Продажба на имот на малолетно или непълнолетно дете

Кога трябва разрешение на съда и кой го дава

Разрешение е нужно винаги, когато детето притежава имота или част от него и тази собственост трябва да бъде прехвърлена. Семейният кодекс допуска разпореждане с недвижим имот на дете само с разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето и само ако разпореждането не противоречи на интереса му (чл. 130, ал. 3 СК). Размерът на дела няма значение: половин апартамент и 1/12 от селска къща минават по един и същи ред.

Съдът е по адреса на детето, а не по мястото на имота. Ако детето живее с майка си във Варна, а наследеният апартамент е в Плевен, искането отива в районния съд във Варна. Това е първата практическа грешка, която виждаме: семейството търси съда в града на имота и губи време в грешното деловодство.

Кой подписва, зависи от възрастта. До 14 години детето е малолетно и родителите действат от негово име. Между 14 и 18 години то е непълнолетно: подписва само, но със съгласието на родителите си, затова идва лично при нотариуса с личната си карта. Образците на районните съдилища предвиждат искане от двамата родители, а при непълнолетно дете искането се подава от самото дете със съгласието им.

Някои неща законът забранява направо. Дарение от името на детето, отказ от негови права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения са нищожни (чл. 130, ал. 4 СК). На практика делът на детето не може да бъде „подарен“ на брат или на родител, а продажба на символична цена носи същия риск и няма да мине пред съда.

Какво значи „в интерес на детето“ на практика

Законът не изисква продажбата да е изгодна за детето, а да не противоречи на интереса му. На практика съдът проверява внимателно едно: че детето не губи, а не че семейството печели. Образците на искания в районните съдилища питат за две неща освен описанието на имота: причините за продажбата и за какво ще се използват получените средства. Около тези два въпроса се изгражда цялото искане.

Причините, които обикновено убеждават, са конкретни. Имотът е стар, празен и всяка зима се влошава. Дяловете са пръснати между много наследници и никой не може да го ползва. Семейството продава малкото жилище, за да купи по-голямо, в което детето ще има дял поне със същата стойност. Детето живее в друг град, а имотът му носи само данъци и такси. Добре е всяка причина да е подкрепена с документ: снимки, сметки, предварителен договор за новото жилище.

Слаби са причините, които всъщност са нужди на възрастните: погасяване на кредит на родителя, ремонт на семейната кола, „временна нужда от пари“. Законът позволява доходите от имуществото на детето, например наем, които не са нужни за него, да се ползват за нуждите на семейството (чл. 130, ал. 2 СК). Цената от продажбата обаче не е доход. Тя заменя самия имот и по правило трябва да остане на детето.

Документите за искането до съда

Съдилищата публикуват образци и списъци, които се различават в подробностите, но ядрото е едно и също. Към обичайния пакет (вижте документите за всяка продажба) се добавят документите за детето и за родителските права. Отметнете какво вече имате; отметките остават във вашия браузър.

Две неща забавят делото най-често. Първото е липсващият документ за родителските права: ако родителите са разведени, съдът иска решението, а при починал родител – акт за смърт или удостоверение за наследници. Второто е становището на Дирекция „Социално подпомагане“, което някои съдилища изискват. Попитайте в деловодството на вашия районен съд дали го искат и кой го набавя, преди да подадете искането.

Проектът на договора не е формалност. В него се посочват имотът, цената, начинът на плащане и сметката, по която отива делът на детето. Писмената оферта, която даваме до 48 часа след огледа, съдържа точно тези данни и може да послужи като основа за проекта.

Срокове: от огледа до нотариуса

Процедурата има три части и само една от тях зависи от съда. Първата е оценката и офертата: ориентировъчна оценка до 24 часа, един оглед и писмена оферта до 48 часа след него. Втората е съдът. Третата е сделката, която при чисти документи става за 7–21 дни, а вие можете да изберете и по-късна дата.

Искането се разглежда в закрито заседание, освен ако съдът прецени друго. Съдията може да събира доказателства по своя инициатива и да поиска лично явяване на молителя. Колко ще продължи, не може да обещае никой: натовареността на съдилищата е различна, а един липсващ документ връща нещата назад. Затова планирайте с резерв и не поемайте ангажимент за нов имот с твърда дата, преди разрешението да е в ръцете ви. Колко струва всеки месец, в който имотът стои, сме сметнали в статията за цената на чакането.

Добрата новина е в края. Решението, с което молбата се уважава, не подлежи на обжалване (чл. 537 ГПК), така че нотариусът може да работи с него веднага. Ако съдът откаже, жалбата се подава в едноседмичен срок, а отказът не пречи да се подаде нова, по-добре обоснована молба. Прочетете внимателно разрешението: в него обикновено са описани имотът и видът на сделката, често и цената, и сделката трябва да ги следва точно.

Колко от цената остава за детето

Сметката е проста, но трябва да се направи преди искането, защото съдът ще пита какво точно става с парите. Делът на детето от цената е пропорционален на дела му в имота. Пример: апартамент за 120 000 €, в който детето има 1/3, носи на детето 40 000 €. Тези пари по правило се превеждат по сметка на името на детето или се влагат в друг имот, в който то получава дял поне със същата стойност.

Сметката на детето не е спестовна сметка на семейството. Тегленето от влог на дете също е разпореждане и по чл. 130, ал. 3 СК изисква разрешение на съда. Плащането при нас е по банков път в деня на нотариалния акт, затова делът на детето може да се преведе направо по неговата сметка, а делът на родителя – по неговата. Така актът и банковите документи съвпадат с разрешението.

Ако продавате, за да купите по-голямо жилище, синхронизирайте двете сделки. Съдът ще иска да види, че детето ще има дял в новия имот, а нотариусът по новата покупка ще впише този дял. Датата на нашата сделка може да се съобрази с другата: можете да изберете дата до 90 дни.

Родител и дете съсобственици след наследство

Най-честият случай не е имот, купен на името на детето, а наследство. Пример: бащата е купил апартамент преди брака и почива. Наследници са съпругата и двете деца, а преживелият съпруг наследява дял, равен на дела на всяко дете, така че всеки получава 1/3. Своята третина майката може да продаде и без съда, но купувач на целия апартамент ще иска и двете детски третини, всяка с разрешение на съда. Ако апартаментът е купен по време на брака, сметката е друга, защото майката запазва половината от общността; как се делят квотите при повече наследници, показваме в калкулатора за наследници.

Когато родителят и детето продават заедно на трето лице при една и съща цена, интересите им по правило съвпадат и родителят представлява детето. Иначе е, когато интересите се разминават: родителят купува дела на детето, двамата делят имота помежду си или делът на детето е оценен по-ниско. Тогава законът изисква особен представител (чл. 129, ал. 2 СК), а районните съдилища имат отделна процедура за назначаването му.

Практическото правило е да няма разлика между дяловете. Ако детето има 1/3 и родителят има 1/3, двамата получават еднакви суми. Всяко „по-малко за детето, защото родителят е плащал данъците“ трябва да се обсъди с адвокат, преди да се напише в искането.

Продажбата само на дела на родителя е възможна, но рядко е разумна. Купувачът на такъв дял става съсобственик с дете, а с него години наред нищо не може да се реши без съда. Затова офертите за такива дялове са ниски, обикновено 50–75% от пропорционалната стойност. Повече за механиката има в изкупуването на дялове, а за наследството като цяло – в продажбата на наследствен имот.

Какво можем да направим ние преди решението и какво не

Купувачът не може да ускори съда, но може да направи така, че след решението да не се губи нито ден. Ето как разделяме нещата.

Причината не е формализъм. Договорът, сключен от представител на дете без спазване на изискванията, установени за това, е унищожаем (чл. 27 ЗЗД). Правото да се иска унищожаване се погасява с тригодишна давност, но тя започва да тече от деня, в който детето навърши пълнолетие (чл. 32 ЗЗД). Тоест сделка без разрешение може да бъде оспорена и когато детето е на 20 години, дълго след като парите са похарчени.

Нито купувач, нито неговата банка поемат такъв риск. А нотариусът е длъжен да провери дееспособността и представителната власт на явилите се (чл. 578, ал. 4 ГПК) и няма да изповяда сделката. Как подготвяме една продажба стъпка по стъпка, е описано в процеса ни на работа.

Кога директната продажба не е правилният ход

Има три ситуации, в които бихме ви посъветвали да не продавате на нас. Първата: имотът е в добро състояние, в търсен квартал, и нямате спешност. Тогава пазарната продажба ще даде по-висока цена, а по-високата цена улеснява и разговора със съда. Втората: детето навършва 18 години след няколко месеца. След пълнолетието то подписва само и разрешение не е нужно, така че понякога изчакването е по-краткият път. Третата: истинската причина за продажбата е дълг на родителя. Съдът по правило няма да разреши парите на детето да покрият такъв дълг, а опитът само ще отложи решението на проблема.

Директната продажба има смисъл, когато времето и сигурността тежат повече от последните проценти от цената: празен и влошаващ се имот, много съсобственици, наследство в друг град, ново жилище, което трябва да се купи до определен момент. В тези случаи ясната писмена оферта помага и пред съда, защото показва цената, начина на плащане и сметката на детето. Как се стига до цената, обясняваме в начина, по който се формира офертата.

Работим в София, Пловдив, Варна и в цялата страна. Ако искате да видите конкретни числа за вашия имот, попълнете заявката за оферта и отбележете, че сред собствениците има дете.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.