Какво точно е придобито срещу грижа
Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане не е описан като отделен вид в Закона за задълженията и договорите. Съдебната практика го приема за самостоятелен договор с вещно действие: собствеността преминава при подписа на нотариалния акт, а задължението на приобретателя продължава, докато прехвърлителят е жив. Колко ще продължи и колко ще струва грижата, никой не знае предварително, затова договорът е рисков и за двете страни.
Обемът на грижата се определя от самия договор. Ако в него няма ограничения, практиката на Върховния касационен съд приема, че се дължат всички необходими издръжка и грижи според нуждите на прехвърлителя, независимо дали той има собствени доходи. Първото, което правим при такъв имот, е да прочетем акта: само гледане ли е уговорено или и издръжка, има ли запазено право на ползване, има ли повече от един прехвърлител.
Приобретателят е собственик и законът не му забранява да продаде. Купувачът обаче не поема задължението за грижа: то остава лично на приобретателя. Затова въпросът не е дали имотът може да се продаде, а какво ще стане с купувача, ако прехвърлителят или наследниците му заведат дело.
Защо банките и внимателните купувачи се колебаят
Колебанието идва от възможността договорът да бъде развален. Ако приобретателят не полага грижите, прехвърлителят може да поиска от съда да развали договора. При договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, развалянето става само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Според установената практика иск могат да предявят и наследниците на прехвърлителя, съобразно наследствените си дялове, когато неизпълнението е било приживе.
Купувачът, който чуе това, си представя най-лошото: плаща пълна цена, а след три години съдът връща имота на някого другиго. Банката мисли по същия начин, но по-формално: юристите ѝ проверяват произхода на собствеността и при договор за гледане често искат допълнителни документи, поставят условия или отказват кредит, докато прехвърлителят е жив. Колко строго, зависи от банката и от конкретния акт.
Има и втори слой съмнения, който няма общо с грижата. Наследници, останали без имот, понякога атакуват самия договор: че прехвърлителят не е разбирал какво подписва, че договорът прикрива дарение, че подписът не е негов. Ако прехвърлителят е бил тежко болен или под запрещение към датата на договора, прочетете и статията за продажбата на имот на родител с деменция, защото там рисковете са от друг вид.
Какво казва законът за купувача
Тук има добра новина, която често се пропуска. Законът за задълженията и договорите казва, че развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписването на исковата молба (чл. 88, ал. 2). Законът за собствеността изисква исковите молби за разваляне на такива актове да се впишат и съдът не дава ход на делото, докато молбата не е вписана (чл. 114, буква „а“).
На практика това означава следното. Купувач, чийто нотариален акт е вписан преди да е вписана искова молба за разваляне, по правило запазва имота, дори договорът за гледане по-късно да бъде развален. Тогава спорът остава между прехвърлителя или наследниците му и приобретателя, който е продал: те могат да търсят от него обезщетение, но не и имота от купувача.
Купувач, който придобива след вписан иск, поема спора изцяло. Затова справката в Имотния регистър за конкретния имот е първата стъпка, а не формалност, и се прави възможно най-близо до датата на сделката. Полезно е да знаете и още едно правило: съдът не разваля договора, когато неизпълнената част е незначителна с оглед на интереса на кредитора (чл. 87, ал. 4).
Ако прехвърлителят е жив
Това е най-деликатният случай. Задължението продължава, а приобретателят иска да продаде. Купувачът се пита кой ще гледа прехвърлителя след продажбата и дали той не живее в имота. Много често живее: в договорите за гледане нерядко се запазва и право на ползване или обитаване. Тогава се продава гола собственост и важи всичко от статията за продажбата със запазено право на ползване.
Ако прехвърлителят е в добро съзнание и подкрепя продажбата, рискът намалява значително. Той може да подпише декларация с нотариално заверен подпис, че получава уговорената грижа и няма претенции, а при нужда да присъства и на сделката. Такава декларация не е пълна защита за бъдещето, но е силно доказателство, че към датата на продажбата договорът е бил изпълняван. Друг вариант е грижата да продължи в пари: практиката допуска при определени условия задължението да се превърне в парична издръжка, а част от продажната цена може да осигури това плащане.
Ако прехвърлителят е против продажбата или отношенията са влошени, съветът ни е да не продавате сега. Купувач с банков кредит почти сигурно ще се откаже, а купувач с готов капитал ще сложи в цената риск, който може да се избегне с търпение.
- Прочетете акта какво точно е уговорено: издръжка, гледане, ползване, обитаване, срок.
- Справка за вписвания дали по имота има вписана искова молба, възбрана или ипотека.
- Разговор с прехвърлителя без натиск; ако е съгласен, декларация с нотариално заверен подпис.
- Решение за грижата след продажбата кой и как продължава издръжката, включително в пари.
- Папка с доказателства подредена, преди да започнат огледите.
Ако прехвърлителят е починал
Със смъртта на прехвърлителя задължението за грижа приключва. Остава въпросът за миналото: дали наследниците му ще твърдят, че грижата не е била полагана. Правото да се развали договорът се погасява с петгодишна давност (последната алинея на чл. 87 ЗЗД). От кой момент тече срокът при договор, който се изпълнява всеки ден, се преценява според фактите, затова точната дата пресметнете с адвокат, не на око.
Колкото повече време е минало от смъртта, толкова по-спокоен е купувачът. Най-силна е позицията на приобретателя, който е единствен наследник на прехвърлителя или чиито сънаследници подпишат нотариално заверени декларации, че нямат претенции по договора. Удостоверението за наследници показва кои хора биха имали право на иск, а оттам и чии подписи са нужни.
задължението тече; трябват съгласие, декларация и решение за грижата
проверяват се наследниците, давността и доказателствата
Пример: майка прехвърля апартамент на дъщеря си срещу гледане и почива след шест години. Синът ѝ е другият наследник. Ако дъщерята продаде в първата година след смъртта, купувачът ще иска да види доказателства за грижата и, ако е възможно, декларация на брат ѝ. Ако продаде, след като петгодишният срок е изтекъл по всяко възможно изчисление и няма вписан иск, въпросът на практика отпада.
- Сключване на договораПриобретателят става собственик; задължението за грижа започва.
- Годините на гледанеНеизпълнение, което не е незначително, може да стане основание за иск.
- Продажба на трето лицеКупувачът по правило е защитен срещу разваляне, ако актът му е вписан преди исковата молба.
- Смърт на прехвърлителяЗадължението приключва; наследниците могат да искат разваляне за неизпълнение приживе.
- Изтичане на давносттаПетгодишният срок изтича; началото му се преценява според случая.
Как се доказва, че грижата е полагана
В дело за разваляне приобретателят на практика трябва да покаже, че е изпълнявал. Свидетелите помагат, но документите тежат повече, особено след години, когато спомените избледняват. Съберете ги, преди да обявите имота: купувачът, неговият адвокат и банката ще ги поискат, а една подредена папка понякога решава сделката.
Най-силни са документите, които показват пари и време. Банкови преводи към прехвърлителя или за негови сметки, фактури за ток, вода и парно, платени от сметката на приобретателя, касови бележки от аптеки, договори с болногледач, социална услуга или дом за възрастни хора. Медицинските документи, в които приобретателят е посочен като придружител, болничните епикризи и рецептите също говорят. Добавете имената на съседи, личния лекар или домоуправителя, които могат да потвърдят грижата.
Всичко е отметнато. Следващата стъпка е заявка за оферта.
Каквото липсва, не се измисля. Документ, съставен „за случая“ години по-късно, носи повече вреда, отколкото полза, а декларация от човек, който вече не е жив, не може да се набави. По-добре кажете на купувача честно какво имате и какво нямате; той ще прецени риска, а сделката няма да започне с подозрение.
Тест: колко продаваем е имотът днес
Шестте въпроса по-долу проверяват точките, по които купувачите и банките вземат решение. Ако отговорите вярно на всички, ще разпознаете кой купувач задава правилните въпроси и кой подценява риска.
1. Прехвърлителят е жив. Може ли приобретателят да продаде имота?
Приобретателят е собственик и може да продаде. Задължението за грижа обаче остава негово, затова купувачите искат съгласие и доказателства.
2. В Имотния регистър вече е вписана искова молба за разваляне. Защитен ли е купувач, който купи след това?
Защитата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД е за права, придобити преди вписването на исковата молба. Който купува след това, поема спора.
3. Актът на купувача е вписан, а искът за разваляне е вписан месец по-късно. Какво става при уважен иск?
Развалянето не засяга правата на третите лица, придобити преди вписването на исковата молба. Спорът остава между прехвърлителя и приобретателя.
4. Прехвърлителят е починал преди две години, без да е завеждал дело. Изчезнал ли е рискът?
Според практиката наследниците могат да искат разваляне за неизпълнение приживе, докато не е изтекла давността.
5. Неизпълнена е малка и незначителна част от задължението. Може ли съдът да развали договора?
Законът изрично изключва развалянето, когато неизпълнената част е незначителна с оглед на интереса на кредитора.
6. Кое доказва най-добре, че грижата е полагана?
Документите, които показват пари и време, тежат най-много, особено когато са събрани по време на грижата.
Тестът не заменя проверката на документите. Ако имотът има и други особености, например неуредени документи от строежа или съсобственост, вижте страниците за имоти с неуредени документи и за изкупуване на проблемни имоти.
Как да направите имота продаваем
Работещата подредба почти винаги съдържа едни и същи елементи: прочетен акт, свежа справка за вписвания, папка с доказателства, декларации от прехвърлителя или от наследниците и точно изчислени срокове. С нея купувачът вижда ограничен и описан риск, а не неизвестност. Стандартните документи за всяка продажба са в списъка с документи за продажба на имот; тук към тях добавяте папката за грижата.
Вторият инструмент е структурата на сделката. Предварителният договор може да предвиди, че купувачът плаща след представяне на конкретни декларации или след нова справка в регистъра; как се пише такъв договор и какво става с капарото, обясняваме в страницата за предварителния договор и капарото. Ако и приобретателят е починал и имотът се продава от неговите наследници, добавете документите от продажбата на наследствен имот.
Кога да изчакате и кога да продадете сега
Изчакайте, ако прехвърлителят е жив и не подкрепя продажбата, ако има спор с наследниците или ако давността ще изтече след няколко месеца. Няколко месеца чакане често струват по-малко от отстъпката, която внимателният купувач ще поиска, за да поеме риска; колко струва всеки месец, сметнете в статията за цената на чакането. Изчакайте и ако имотът е в отлично състояние и не бързате: когато рискът отпадне, продажба през агенция на купувач с кредит може да донесе повече.
Продайте сега, ако прехвърлителят е починал отдавна, документите за грижата са налице и наследниците са съгласни, или ако парите са нужни за нещо, което не чака. Тогава купувачът с готов капитал е практичният избор, защото не зависи от банкова оценка на риска. Директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност при чисти документи; при договор за гледане с неизяснени въпроси тя е по-близо до долната граница или под нея, и го казваме още в първия разговор.
Работим в цялата страна, най-активно в дванадесетте големи града, сред които Пловдив и Варна. Ако искате да разберете къде е вашият имот в тази скала, изпратете кратка заявка с данните за договора и за прехвърлителя. Ориентировъчната оценка идва до 24 часа в работни дни, а писмената оферта е до 48 часа след огледа, безплатна и без ангажимент.
Нашата оценка на ситуацията
Продажба на имот, придобит срещу издръжка и гледане
Редакционна оценка на „Директно Изкупуване“ по 8 критерия: колко лесна, бърза и сигурна е тази ситуация за продавача. Това е наше мнение от практиката, не отзиви на клиенти.
- Скорост на продажбата2,5
Купувачите с кредит често се отказват, затова сделката отнема повече време.
- Цена спрямо пазара3
При подредени документи цената е близо до обичайната, при неясноти пада.
- Документи2,5
Освен стандартните трябва и папка с доказателства за грижата.
- Риск от разваляне3
Реален, докато тече давността, но купувачът с вписан акт по правило е защитен.
- Кой трябва да подпише3,5
Собственикът подписва сам, но декларациите на прехвърлителя или наследниците помагат много.
- Банково финансиране за купувача1,5
Много банки подхождат предпазливо, особено докато прехвърлителят е жив.
- Зависимост от времето2,5
Всяка изминала година след смъртта на прехвърлителя намалява риска.
- Риск за продавача3,5
Продавачът отговаря за минали неизпълнения, затова доказателствата пазят и него.
Имотът е продаваем, ако прехвърлителят е починал, няма вписан иск и грижата може да се докаже с документи. Докато прехвърлителят е жив и не подкрепя сделката, по-разумно е да изчакате или да продадете само с неговото участие и писмена декларация.
Често задавани въпроси
Може ли да се продаде имот, получен срещу издръжка и гледане, докато прехвърлителят е жив?
Да. Приобретателят е собственик и законът не забранява продажбата. Задължението за грижа обаче остава негово и купувачът ще иска доказателства, че то се изпълнява, както и декларация на прехвърлителя. Ако прехвърлителят живее в имота с право на ползване, се продава гола собственост на по-ниска цена.
Могат ли наследниците да развалят договора за гледане след смъртта на прехвърлителя?
Според практиката могат, ако грижата не е била полагана приживе, и то съобразно наследствените си дялове. Искът се предявява по съдебен ред и правото се погасява с петгодишна давност. Ако неизпълнението е незначително, съдът не разваля договора. Кога точно изтича срокът, преценете с адвокат.
Защитен ли е купувачът, ако договорът за гледане бъде развален?
По правило да, ако неговият нотариален акт е вписан преди исковата молба за разваляне. Законът за задълженията и договорите изрично казва, че развалянето не засяга правата на третите лица, придобити преди вписването на иска. Защитата се отнася до развалянето, а не до всеки порок на първия договор.
В какъв срок може да се развали договорът за издръжка и гледане?
Правото да се развали договорът се погасява с петгодишна давност според Закона за задълженията и договорите. При договор, който се изпълнява всеки ден до смъртта на прехвърлителя, началото на срока зависи от това кога и как е спряло изпълнението. Затова точната дата се пресмята за конкретния случай.
Дава ли банка кредит за имот, придобит срещу гледане?
Някои банки дават, но повечето подхождат предпазливо. Юристите им гледат дали прехвърлителят е жив, дали има вписан иск и какви доказателства за грижата има. Докато прехвърлителят е жив, отказите са по-чести. Затова в тези сделки по-често участват купувачи с готов капитал.
Какви доказателства за гледането поискват купувачите?
Най-често банкови преводи и платени сметки, медицински документи и касови бележки, договори с болногледач или дом, както и декларация на прехвърлителя или на наследниците му с нотариално заверени подписи. Свидетелите помагат, но документите, събрани по време на грижата, тежат повече.
Може ли грижата да се плаща в пари вместо в натура?
Съдебната практика допуска при определени условия задължението за издръжка в натура да се превърне в парично, например когато прехвърлителят не приема грижите. Най-сигурно е това да се уговори писмено с прехвърлителя, а при продажба част от цената може да осигури бъдещите плащания.
Трябва ли прехвърлителят да подпише при продажбата?
Юридически не, защото собственик е приобретателят. На практика обаче участието му или декларация с нотариално заверен подпис, че получава грижата и няма претенции, много улесняват сделката. Ако прехвърлителят живее в имота с право на ползване, неговото право остава и след продажбата.
Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.