Колко място за пазарлък има във всеки град

Какво мерим: разсейване, а не отстъпка

Отстъпката в реалните сделки се вижда трудно. Нотариалните актове не стоят до обявите, а агенциите рядко казват с колко точно е свален даден имот. Затова гледаме нещо, което се вижда ясно и казва много за пазарлъка: колко различни са исканите цени за сходни апартаменти. Взимаме една клетка, например двустайни в Пловдив, нареждаме обявите по цена на кв.м и гледаме средната половина, от 25-ата до 75-ата обява от всеки сто.

Пример: медианата е 1 500 €/кв.м, а средната половина от обявите е между 1 250 и 1 750 €/кв.м. Ширината е 500 €, или 33% от медианата. Колкото по-голямо е това число, толкова повече обяви стоят далеч от средата и толкова по-малко казва „средната цена за града“ за вашия конкретен имот.

В 46 клетки град × брой стаи типичната ширина е 33,5%. Казано по-просто, между евтината и скъпата четвърт на обявите за един и същ брой стаи в един и същ град стои около една трета от медианната цена. В типичната клетка горната четвърт започва на 19,1% над медианата, а евтината четвърт започва на 14,6% под нея.

Градовете: къде исканите цени са най-разпилени

Пловдив и Варна са начело почти наравно, с 42,8% и 42,7%. В Пловдив 75,1% от обявите с посочена година са сгради от 2023 г. насам, а 66% са още в строеж. Те стоят в търсачката редом с панелни блокове от 70-те и 80-те и с ремонтирани тухлени апартаменти в центъра. Новото в строеж изглежда по-евтино на кв.м заради етапа и довършването, не защото е по-лошо. В другия край на скалата са готовите жилища в най-търсените части на града. При двустайните между 10-ия и 90-ия перцентил разликата е двойна: 1 127 €/кв.м срещу 2 266 €/кв.м. Във Варна към това се добавя и разликата между кварталите край морето и тези навътре.

В другия край са Пазарджик, Хасково и Шумен, с 27% до 28,5%. По всичко личи, че това са пазари с по-еднородно предлагане, в които обявите за един брой стаи си приличат повече. София е по средата (36,5%), въпреки че цените ѝ са най-високи: високата цена не значи по-голямо разсейване в проценти.

За продавача това значи следното. В град с тясно разсейване купувачът бързо разбира коя цена е нормална и рядко плаща много над нея. В град с широко разсейване има повече място и нагоре, и надолу: добрият имот може да се обяви доста над медианата, но обикновеният имот, обявен там, ще чака по-дълго, защото купувачът има с какво да го сравни. Повече за местните пазари има на страниците ни за изкупуване в Пловдив и в Пазарджик.

По брой стаи и в крайните клетки

Между типовете апартаменти разликите са по-малки, отколкото между градовете: от 31,3% при едностайните до 35% при тристайните. Тристайните са най-разнородни, защото под това име се продават и 75 кв.м в панел, и 130 кв.м в нова сграда с два санитарни възела. Едностайните са по-еднородни: малката площ оставя по-малко място за разлики.

Най-пъстрата клетка са четиристайните в Бургас: 48,4% при 81 обяви. Най-тясната са едностайните в Стара Загора с 14,9%, но там обявите са само 45 и числото е по-скоро ориентир. Ориентир са и клетките с под 30 обяви: едностайни в Благоевград (17), четиристайни в Пазарджик (25), четиристайни в Хасково (12). А едностайните в Пазарджик и Хасково са толкова малко, че не ги смятаме отделно; в калкулатора по-долу за тях сравняваме с всички апартаменти в града.

Какво казват сделките: малка отстъпка, дълго чакане

Щом исканите цени са толкова разпилени, дали купувачите свалят по 20–30%? Обикновено не. По данни, цитирани от „Капитал“ през 2023 г., около 55% от жилищните сделки минават с отстъпка, средно от 2 до 5%. В централна София имотите, продадени без отстъпка, са стояли на пазара средно 42 дни, а най-силно намалените са стояли 119 дни.

Двете картини изглеждат несъвместими само на пръв поглед. Разсейването в обявите не се стопява с пазарлък на масата, а с времето. Обявите от горната четвърт стоят, свалят се на стъпки или изчезват, без да се продадат. Продават се бързо предимно тези, които са били близо до средата от самото начало. А ако отстъпката се смята от последната искана цена, тя не показва свалянията преди нея: 3% от цена, която вече е намалявана два пъти, не са 3% от първата.

Затова на въпроса „колко ще ми свалят“ по-точният отговор е „зависи къде сте“. Ако цената ви на кв.м е в евтината половина, разговорът е за няколко процента и за срок. Ако е в горната четвърт, истинският разговор е за разстоянието до медианата, а то в типичната клетка е поне 19,1% от нея. Колко струва всеки месец, в който обявата стои и чака, сме сметнали в статията за цената на чакането, а пълното сравнение на пътищата за продажба е в сравнението между агенция и директно изкупуване.

Къде е вашият апартамент сред обявите в града

Изберете града и броя стаи, задайте цената и площта. Калкулаторът смята цената ви на кв.м и я поставя сред обявите за същия брой стаи в същия град: каква част от тях са по-евтини от вашата. Между опорните точки, 10-ия, 25-ия, 50-ия, 75-ия и 90-ия перцентил, смята по права линия, така че резултатът е приблизителен.

Перцентилът е по-полезен от средната цена, защото отговаря на въпроса, който си задава купувачът: колко подобни обяви има по-евтино от тази. Ако отговорът е „три от четири“, ще ви трябва причина: ремонт, етаж, гледка, по-нова сграда, паркомясто. Ако такава няма, разстоянието до медианата е горе-долу сумата, която купувачите ще се опитват да свалят или която ще чакате пазарът да ви „прости“.

Две уговорки. Калкулаторът не знае квартала, а в големите градове кварталът често тежи повече от града; конкуренцията в рамките на квартала разглеждаме в статията за обявите във вашия квартал. И площта има значение сама по себе си: малките апартаменти са по-скъпи на кв.м, затова двустаен от 45 кв.м ще излезе „скъп“ спрямо двустайните от 70 кв.м. Защо е така, обясняваме в текста за цената на квадрат при малките апартаменти.

Четирите четвърти и какво ви чака във всяка

От огледите и от разговорите с продавачи картината във всяка четвърт е доста предвидима. Таблицата е обобщение от практиката, а не правило, но помага да решите какво да правите с цената, преди купувачите да са решили вместо вас.

Най-скъпият начин да слезете от горната четвърт е стълбичката. Пример: обява на 189 000 €, след три седмици 185 000 €, след още месец 179 000 €. Всеки, който следи квартала, вижда трите цени и си прави извода, че ще има и четвърта. По-добре е едно решително сваляне, и то под кръгъл праг, за да влезе обявата в ново търсене. Как работят праговете, показваме в статията за кръглите цени и праговете.

Колко под медианата започва евтината четвърт

Тези числа казват колко трябва да е под средата обявата ви, за да е сред най-евтините 25% в града. Във Варна разстоянието е 18,8%, в Пазарджик само 11,5%. Колкото по-малко е числото, толкова по-лесно е да станете „изгодната обява“ с малко сваляне и толкова по-бързо купувачите разпознават цена над пазара.

Тук е честно да сложим до тези числа и директната оферта. Тя обикновено е 75–92% от пазарната стойност, тоест с 8–25% под нея. В град, където евтината четвърт започва на 11,5% под медианата, обява на тази цена, сами или чрез агенция, често ще ви остави повече от директната оферта дори след комисионната. Ако имате няколко месеца и имотът е в добро състояние, това е разумният път и ще ви го кажем и на огледа.

Сметката се обръща, когато цената ви е в горната четвърт по желание, а имотът е в долната по състояние: ремонт, влага, стара инсталация, неуредени документи, наследници, които трябва да подпишат. Тогава пазарът ще иска и голямо сваляне, и много време. Как се продава такъв имот, описваме на страницата за имот в лошо състояние.

Как да водите пазарлъка, ако продавате на пазара

1. Знайте позицията си. Преди първия оглед проверете в калкулатора къде е цената ви на кв.м. Купувачът със сигурност го е направил по свой начин.
2. Определете долна граница. Решете предварително под каква сума не продавате и защо. Независима точка дава и безплатната директна оферта: тя показва минимума, под който няма смисъл да слизате.
3. Питайте за парите, не само за цената. Собствени средства или одобрен кредит? Кога може да е нотариусът? Купувач, готов за нотариус след три седмици на 2% по-ниска цена, често е по-добра сделка от купувач на пълна цена, който тепърва ще търси кредит.
4. Отстъпвайте срещу нещо. Всяка отстъпка нека върви с условие: по-кратък срок, по-голямо капаро, оставено обзавеждане. Отстъпка без условие се чете като покана за следваща.
5. Не отговаряйте веднага на ниското предложение. Първото предложение за обява от горната четвърт обикновено идва близо до медианата. Благодарете, поискайте ден и го сравнете с данните, а не с надеждата си.

Пазарлъкът е и разговор за риск. Купувачът сваля не само заради цената на кв.м, а заради всичко, което не знае: кога ще се освободи жилището, дали документите са подредени, има ли задължения към входа. Колкото по-малко неизвестни оставите, толкова по-малко има за сваляне. Затова подредените документи от списъка за продажба на имот често струват повече от хубавите снимки.

Кога директната оферта е по-добрата сметка

Директната продажба не решава проблема с разсейването, тя го заобикаля. Няма обява, която да бъде сравнявана, няма стълбичка от сваляния и няма купувач, който предлага медианата на квартала. Има един оглед, писмена оферта до 48 часа и нотариус за 7–21 дни при чисти документи. Цената обаче е по-ниска от пазарната, обикновено 75–92% от нея.

Тази сметка е изгодна в няколко ситуации. Когато сте в град с широко разсейване, а имотът ви е от тези, които пазарът ще държи в горната четвърт месеци наред. Когато сроковете не са ваши: дълг, банка, наследници в различни градове. И когато всеки месец на празен апартамент струва повече, отколкото бихте спечелили от пазарлъка. За тези случаи е страницата за изкупуване на апартаменти, а ако искате първо да опитате на пазара, но бързо, вижте как става бързата продажба на апартамент.

В останалите случаи, когато цената ви е в долната половина, имотът е подреден и можете да чакате, пазарът ще ви даде повече. Тогава използвайте директната оферта само като долна граница при пазарлъка. Заявката за оферта е безплатна и не ви задължава с нищо.

Нашата оценка на ситуацията

Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.