежда по-голяма?
Защото площта в тях обикновено включва и дял от общите части на сградата: стълбища, коридори, асансьорни шахти. При старите апартаменти в обявата понякога стои само площта на жилището. Когато сравнявате, поискайте разпределение и схема и сравнявайте жилищната площ.
Колко по-евтино да обявя стария апартамент заради новите сгради?
Не с фиксиран процент. Сметнете тавана: сходен апартамент на зелено в квартала плюс довършване плюс наема до нанасяне. Ако цената ви е под тази сума, не е нужно да слизате заради строежите. Ако е над нея, ще ви търсят само хората, които трябва да се нанесат веднага.
Купувате ли апартаменти в стари блокове без ремонт?
Да. Офертата обикновено е 75–92% от пазарната стойност, по-близо до горния край при чисти документи и поддържан вход, по-ниско при ремонт. Ремонтът влиза като конкретна сума, а сделката при нотариус е за 7–21 дни. Повече на страницата за изкупуване на апартаменти.
Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.