Продажба със запазено право на ползване

Какво купува купувачът и какво остава на продавача

При тази сделка собствеността се разделя на две. Купувачът получава голата собственост: името си в нотариалния акт и в Имотния регистър, правото да продаде, да дари или да завещае имота. Продавачът запазва правото на ползване: живее в жилището, ползва мазето, а при къща и двора, и по правило може да го отдаде под наем и да събира наема. И двете права се вписват и следват имота, ако той смени собственика си.

Законът за собствеността съдържа правило, което често изненадва: ползвателят не може да отчуждава правото си (чл. 56). Не може да го продаде на трето лице, нито да го прехвърли на свой роднина. Правото се погасява със смъртта на ползвателя, с погиването на имота или ако не се упражнява 5 години (чл. 59). Когато се погаси, голата собственост става пълна без нова сделка и без доплащане.

В практиката срещаме две ситуации. В първата собственикът продава и в същия акт си запазва пожизнено и безвъзмездно ползване. Във втората имотът вече е натоварен: например родителите са дарили апартамента на сина си, запазили са си ползването, а днес синът иска да продаде. За купувача двете ситуации са еднакви: той купува имот, в който живее друг човек, и не знае докога.

Защо възрастен собственик избира тази сделка

Най-честата причина е проста: пари трябват сега, а преместването не е вариант. Пенсия, която не стига за лекарства и болногледач, дълг, който расте, внук, на когото трябва помощ за първо жилище. Човек на 75 години, живял четири десетилетия в един апартамент, рядко иска да продаде, да опакова и да наеме нещо в друг квартал. Запазеното ползване решава двата проблема наведнъж: сумата е в сметката, а ключът остава в джоба му.

Втората причина е подредбата на наследството. Някои родители предпочитат да продадат голата собственост на едно от децата срещу реално плащане, вместо да даряват, за да има документ за цената и по-малко основания за спор между наследниците. Тази логика има и обратна страна, която разглеждаме в статията продажба между роднини или дарение.

Има и случаи, в които тази сделка не е разумният ход. Ако нуждата е временна, заем от близките или продажба на втори имот излиза по-евтино. Ако парите са нужни за дом за възрастни хора, продажбата на целия имот обикновено дава много повече, защото продавачът така или иначе няма да живее в него. Ако продавачът е под 60 години, голата собственост почти не се продава на нормална цена: купувачът ще чака десетилетия.

Как законът оценява правото на ползване

За данъците и таксите има точна формула. Тя е в приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси, в раздела за данъчната оценка на правото на ползване. Оценката на правото е равна на данъчната оценка на имота, умножена по коефициент Кс = 1 − 1,05⁻ⁿ, където n е броят години, за които е учредено правото. Коефициентът се закръгля до три знака и не може да бъде по-голям от 0,900.

При пожизнено право срок няма, затова законът го изчислява: от 70 се изважда възрастта на ползвателя, а ако ползвателите са повече от един, възрастта на най-младия. Когато ползвателят е на повече от 70 години, за брой години се приемат 5, което дава коефициент 0,216. Данъчната оценка на голата собственост е оценката на имота, намалена с оценката на правото на ползване.

Таблицата показва една особеност. Между 66 и 69 години оценката на ползването пада от 17,7% до 4,8%, защото до 70 остават няколко години. След 70 тя отново е 21,6%, защото за срок се вземат 5 години. При точно 70 години буквалният текст дава нула години; ако сте в тази хипотеза, попитайте общината как ще изчисли оценката. Вторият извод е по-практичен: за всеки ползвател над 70 години голата собственост се оценява на 78,4% от данъчната оценка на целия имот.

Защо пазарната цена е много по-ниска

Купувачът на гола собственост плаща днес за жилище, което ще може да ползва след неизвестен брой години. През това време той не получава наем, не може да живее там и обикновено не може да изтегли ипотечен кредит срещу имота, защото банките рядко приемат гола собственост за обезпечение. Ако реши да я препродаде, ще търси същия рядък тип купувач. Всичко това се плаща с отстъпка.

Най-голямата неизвестна е времето. По таблиците за смъртност на НСИ за 2023–2025 г. на навършилите 65 години предстоят средно 17 години живот, 14,7 за мъжете и 18,8 за жените. Средното число не казва нищо за конкретния човек, а купувачът поема риска от дълъг живот, без да може да го пресметне. Затова пазарът оценява голата собственост като пълната стойност, „върната“ назад във времето с годишна доходност, която купувачът иска срещу чакането.

Пример: апартамент с пазарна стойност 120 000 € и данъчна оценка 45 000 €, ползвателката е на 75 години. По закона голата собственост е 78,4% от данъчната оценка, т.е. 35 280 €. Ако купувачът очаква да чака 12 години и иска 6% годишно, пазарният ориентир е около 59 600 €, или 50% от пълната стойност. Двете числа не си противоречат: първото е основата за таксите, второто е разговорът за цената.

Цената се движи нагоре, когато ползвателят е по-възрастен, имотът е в търсен квартал и в добро състояние, а сметките и данъците са платени. Пада, когато ползвателите са двама и по-младият е под 70, когато в жилището живеят и други членове на семейството или когато сградата има нужда от скъп ремонт. Общия ни подход към цената описваме в страницата как се формира директната оферта; при гола собственост към него се добавят и годините чакане.

Сметнете оценката по закона и пазарния ориентир

Калкулаторът прави две отделни сметки. Първата е законовата: прилага формулата от ЗМДТ върху данъчната оценка и показва колко е правото на ползване и колко остава за голата собственост. Втората е само ориентир за цената: взема пълната пазарна стойност и я намалява според годините, които купувачът ще чака, и доходността, която иска. Данъчната оценка вземете от удостоверението, издадено от общината.

Ако резултатът ви изглежда нисък, сравнете го с алтернативата. Продажбата на свободния имот ще донесе повече, но ще трябва да се изнесете. Колкото по-възрастен е ползвателят, толкова по-малка е разликата между двете цени и толкова по-лесно се намира купувач. За сравнение между продажба през агенция и директна продажба на свободен имот използвайте и общия калкулатор на сайта.

Кой плаща данъка, сметките и ремонтите

Законът за собствеността е ясен за текущите разходи: ползвателят плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, поддържа имота в състоянието, в което го е приел, и го застрахова в полза на собственика, ако не е уговорено друго (чл. 57). ЗМДТ също прави ползвателя данъчно задължено лице за данъка върху недвижимия имот (чл. 11, ал. 3), а таксата за битови отпадъци се плаща от същите лица.

Сметките за ток, вода, парно и входа остават на ползвателя, защото той ги потребява. Неясната зона са големите ремонти: нов покрив, подмяна на щрангове, участие в саниране. Законът не ги разписва като задължение на ползвателя, а поддръжката в приетото състояние не е същото като основен ремонт. Решението е просто и евтино: запишете в нотариалния акт кой какво поема, преди да е възникнал спор.

При самата сделка основата за местния данък и нотариалната такса е по-високата от договорената цена и данъчната оценка на голата собственост. По закон местният данък се плаща от купувача, освен ако е уговорено друго. Когато купуваме ние, поемаме нотариалната такса, вписването и местния данък; как се смята всяка от тях, има в страницата за разходите при продажба.

ЗДДФЛ облага дохода от продажба и на ограничени вещни права върху имоти (чл. 33). Дали освобождаването за едно жилище след 3 години и за до два имота след 5 години ще се приложи за вашата гола собственост, проверете с данъчен консултант, особено ако сте я получили по дарение: тогава цената на придобиване за данъчни цели е нула. Общите правила са в статията данък при продажба на имот.

Рисковете за продавача и за купувача

За продавача най-големият риск е лошо написан акт. Правото на ползване трябва да е изрично запазено, пожизнено и безвъзмездно, за целия имот или за точно описани помещения, и да се впише заедно с продажбата. Тогава то важи и срещу всеки следващ собственик: ако купувачът продаде голата собственост нататък или я ипотекира, новият собственик или банката също трябва да търпят ползвателя.

Вторият риск за продавача е плащането. Цената трябва да влезе в сметката му в деня на акта или да е блокирана в банка преди подписа. Разсрочено плащане при гола собственост е двойно рисково: продавачът вече е прехвърлил собствеността, а купувачът няма какво да ползва, което да го мотивира да плаща навреме. Ако все пак обмисляте вноски, прочетете първо как се продава имот на изплащане.

За купувача рисковете са други. Ползвателят може да живее много дълго. Може да трупа задължения към топлофикацията или входа, които после пречат на препродажбата; как се уреждат такива дългове, обясняваме в статията за дълговете към топлофикация, ВиК и входа. Ако ползвателят руши имота или нарушава съществено задълженията си въпреки предупреждение, собственикът може да поиска от съда да прекрати правото (ЗС, чл. 61), но това е дело, а не бърз изход.

1. Справка в Имотния регистър за ипотеки, възбрани и други вписани права, направена близо до датата на сделката.
2. Удостоверение за данъчна оценка от общината; от него се изчислява оценката на голата собственост по формулата.
3. Точна формулировка в акта пожизнено, безвъзмездно, за кой имот и за кои помещения, и какво става при двама ползватели.
4. Протокол за състоянието със снимки; законът предполага добро състояние, ако опис няма.
5. Уговорка за основните ремонти кой плаща покрива, щранговете и участието в саниране.
6. Плащане по банков път в деня на нотариалния акт или по блокирана сметка.

Когато продавате имот, в който ползването е на друг

Често собственикът не е човекът, който живее в имота. Типичният случай: родителите са дарили апартамента на детето и са си запазили ползването, а години по-късно детето има нужда от пари или живее в чужбина. То може да продаде голата собственост, без да иска съгласие от ползвателя, защото правото му не се засяга от продажбата. Цената обаче ще е цена на гола собственост, а купувачите са малко. Ако имотът е дарен, прочетете и какво проверява купувачът при дарен имот; ако е наследен, документите са описани в страницата за наследствен имот.

Вторият път е ползвателят да се откаже от правото си пред нотариус и имотът да се продаде като свободен. Тогава купувачът плаща пълна цена, а семейството разделя сумата помежду си. Формулата от ЗМДТ дава разумна отправна точка за подялбата: при ползвател над 70 години ползването е 21,6% от оценката, а голата собственост 78,4%. Пазарната подялба обикновено е по-благоприятна за ползвателя. Отказът може да има данъчни последици според родството, затова питайте в общината и при нотариуса преди подписа.

Ако ползвателят не е живял в имота и не е упражнявал правото си 5 години, то се погасява. Нотариусът обаче няма как да приеме това на доверие, а купувачът ще иска то да е доказуемо, затова в такъв случай започнете от адвокат. Когато ползвателят почине, правото се прекратява, а при следващата продажба нотариусът ще поиска документ за смъртта.

Третият път е да изчакате. Ако ползвателят е млад и семейството не бърза, продажбата на гола собственост губи твърде много. Ако имотът е в отлично състояние в голям град като София или Пловдив и всички са съгласни, свободният имот, продаден през агенция с повече време, обикновено ще донесе повече. Директната продажба има смисъл, когато трябват сигурност и срок; тогава изпратете заявка с данните за имота и за ползването и ще получите ориентировъчна оценка до 24 часа в работни дни.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.