Продажба на имот на родител с деменция или под запрещение

Докато родителят разбира: подпис или пълномощно

Диагнозата сама по себе си не отнема правото на човек да продаде имота си. Докато не е поставен под запрещение, родителят е дееспособен и може да подпише лично или да упълномощи някого. Въпросът при деменцията е друг: дали в деня на подписа той разбира какво прави. Нотариусът е длъжен да провери самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се (чл. 578, ал. 4 ГПК), затова разговаря с продавача, задава въпроси и може да откаже, ако не е убеден.

В началния стадий много семейства решават въпроса навреме. Ако родителят сам иска да продаде, защото ще живее при дете или в дом, подходящият момент е сега, а не след година. Някои нотариуси и купувачи искат и удостоверение от психиатър, издадено малко преди сделката. Удостоверението не е част от лечението и не заменя преценката на лекаря; то е документ, който по-късно отговаря на въпроса „разбираше ли тя какво подписва“.

Защо този въпрос е толкова чувствителен? Договор, сключен от дееспособно лице, което при сключването не е могло да разбира или да ръководи действията си, е унищожаем (чл. 31 ЗЗД). Унищожаване може да иска самият родител, а ако по-късно бъде поставен под запрещение, от негово име действа настойникът. Правото се погасява с тригодишна давност, а след смъртта на лицето унищожаване не може да се иска, освен ако преди това е било поискано запрещение или доказателството произтича от самия договор.

Пълномощното също трябва да е направено правилно: писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и на съдържанието, извършени едновременно (чл. 37 ЗЗД), с описание на имота и изрично право да бъде продаден и да се получи цената. Ако пълномощникът е син или дъщеря, който иска сам да купи имота, това трябва да е изрично разрешено, защото представителят не може да договаря със себе си без съгласието на представлявания (чл. 38 ЗЗД).

Какво става с пълномощното, когато болестта напредне

Пълномощието се прекратява със смъртта на упълномощителя или с поставянето му под запрещение (чл. 41 ЗЗД). Самото влошаване на паметта не е сред основанията. Затова семействата, които имат пълномощно от по-добрите години, често смятат, че всичко е наред, докато родителят е жив и не е запретен.

Формално това е вярно, на практика е рисковано. Купувачът и нотариусът ще питат кога е подписано пълномощното и в какво състояние е бил родителят тогава. Ако е подписано, когато болестта вече е напреднала, самото пълномощно може да бъде оспорено, защото правилата за договорите важат и за едностранните волеизявления (чл. 44 ЗЗД). А ако някой от роднините поиска запрещение, докато сделката се подготвя, пълномощното отпада с решението на съда.

Нашето правило е просто. Ако родителят може да присъства и нотариусът се убеди, че разбира, той подписва лично или чрез пълномощник с пълномощно от същия период. Ако има съмнение, не купуваме по пълномощно, а изчакваме съдебния път. Отказът ни в такъв случай не е недоверие към семейството, а защита и за двете страни.

Запрещение: кой го иска, в кой съд, какво се доказва

Запрещението е съдебна мярка за човек, който поради слабоумие или душевна болест не може да се грижи за своите работи. Пълното запрещение го прави недееспособен и вместо него действа настойник. Ограниченото е за по-леки състояния: лицето действа само, но със съгласието на попечител. Диагнозата сама не определя вида; съдът преценява конкретното състояние.

Делото се води по исков ред пред окръжния съд като първа инстанция (чл. 104, т. 1 ГПК). Искова молба могат да подадат съпругът, близките роднини, прокурорът и всеки, който има правен интерес, а участието на прокурора е задължително (чл. 336 ГПК). Съдът разпитва лично лицето, чието запрещение се иска; ако то е в болница и не може да дойде, съдията сам трябва да добие впечатление за състоянието му. Разпитват се и близките, а при нужда се изслушват вещи лица. Още в хода на делото съдът може да назначи временен попечител.

Това не е формалност, която се урежда с подпис. По такъв иск не се постановява решение при признание на иска, нито неприсъствено решение (чл. 339 ГПК). Ищецът няма право на разноски (чл. 338, ал. 4 ГПК), тоест семейството поема своите разходи по делото, дори да го спечели. А продажбата може да се подготвя едва след като решението влезе в сила.

След това съдът уведомява органа по настойничеството и попечителството, който е кметът на общината или определено от него длъжностно лице. Той назначава в 30-дневен срок настойник, заместник-настойник и двама съветници измежду роднините и близките, които заедно образуват настойнически съвет, а при ограничено запрещение – попечител и заместник-попечител. Ако родителят е женен, настойник или попечител по право е дееспособният му съпруг и в този случай настойнически съвет не се назначава (чл. 173 СК).

Настойникът не продава сам: разрешението на районния съд

Назначаването на настойник не му дава право да продаде имота. При разпореждане с имущество на лице под настойничество се прилагат правилата за имуществото на дете: нужно е разрешение на районния съд, ако продажбата не противоречи на интереса на запретения (чл. 165, ал. 4 и чл. 130, ал. 3 СК). Към искането настойникът прилага мнението на настойническия съвет. Същото важи и за попечителя при ограничено запрещение (чл. 168 СК), като там родителят подписва сам, със съгласието на попечителя.

1. Обосновете нуждата. Какво налага продажбата: разходи за дом или за болногледач, празен и влошаващ се имот, натрупани сметки.
2. Покажете ползата. Защо продажбата сега е по-добра за родителя от запазването на имота; приложете оценка или писмена оферта.
3. Посочете парите. Каква е цената, как се плаща и по коя сметка на името на родителя постъпва.
4. Приложете мнението на съвета. Писмено становище на настойническия съвет; когато настойник е съпругът, такъв съвет няма.
5. Спазете разрешението. Сделката следва условията от решението: имот, вид на сделката, често и цена.

Парите не стават пари на настойника. Той е длъжен да внесе паричните средства на поставения под настойничество на негово име в банка в 7-дневен срок от получаването им, а всяка година до края на февруари дава отчет пред настойническия съвет и органа по настойничеството (чл. 165 и 171 СК). При плащане по банков път в деня на акта цената постъпва направо по сметката на родителя и първото условие е изпълнено от самото начало.

Ако настойникът е и наследник, който иска да купи имота, или е съсобственик с различен интерес, възниква противоречие на интереси. Тогава действа заместник-настойникът или се назначава особен представител (чл. 169 СК).

Колко време: два съда един след друг

Двете производства вървят едно след друго, защото без влязло в сила решение за запрещение няма настойник, а без настойник няма кой да поиска разрешението. Делото за запрещение е исково, с разпит и често с експертиза, и обикновено се мери в месеци, а не в седмици. Искането за разрешение е по-кратко, но също зависи от натовареността на съда.

Нашата част е малка и предвидима: оценка до 24 часа, оглед с настойника или видеооглед и писмена оферта до 48 часа след него; целият процес е описан в как работим. Поискайте офертата, когато настойникът вече е назначен, за да бъде актуална, когато я приложите към искането. Ако имотът е в друг град и никой не го наглежда, кажете ни още в началото, защото това влияе на огледа и на графика.

Междувременно имотът струва пари: данък, такса за битови отпадъци, сметки, понякога поддръжка на празно жилище. Колко тежи всеки такъв месец, разглеждаме в сметката на чакането.

Кой може да подпише: шест ситуации

Ситуациите по-долу са илюстративни, но са типични за семейства, които се обръщат към купувач в такъв момент. Изберете отговор и прочетете обяснението.

Общото между отговорите е, че решаващ е не роднинският статус, а правното основание: собствена дееспособност, валидно пълномощно или съдебно назначен представител с разрешение. Синът, дъщерята или съпругът не подписват вместо болния само защото са най-близки.

Документите, които ще бъдат поискани

Списъкът е по-дълъг от обичайния, защото освен имота трябва да се докаже и кой има право да действа. Отметнете какво вече е налично; отметките се запазват във вашия браузър.

Ако имотът е придобит по време на брака на родителите, той по правило е общ и за продажбата трябва и другият съпруг. Когато същият съпруг е и настойник при пълно запрещение, той подписва в две качества: за себе си и от името на запретения, но само с разрешение. Кога имот от брака е общ и кога личен, обясняваме в статията за имотите, придобити по време на брака, а общият пакет за всяка продажба е в списъка с документи.

Защо купувачът настоява за съдебния път

Договорите, сключени от недееспособни или от техен представител без спазване на изискванията, са унищожаеми (чл. 27 ЗЗД). Ако родителят е под запрещение, давността за иска тече от вдигането на запрещението (чл. 32 ЗЗД), а то може никога да не бъде вдигнато. За купувача това е сделка, която може да бъде разваляна години по-късно. Тогава всяка страна връща полученото, а парите по правило вече са похарчени за грижи.

Съдебният път пази и родителя. Съдът проверява цената и какво става с парите, настойникът се отчита всяка година, а сметката е на името на родителя. В семейство, в което братя и сестри не са единодушни, това е и най-спокойният отговор на въпроса къде са отишли парите.

Купувач, който предлага родителят да „подпише както може“ или да се мине без съда срещу по-ниска цена, прехвърля риска върху вас: при оспорване връщате цената, а имотът се връща при родителя или в наследството. Ако усещате натиск за бърза сделка, прочетете и как се разпознава измама при изкупуване.

Кога да не бързате с продажбата

Продажбата не е единственият вариант. Ако родителят още живее в жилището и се чувства спокойно там, преместването може да навреди повече, отколкото тежат сметките. Ако разходите за грижа могат да се покрият от наем, отдаването под наем по правило е управление на имуществото, а не продажба; проверете с адвокат кога и то изисква намеса на съда. А ако имотът е в добро състояние и съдът така или иначе ще провери цената, пазарната продажба след разрешението може да донесе повече от директната оферта, която обикновено е 75–92% от пазарната стойност.

Директната продажба има смисъл, когато времето е от значение: грижата трябва да се плаща сега, жилището е празно, роднините са далеч или имотът е в лошо състояние. Ако някой от съсобствениците живее в чужбина, вижте как става продажбата от чужбина с пълномощно. А ако родителят почине, преди процедурата да приключи, продажбата продължава по реда за наследствен имот.

Промяна на закона се обсъжда от години. През 2016 г. в парламента беше внесен проект на закон за физическите лица и мерките за подкрепа, който предвиждаше запрещението да бъде заменено с мерки за подкрепа при вземане на решения. Проектът не стана закон. Към октомври 2026 г. Законът за лицата и семейството, ГПК и Семейният кодекс продължават да уреждат запрещението, настойничеството и попечителството. Преди да започнете, проверете с адвокат дали няма промени.

Когато сте готови да обсъдите конкретен имот, изпратете кратка заявка и опишете ситуацията с няколко думи; консултантът ще ви се обади до 24 часа в работни дни.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.