Продажба на дарен имот: кога се плаща данък и какво притеснява купувачите

Облага ли се продажбата на дарен имот

Самото дарение не е доход за надарения: законът изрично казва, че полученото по наследство, завет и дарение имущество не се смята за доход (чл. 13, ал. 2 от ЗДДФЛ). Продажбата по-късно е друга история. Освобождаването без значение от срока важи за имущество, придобито по наследство и завет (чл. 13, ал. 1, т. 26), а даренията не са в този текст. Затова дареният имот следва общите правила за 3 и 5 години.

Не се облага продажбата на един жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата са минали повече от три години, и на до два недвижими имота, както и на земеделски и горски имоти без ограничение в броя, ако са минали повече от пет години (чл. 13, ал. 1, т. 1). За надарения датата на придобиване е датата на договора за дарение, с който той е станал собственик. Годините, през които имотът е бил на дарителя, по правило не се прибавят.

Общите правила за данъка при продажба, включително декларирането до 30 април, са в статията за данъка при продажба на имот. Разликата спрямо наследения имот е цялата тема на този текст: наследеното се продава без данък веднага, а дареното може да струва няколко хиляди евро, ако бързате.

Защо цената на придобиване е нула

Облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи (чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване е документално доказаната, а когато такава няма, тя е нула, „включително за имущество, придобито по дарение“ (чл. 33, ал. 6, т. 3). Нито сумата, за която родителят е купил апартамента, нито стойността, записана в договора за дарение, се приспадат.

Пример: майка купува апартамент през 2010 г. за 60 000 € и го дарява на сина си през 2025 г. Синът го продава през 2026 г. за 100 000 €. Облагаемият доход е 100 000 × 0,9 = 90 000 €, а данъкът е 9 000 €. Ако майката беше продала сама, продажбата щеше да е необлагаема, защото тя притежава жилището от петнадесет години. Дарението е нулирало часовника и е изтрило цената на покупката.

Ако продажбата е планирана, редът на стъпките има значение. Понякога родителят продава сам и дарява парите, понякога надареният изчаква трите години. Дарението на пари между родители и деца също не се облага с местен данък, защото роднините по права линия са освободени (чл. 44, ал. 6 от ЗМДТ). Кое е по-разумно във вашия случай, проверете с данъчен консултант, преди да подпишете дарението, а не след това.

Как се брои срокът и кои имоти се смятат

Срокът тече от датата на нотариалния акт за дарение до датата на нотариалния акт за продажба и трябва да е повече от три, съответно повече от пет години. Дарение, подписано на 10 юни 2023 г., позволява необлагаема продажба на жилище най-рано на 11 юни 2026 г., ако това е единственото жилище, което продавате през годината при правилото за три години.

Правилото за три години е за жилищен имот. Гараж, ателие, магазин или парцел ползват само правилото за пет години. Ако през същата година продавате и друг имот, изключенията се споделят: до два имота над пет години или едно жилище над три години заедно с друг имот над пет. При по-сложни комбинации сметнете с консултант, преди да насрочите сделките.

Отделно правило има при смесено придобиване. Ако сте наследили половината от апартамента от баща си, а другата половина ви е дарила майка ви, наследената половина се продава без данък независимо от срока, а дарената следва правилата за 3 и 5 години с цена на придобиване нула. Калкулаторът по-долу смята един имот с едно основание; при смесен случай го пуснете за всяка част поотделно, с нейната част от цената.

Калкулатор: дължите ли данък и колко

Въведете цената, основанието, на което сте станали собственик, и колко години са минали оттогава. Калкулаторът показва дали продажбата попада в изключение, колко е данъкът, ако не попада, и колко време изчакване го премахва. При дарение показва за сравнение и какво би било при наследен и при купен имот.

Резултатът е само за данъка върху дохода на продавача. Той не включва нотариалната такса, вписването и местния данък при придобиване, които при директно изкупуване плащаме ние; пълната сметка е в разходите при продажба на имот. Облагаемият доход се декларира в годишната декларация до 30 април на следващата година и данъкът се плаща в същия срок.

Първият риск: дарителят може да отмени дарението

Дарението не се отменя, защото дарителят е размислил или се е скарал с надарения. Законът позволява отмяна в три случая: ако дареният умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или дете; ако го набеди в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години; или ако откаже да му даде издръжка, от която той се нуждае (чл. 227 от ЗЗД). Искът се предявява в едногодишен срок, откакто дарителят е узнал основанието, а ако той почине преди това, до изтичането на срока могат да го предявят наследниците му.

За купувача е най-важно последното изречение на същия член: отменянето на дарението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарения имот преди отбелязването на исковата молба. Ако купувачът е подписал при нотариуса, преди искът да е отбелязан, имотът остава негов, а дареният дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил. Затова справката в имотния регистър в деня на сделката не е формалност.

Вторият риск: запазената част на другите наследници

Дарителят, който остави деца, съпруг или родители, не може с дарения приживе да накърни онова, което законът им запазва от наследството (чл. 28 от Закона за наследството). Ако след смъртта му се окаже, че даренията приживе са изяли запазената част на друго дете, то може да поиска намаляване на дарението (чл. 30). Рискът се появява едва когато дарителят почине, а дотогава никой не знае дали ще има какво да се намалява: това зависи от имуществото, което той ще остави.

За продажбата важи друг член. Отчужденията на подарени недвижими имоти, извършени от надарения, могат да бъдат отменени по иск на наследника, ако са станали преди да е изтекла една година от откриване на наследството или след вписването на исковата молба за намаляване, и то само ако наследникът не може да допълни запазената си част от имуществото на надарения и ако купувачът не я допълни в пари (чл. 37). С други думи, продажба на дарен имот, извършена докато дарителят е жив или в първата година след смъртта му, остава уязвима. Дали рискът ще се случи, зависи от това дали нечия запазена част е накърнена и дали надареният може да я покрие сам.

Ако надареният не е наследник по закон, например внук при живо дете, наследникът трябва да е приел наследството по опис, за да иска намаляване срещу него (чл. 30, ал. 2). А обещанието на брат ви днес, че няма да иска нищо, не върши работа: договорите върху неоткрити наследства са нищожни (чл. 26 от ЗЗД).

Какво проверява внимателният купувач

Купувачът и неговата банка, ако тегли кредит, задават едни и същи въпроси: жив ли е дарителят, има ли други деца или съпруг, наследник по закон ли е надареният, имал ли е дарителят дългове към датата на дарението и има ли вписани искове върху имота. Колкото по-ясни са отговорите, толкова по-малка отстъпка ще ви поискат.

Дълговете са третият, по-рядък риск. Ако дарителят е имал кредитори и с дарението ги е увредил, те могат да искат то да бъде обявено за недействително спрямо тях, а при безвъзмездна сделка не е нужно надареният да е знаел за увреждането (чл. 135 от ЗЗД). Недействителността обаче не засяга правата, които трети добросъвестни лица са придобили възмездно преди вписването на исковата молба. Купувачът, който плаща пазарна цена и проверява регистъра, по правило е защитен.

Съпругът ви по правило не подписва: дареното по време на брака е лично имущество на надарения (чл. 22 от Семейния кодекс). Изключение има, ако това е семейното жилище и двамата нямате друго: тогава е нужно съгласието на съпруга или разрешение от районния съдия (чл. 26). Ако дарителят си е запазил право на ползване, вие продавате гола собственост, и това е отделна тема: продажба със запазено право на ползване.

• Нотариалният акт за дарение и актуална справка от имотния регистър за вписани искове
• Удостоверение за данъчна оценка на ваше име
• Удостоверение за наследници на дарителя, ако той е починал
• Отговор на въпроса жив ли е дарителят и има ли други деца: не е документ, но купувачът ще попита
• Декларация за семейно положение и съгласие на съпруга, ако имотът е семейното жилище
• Документи за предишна делба, ако имотът е бил съсобствен

Останалите документи за сделката са същите като при всяка продажба и са изброени в списъка с документи за продажба.

Колко струва самото дарение и кога да продадете

Местният данък при дарение се плаща от надарения, освен ако е уговорено друго (чл. 45 от ЗМДТ). Не се облагат даренията между роднини по права линия и между съпрузи (чл. 44, ал. 6). Между братя и сестри и техните деца данъкът е от 0,4 до 0,8%, а между всички останали от 3,3 до 6,6%, като точния размер определя общинският съвет (чл. 47, ал. 1). Основата е уговорената стойност, но не по-малко от данъчната оценка (чл. 46). Ако сделката е между роднини и се колебаете между дарение и продажба, вижте покупко-продажбата между роднини.

Кога да не бързате: ако продажбата се облага, а до изтичането на трите години остават няколко месеца, изчакването струва повече от всяка отстъпка в цената. Ако дарителят е жив, а имотът е ликвиден и с чисти документи, купувач с добър адвокат вероятно ще приеме остатъчния риск срещу малка отстъпка или без нея, и продажбата на пазара ще ви донесе повече от директна оферта, която обикновено е 75–92% от пазарната стойност.

Директната продажба има смисъл, когато трябва да продадете сега, когато купувачите с кредит се колебаят заради дарението или когато имотът има и други проблеми, като ремонт или стари документи. Тогава рискът се отразява в една писмена оферта, а не в месеци разговори. Поискайте оферта и посочете датата на дарението и дали дарителят е жив; ориентировъчната оценка идва до 24 часа.

Нашата оценка на ситуацията

Материалът е информационен и описва обичайната практика към 27.10.2026. Не замества консултация с нотариус, адвокат или данъчен консултант за конкретния случай.