Покупко-продажба между роднини или дарение

Две сделки с един и същи нотариус

Когато родител прехвърля апартамент на дете, нотариусът, документите и денят на подписа изглеждат еднакво, независимо дали сделката е дарение или продажба. Последиците обаче са различни. Дарението е безвъзмездно: даряващият отстъпва имота веднага и без плащане (чл. 225 ЗЗД). Продажбата изисква цена, която реално се плаща. От този избор зависи колко ще струва сделката днес, кой ще е собственик, ако детето е в брак, какъв данък ще плати детето, ако продаде след година, и дали братята и сестрите му ще имат какво да искат след време.

Повечето публикации спират на въпроса за данъка. Ние ще стигнем до него, но ще гледаме сметката и от позицията на човека, който след години ще трябва да продаде този имот. Когато купуваме имоти, прехвърляни в семейството, най-скъпите проблеми рядко идват от таксите. Идват от това, което излиза наяве при следващата продажба: подпис, който липсва, наследник, който не е съгласен, данък, за който никой не е помислил.

Местният данък според родството

Законът за местните данъци и такси разделя роднините на три групи. Даренията между роднини по права линия (родители, деца, баби, дядовци, внуци) и между съпрузи не се облагат (чл. 44, ал. 6). При дарение между братя и сестри и техните деца данъкът е от 0,4 до 0,8%, а между всички останали лица от 3,3 до 6,6% (чл. 47, ал. 1). Точната ставка в тези граници определя общинският съвет с наредба.

При продажба родството няма значение. Общината определя данък от 0,1 до 3% (чл. 47, ал. 2), в големите градове обикновено 2,5–3%. Основата при продажба е договорената цена, но ако тя е по-ниска от данъчната оценка, се взема оценката (чл. 46). При дарение цена няма, затова основата е данъчната оценка, която обикновено е значително под пазарната стойност; защо е така, обясняваме в страницата за данъчната оценка и пазарната цена.

Тук е първият капан. Ако родителите дарят апартамента на детето и на съпруга му заедно, за половината на зетя или снахата се дължи данък като между други лица, от 3,3 до 6,6% върху оценката на тази половина. Ако даряват само на детето, данък няма. За братовчеди, племенници, чичовци и лели проверете в общината в коя група ще ви поставят, преди да подпишете.

Калкулатор: дарение или продажба във вашия случай

Калкулаторът събира разходите, които се плащат при самата сделка: нотариална такса с ДДС по тарифата, такса вписване 0,1% и местен данък, плюс данъка върху дохода на продавача, ако той не е освободен. Тарифата е обяснена подробно в страницата за разходите при продажба. Изберете родството, въведете данъчната оценка от удостоверението и цената, на която бихте продали. Ставката при покупка вземете от наредбата на вашата община; при дарение изберете къде в законовите граници е тя.

Сметката показва цената на сделката днес. Тя не включва данъка, който детето може да плати при бъдеща продажба, нито рисковете в следващите раздели. Ако разликата в таксите е няколкостотин евро, а рисковете при дарението за вашето семейство са реални, по-евтиното днес може да излезе по-скъпо утре.

Данъкът върху дохода: днес за родителя, утре за детето

При продажба продавачът дължи данък върху дохода само ако не е освободен. Продажбата на едно жилище, притежавано повече от 3 години, на до два имота, притежавани повече от 5 години, и на наследен имот не се облага. Иначе облагаемият доход е цената минус документираната цена на придобиване, намален с 10%, при ставка 10%; подробно това описваме в статията за данъка при продажба на имот. При дарение даряващият няма доход, а полученото по дарение не се смята за доход на надарения (чл. 13, ал. 2 ЗДДФЛ).

Разликата излиза наяве по-късно, когато детето продава. За имот, получен по дарение, цената на придобиване за данъчни цели е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3 ЗДДФЛ), а сроковете от 3 и 5 години текат от датата на дарението. За купения имот цената на придобиване е платената цена. Ако детето продаде, преди да е освободено, при дарение облагаемият доход е цялата продажна цена, намалена с 10%.

Пример: апартамент, получен от родител, се продава след две години за 100 000 €, т.е. преди сроковете за освобождаване. Ако е получен по дарение, данъкът е 10% от 90 000 €, т.е. 9 000 €. Ако е купен от родителя за 60 000 € с банков превод, данъкът е 10% от 36 000 €, т.е. 3 600 €. Ако е купен на пазарна цена, данък почти не остава.

ЗДДФЛ има и правило за роднините. При сделки между свързани лица законът препраща към правилата на Закона за корпоративното подоходно облагане (чл. 77 ЗДДФЛ): ако условията се различават от тези между несвързани лица, данъчната основа се определя така, както би била между несвързани лица. Съпрузите, роднините по права линия и братята и сестрите по правило са свързани лица по данъчните закони. Когато продажбата така или иначе е освободена от данък, това правило рядко има практическо значение; когато е облагаема, ниската цена между роднини може да не спести нищо.

Цена под пазарната и привидната продажба

Ниската цена между роднини не е забранена. Таксите и местният данък обаче се смятат върху по-високата от цената и данъчната оценка, затова цена под оценката не спестява нищо от тях. Цена, записана в акта, но неплатена, е друг въпрос. Законът за задълженията и договорите казва, че когато страните прикрият едно съглашение с друго, привидно, се прилагат правилата за прикритото (чл. 17). Продажба, при която пари не са се движили, може да се окаже дарение с всички последици на дарението.

Кой би поискал да докаже това? Почти винаги други наследници, години по-късно. Затова при семейна продажба цената се плаща по банков път, от сметката на купувача, с ясен произход на парите: спестявания, кредит, продажба на друг имот. Ако детето няма пари, а родителите искат да му помогнат, по-честно и по-сигурно е да дарят. Ако искат да изравнят децата помежду им, по-добре е това да е записано изрично, отколкото скрито зад цена, която никой не е платил.

Братята, сестрите и запазената част

Законът за наследството пази част от наследството за децата, съпруга и родителите на починалия; това е запазената част. Ако няма преживял съпруг, при едно дете тя е 1/2 от имуществото, а при две и повече деца 2/3, разделени между тях (чл. 29). Наследодателят не може да я накърни нито със завещание, нито с дарение (чл. 28), а наследник, чиято запазена част е накърнена, може да поиска даренията да бъдат намалени (чл. 30). Продажба на реална цена не се намалява, защото срещу имота е влязла равностойност.

Пример: овдовял родител с две деца дарява единствения си апартамент за 90 000 € на по-малкото. След смъртта му запазената част на всяко дете е 1/3 от наследството, а разполагаемата част също е 1/3. Ако друго имущество няма, по-голямото дете може да поиска намаление на дарението до своята 1/3, около 30 000 € по стойност. Законът урежда кога имотът остава у надарения срещу пари и кога не, а изходът зависи от останалото имущество.

За следващата продажба по-важно е друго правило. Продажбите на подарени имоти, извършени преди да изтече една година от откриването на наследството или след вписване на иска за намаление, могат да бъдат отменени по иск на наследника, ако той не може да допълни запазената си част от имуществото на надарения и ако купувачът не я допълни в пари (чл. 37 ЗН). Затова внимателният купувач пита за братя и сестри, когато вижда дарение в историята на имота; повече за тази проверка има в статията за продажбата на дарен имот, а дяловете при повече наследници сметнете в калкулатора за наследници.

Дарението може да бъде и отменено от дарителя, например ако надареният откаже да му даде издръжка, от която той се нуждае (чл. 227 ЗЗД). Искът се предявява в едногодишен срок, откакто дарителят е узнал за основанието. Отмяната не засяга правата, придобити от трети лица преди отбелязването на исковата молба, но е още една причина купувачите да задават въпроси.

Бракът на детето променя резултата

Семейният кодекс прави разлика, която рядко се обсъжда при нотариуса. Имот, получен по дарение по време на брака, е лична собственост на надарения (чл. 22 СК). Имот, купен по време на брака, принадлежи общо на двамата съпрузи, независимо на чие име е придобит, защото съвместният принос се предполага до доказване на противното (чл. 21 СК). Ако детето е женено и купи апартамента от родителите си, собственици по правило ще бъдат то и съпругът му.

Това има две последици за бъдещата продажба. При купен имот ще трябват подписите и на двамата съпрузи, а при развод всеки обикновено получава половината; как изглежда това на практика, вижте в продажбата на имот след развод. При дарен имот подписва само детето. Кое е по-добре, решава семейството, но решението трябва да е съзнателно. За съпружеската общност подробно пишем в статията кой подписва при имот, придобит по време на брака.

Какво после пречи на продажбата

Когато купуваме имот, прехвърлян в семейството, гледаме няколко неща в историята му. Дарение при живи братя и сестри означава въпрос за запазената част, докато дарителят е жив и през първата година след смъртта му. Покупка по време на брака означава подпис на съпруга. Запазено право на ползване за родителите означава, че се продава гола собственост; този случай разглеждаме в статията за продажба със запазено право на ползване. Цена в акта далеч под пазарната и липса на банков превод означават въпрос дали продажбата не е дарение.

Нито едно от тези неща не прави имота непродаваем. Всяко обаче добавя документ, подпис или време, а понякога и отстъпка в цената. Ако семейното прехвърляне се подготви с мисъл за следващата продажба, тези въпроси се решават предварително и почти без разходи.

1. Решете целта помощ за дете, изравняване между децата, грижа за родителя или пари.
2. Изберете сделката дарение, ако целта е помощ; продажба, ако има реално плащане.
3. Говорете с другите наследници писменото съгласие днес е по-евтино от дело след години.
4. Платете по банков път при продажба, от сметката на купувача, с ясен произход на парите.
5. Запишете уговорките ползване, грижа, изравняване: в акта, не устно.
6. Пазете документите акт, удостоверения, преводи; те ще трябват при следващата продажба.

Кога имотът не трябва да минава през семейството

Понякога семейното прехвърляне е само междинна стъпка: родителят дарява на детето, за да може детето да продаде и да раздели парите. Това обикновено оскъпява и усложнява всичко. Ако целта е пари, родителят може да продаде сам и да подари сумата: продажбата на едно жилище, притежавано повече от 3 години, не се облага, а паричното дарение между родител и дете не се облага с местен данък. Ако целта е грижа за родителя, прочетете за имота срещу издръжка и гледане и рисковете, които той носи.

Ако продавате на трето лице и имате време, а имотът е в добро състояние в голям град като София или Варна, продажбата през агенция обикновено ще донесе повече. Ако е нужна бърза и сигурна сделка, директният купувач плаща по банков път в деня на акта и поема таксите. Директната оферта обикновено е 75–92% от пазарната стойност, по-високо при чисти документи. Как изглеждат двата пътя един до друг, вижте в сравнението между директно изкупуване и агенция, а за конкретна сума изпратете заявка за оферта.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.