Общността е правилото, а името в акта не решава
Имот, купен по време на брака, по правило е общ за двамата съпрузи, независимо на чие име е записан (чл. 21, ал. 1 СК). Съвместният принос се предполага, докато не се докаже противното, и може да бъде не само пари, но и труд, грижи за децата и работа в домакинството. Затова нотариусът не гледа само кой е посочен като купувач в стария акт, а и кога е купен имотът и дали тогава продавачът е бил женен.
Докато трае бракът, никой от съпрузите не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на общността (чл. 24, ал. 1 СК), а разпореждането с общото имущество става съвместно (чл. 24, ал. 3 СК). Разликата с положението след развод е съществена: тогава общността става обикновена съсобственост и всеки има свой дял. Тази втора ситуация разглеждаме в продажбата на имот след развод; тук говорим за брак, който продължава.
Какво става, ако единият съпруг все пак продаде сам? Сделката е оспорима: другият съпруг може да я атакува по исков ред в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването ѝ (чл. 24, ал. 4 СК). За купувача това са три години несигурност, за продавача – риск да върне цената. Сериозен купувач не приема такава сделка, а нотариусът по правило не я изповядва без двата подписа.
Кога имотът е само ваш
Личното имущество е изброено в закона. Лични са имотите, придобити преди брака, и тези, които сте получили по време на брака по наследство или по дарение (чл. 22, ал. 1 СК). Личен е и имотът, купен по време на брака изцяло с лично имущество, например с парите от продажбата на наследен апартамент (чл. 23, ал. 1 СК). Юристите наричат това трансформация; на практика това е въпрос на доказване.
Частичната трансформация е честа и често се пропуска. Ако имотът е платен отчасти с лични средства, личен е съответният дял, освен ако той е незначителен (чл. 23, ал. 2 СК). Пример: апартамент за 150 000 € е купен по време на брака, като 60 000 € са от продажбата на наследено от съпругата жилище, а останалите 90 000 € са от общи спестявания и кредит. Тогава 40% са лични на съпругата, а 60% са общи. За продажбата трябват двата подписа, защото общата част е общо имущество.
- Лично на съпругата, 60 000 € лични средства 40%
- Общо имущество, 90 000 € 60%
Илюстративен пример. Дяловете зависят от средствата, които могат да се докажат.
Доказването е практическият проблем. Най-лесно е, когато още в акта за покупка е записано, че цената се плаща с лични средства от конкретна продажба, и това е подкрепено с банкови документи. Ако актът мълчи, най-сигурно е другият съпруг да участва в сделката или да даде писмено съгласие с нотариална заверка. Дали декларация е достатъчна, преценява нотариусът, а при спор въпросът се решава от съда. Попитайте предварително какво ще приеме.
Дареният имот има свои данъчни и семейни особености, които описваме в статията за продажба на дарен имот. Внимавайте с дарение „на семейството“: ако в договора като надарени са посочени двамата съпрузи, те са съсобственици и подписват двамата.
Семейното жилище: лично, но със съгласие
Тук много собственици се изненадват. Дори жилището да е изцяло ваше, ако то е семейното жилище и двамата съпрузи нямат друго жилище, общо или лично на всеки от тях, за продажбата е нужно съгласието на другия съпруг (чл. 26 СК). Ако съгласие няма, продажбата става с разрешение на районния съдия, когато се установи, че тя не вреди на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.
Кое жилище е „семейно“, казва самият кодекс: това е жилището, обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца (§ 1 от допълнителната разпоредба на СК). Същото правило важи и при режим на разделност (чл. 34 СК). Ако децата вече са пълнолетни, ако нямате деца или ако съпрузите отдавна живеят разделно, буквата на определението води до различни отговори и тълкуванията не са единни. Попитайте нотариуса предварително; най-сигурно е съпругът да даде съгласие.
Практическото следствие е свързано с датата. Ако продавате единственото семейно жилище, подгответе къде ще живеете след сделката. При нас можете да изберете дата при нотариуса до 90 дни, така че преместването да не съвпадне с учебната година или да изчака новото жилище.
Разделност и брачен договор: какво проверява нотариусът
Режимите на имуществените отношения са три: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим (чл. 18 СК). Ако при сключването на брака не сте избрали нищо, важи общността. Режимът се регистрира в централен електронен регистър към Агенцията по вписванията, а при сделка с трето лице, когато в регистъра няма вписан режим, се прилага общността (чл. 19 и 20 СК). Затова „ние се разбрахме, че апартаментът е мой“ няма значение за купувача, ако не е оформено.
При режим на разделност правата, придобити от всеки съпруг по време на брака, са негови лични (чл. 33, ал. 1 СК). Имот, купен на ваше име, продавате сами, освен ако е семейното жилище. Брачният договор се сключва лично, писмено, с нотариална заверка на съдържанието и на подписите (чл. 39 СК) и може да урежда кой какво притежава и как се разпорежда с имуществото, включително със семейното жилище (чл. 38, ал. 1 СК). Каквото договорът не урежда, се подчинява на законовия режим на общност, а имот отпреди брака не може с договор да стане общ.
Пред нотариуса подписвате декларация за гражданство и семейно положение. Тя не е бланка за отмятане: от нея нотариусът разбира дали трябва още един подпис. Носете удостоверение за семейно положение или акта за брак, а при брачен договор – копие от него. Пълният списък е в документите за продажба на имот.
Проверете: кой подписва за вашия имот
Изберете отговорите за вашия случай. Помощникът дава първия отговор по общите правила на Семейния кодекс; за граничните случаи, като частична трансформация или стар брачен договор, нотариусът ще поиска документи.
Резултатът е ориентир по общите правила, не правен съвет. При съмнение нотариусът ще поиска подписа или съгласието на другия съпруг.
Ако резултатът е „двамата“, а отношенията са трудни, не се отказвайте от продажбата преждевременно. Двата подписа не означават непременно две присъствия в една стая: съпругът може да подпише чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно.
Как е придобит имотът и какво носите на нотариуса
| Как е придобит | Чий е | Кой подписва | Какво да носите |
|---|---|---|---|
| Купен преди брака | Личен | Собственикът | Акт с дата преди брака |
| Купен по време на брака с общи пари или кредит | Общ | Двамата | Лични карти или пълномощно |
| Купен изцяло с пари от продаден личен имот | Личен | Собственикът | Документи за продажбата и за плащането |
| Купен отчасти с лични средства | Отчасти личен, отчасти общ | Двамата | Документи за личната част |
| Наследен по време на брака | Личен | Собственикът | Удостоверение за наследници |
| Дарен само на единия съпруг | Личен | Собственикът | Договор за дарение |
| Купен при режим на разделност | Личен на купилия | Собственикът | Удостоверение от регистъра за режима |
| Личен, но единствено семейно жилище с деца | Личен | Собственикът, със съгласие | Съгласие или разрешение от съда |
Таблицата е за брак, който продължава. Ако имотът е купен с ипотечен кредит, който още се изплаща, добавете писмо от банката за остатъка: кредитът се погасява от цената в деня на сделката. Ако старият акт е издаден преди години и в него липсва семейното положение на купувача, носете удостоверение, от което се вижда датата на брака. Една дата често решава въпроса по-бързо от всякакви обяснения.
Съпругът е в чужбина или отказва
Отсъствието не е пречка. Съпругът, който живее в чужбина, може да упълномощи някого с нотариално заверено пълномощно, издадено пред български консул или пред местен нотариус с апостил и легализиран превод. Пълномощното трябва изрично да посочва имота, правото да бъде продаден и да се получи цената. Съгласие за продажба на лично семейно жилище се оформя по същия начин. Подробностите са в продажбата на имот от чужбина.
Отказът има различни последици според това чий е имотът.
Не може да се продаде и „половината“, докато трае бракът. Изход: съгласие, прекратяване на общността от съда по важни причини или развод.
Районният съдия може да разреши продажбата, ако тя не вреди на децата и на семейството.
При общ имот съдът може да прекрати общността и по време на брака, ако важни причини налагат това (чл. 27, ал. 2 СК), но това е дело, а не формалност. При личен имот, който не е семейното жилище, отказът на съпруга няма правно значение и подписвате сами. Ако имотът е с ипотека, банката също има думата; как кредитът се погасява от цената, обясняваме в продажбата на имот с ипотека.
Сделки вътре в семейството също са възможни: всеки съпруг може да продаде личния си имот и на другия съпруг (чл. 25 СК). За данъците и рисковете при сделки с близки вижте покупко-продажбата между роднини.
Какво променя това за купувача и за цената
За нас като купувач въпросът „кой подписва“ е първият, който проверяваме, защото от него зависи кога може да е сделката. Сверяваме датата на акта с датата на брака, питаме за брачен договор и за начина на плащане, ако имотът е купен с лични средства. Когато отговорът е ясен, бракът сам по себе си не намалява офертата: общ или личен, имотът струва толкова, колкото струва. По-ниска цена има смисъл само при реален правен риск, например спор между съпрузите, който може да стигне до съда.
Плащането става по банков път в деня на нотариалния акт. При общ имот съпрузите посочват сметката, по която да постъпи цената, а при личен – сметката на собственика. Данъчните последици не зависят от това колко души подписват, а от това как и кога е придобит имотът; правилата за освобождаване са в данъка при продажба на имот.
Кога директната продажба не е най-добрият избор? Когато двамата сте съгласни, имотът е в добро състояние и не бързате, пазарната продажба вероятно ще донесе повече. Когато единият съпруг иска да запази жилището, продажбата на трето лице вероятно не е решението; уговорете се помежду си, а правния начин, например брачен договор, който може да прехвърля и собственост върху имот, уточнете с нотариус. Директната оферта има смисъл, когато е важна датата: преместване, нов имот, кредит, който трябва да се закрие. Тогава поискайте оферта и посочете в заявката дали имотът е купен преди или по време на брака.
Нашата оценка на ситуацията
Продажба на имот, придобит по време на брака
Редакционна оценка на „Директно Изкупуване“ по 8 критерия: колко лесна, бърза и сигурна е тази ситуация за продавача. Това е наше мнение от практиката, не отзиви на клиенти.
- Скорост4
Когато двамата са съгласни, бракът не добавя срокове към обичайните 7–21 дни.
- Цена спрямо пазара4
Режимът на собственост сам по себе си не намалява цената.
- Документи4
Добавят се удостоверение за семейно положение и при нужда брачен договор или доказателства за лични средства.
- Кой трябва да подпише2,5
Най-честата изненада: подписът на съпруга при общ имот или съгласието му за семейното жилище.
- Доказване на лично имущество2,5
Трансформацията се доказва с документи; ако актът мълчи, трябва съпругът.
- Риск при подпис само от единия1
Продажба на общ имот без другия съпруг е оспорима до три години.
- Решения при отказ2
При общ имот изходът минава през съда или през развод; при лично семейно жилище има съдебно разрешение.
- Гъвкавост с датата4,5
Датата може да се съобрази с преместването, до 90 дни.
Ако двамата съпрузи са съгласни, имот от брака се продава толкова лесно, колкото всеки друг. Трудностите идват от лично имущество без доказателства, от семейното жилище и от отказ на единия. Проверете датата на акта и режима, преди да обявите имота, и при съмнение осигурете подписа на съпруга.
Често задавани въпроси
Имотът е записан само на мое име, но е купен по време на брака. Трябва ли съпругът ми да подпише?
По правило да. Имотите, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, са общи независимо на чие име са записани, а приносът се предполага. Продажба само от вас може да бъде оспорена от съпруга ви в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години. Изключение има, ако докажете, че имотът е купен изцяло с лични средства.
Купих апартамента преди брака, а кредитът се изплаща и сега. Чий е?
Апартаментът по правило остава ваш личен, защото е придобит преди брака. Вноските, платени с общи пари по време на брака, могат да породят парични претенции между съпрузите при развод, но не правят другия съпруг собственик. За продажбата подписвате вие, освен ако жилището е семейното и нямате друго; тогава е нужно съгласието на съпруга. За точната сметка на вноските се посъветвайте с адвокат.
Наследих къща по време на брака. Може ли да я продам сама?
Да. Имотите, получени по време на брака по наследство или по дарение, са лично имущество на съпруга, който ги е получил. Съпругът ви не подписва, освен ако къщата е семейното жилище, в което живеете с деца под 18 години, и нямате друго жилище. При продажба на наследен имот доходът по правило не се облага с данък.
Какво става, ако продам общ имот без подписа на съпруга?
Сделката е оспорима. Другият съпруг може да я атакува по съдебен ред в 6-месечен срок от момента, в който е узнал, но не по-късно от три години от сделката. Ако успее, купувачът губи имота, а вие трябва да върнете цената. Затова нотариусите изискват двата подписа, а сериозните купувачи не приемат сделка само с единия.
Как се доказва, че имотът е купен с лични пари?
С документи, които свързват личните средства с покупката: договор за продажба на ваш личен имот, банкови извлечения за превода на цената, запис в акта за покупка, че плащате с конкретни лични средства. Ако документите не стигат или актът мълчи, най-сигурно е съпругът да участва в продажбата. При спор между съпрузите въпросът се решава от съда.
Съпругът ми живее в чужбина. Трябва ли да идва за сделката?
Не е задължително. Той може да издаде нотариално заверено пълномощно пред български консул или пред местен нотариус с апостил и легализиран превод. В пълномощното изрично се посочват имотът, правото да бъде продаден и да се получи цената. Ако имотът е ваш личен и е семейното жилище, по същия начин може да даде и съгласие за продажбата.
Имаме брачен договор. Какво ще погледне нотариусът?
Нотариусът ще прочете договора и ще провери дали е регистриран. Брачният договор може да урежда правата върху имуществото, придобито по време на брака, и начина на разпореждане, включително със семейното жилище. Каквото не е уредено, се подчинява на законовия режим на общност. Имот отпреди брака не може с договор да стане общ. Носете копие от договора за сделката.
Не живеем заедно от години, но не сме разведени. Трябва ли подписът му?
За общ имот да. Фактическата раздяла не прекратява съпружеската общност; прекратяват я разводът, изборът на друг режим или решение на съда по време на брака. Друг е въпросът за личното жилище: семейно е жилището, обитавано от двамата съпрузи и децата, затова при дълга раздяла правилото за съгласие може да не важи. Тъй като тълкуванията се различават, попитайте нотариуса предварително.
Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.