Кръгли цени и ценови прагове в обявите

Как завършват исканите цени

Прегледайте двадесет обяви подред и ще видите, че повечето цени са „чисти“: 85 000, 120 000, 145 000 €. В нашата извадка от 12 746 искани цени за апартаменти и къщи в 12-те града 60,8% са кратни на 1 000 €, 33,6% са кратни на 5 000 €, а 19,2% са кратни на 10 000 €. Цените, които завършват на 900, 990 или 999, тоест прочутото 99 900, са едва 12,5%.

Това са искани цени от imot.bg към 24.10.2026: до 10 страници най-нови обяви за всеки вид имот и град. Не са цени на сделки, а първото число, което собственикът или агентът показва на купувача. Точно затова са полезни за тази тема. Те показват как се мисли за цената, преди да е започнал пазарлъкът, и къде в търсенията стои всяка обява.

Останалите окончания също разказват нещо. Цели 20% от цените не завършват дори на две нули: 76 694, 118 350, 134 990. Част от тях са сметнати, например когато строителят умножи цената на кв.м по площта и запише резултата до евро. Друга част вероятно са превалутирани от лева по фиксирания курс 1,95583: обява, пусната някога за 150 000 лв., днес стои като 76 694 €. Такава цена не е грешна, но издава, че никой не я е преглеждал след 1 януари 2026 г., и почти никога не е на удобно за търсене място.

Филтърът „до 200 000 €“: кой изобщо вижда обявата

Купувачът рядко разглежда всичко. Отваря сайта, избира град и брой стаи и пише горна граница: „до 100 000“, „до 150 000“, „до 200 000“. Хората закръгляват бюджета си точно както собствениците закръгляват цената; никой не търси „до 203 500“. Резултатът е прост и малко жесток. Апартамент за 201 000 € не излиза в търсенето „до 200 000 €“, макар да е само с половин процент по-скъп. Купувачът, който би го харесал, просто не разбира, че съществува.

Обратното също важи. Обява на 199 000 € се показва и в „до 200 000“, и в „до 250 000“, и във всяко по-широко търсене. Затова под всеки кръгъл праг се събира тълпа: собственици и агенти, които са разбрали как работи филтърът, и купувачи, които пазаруват „до двеста“. Да сте в тълпата е по-добре, отколкото да ви няма. Но там ви сравняват най-строго, по снимки, етаж и състояние, и всяка слабост личи.

Някои купувачи оставят малък резерв над бюджета си, например „до 210 000“, ако се надяват на пазарлък. И този резерв обаче обикновено е кръгло число, така че праговете просто се местят, не изчезват. Праговете в главата на купувача вече са в евро, а част от обявите още носят следите на лева. Това създава капан, който собственикът рядко забелязва сам.

Къде се трупат обявите: седем прага в данните

За всеки от седемте кръгли прага между 50 000 и 300 000 € преброихме обявите в 5 000 € под него и в 5 000 € над него. Ако никой не мислеше за праговете, двете числа щяха да са близки, с лек наклон според това дали сме в гъстата или в рядката част на пазара. Не са.

Най-силно е около 200 000 €: 175 обяви под прага срещу 76 над него, или 2,3 пъти повече. При 100 000 € съотношението е 1,3, при 150 000 € е 1,2, при 300 000 € е 1,3. Двата долни прага показват обратното: под 50 000 € и под 75 000 € обявите са по-малко, отколкото над тях. Част от обяснението е, че самият праг е любима цена. Точно 75 000 € или точно 50 000 € е кръгла сума, която много хора избират, а тя попада в горния прозорец. Освен това в тази част на пазара обявите вероятно стават по-гъсти с растежа на цената.

По-точният знак е в последната хилядарка. Ако цените бяха пръснати равномерно, в последните 1 000 € под прага щеше да е около една пета от обявите в петте хиляди под него, а заради кръглите 95 000 или 195 000 в началото на прозореца дори по-малко. При всички седем прага делът е по-висок: от 22,6% при 75 000 € до 48,1% при 300 000 €. С други думи, 199 000 и 149 900 не са случайни числа, а позиция в търсенето. Над 250 000 € обявите са по-малко (79 под прага от 300 000 €), така че там числата са ориентир.

Цени на 900, 990 и 999: трик или сигнал

Цената 99 900 € е стар търговски похват: първата цифра е 9, а не 1, и окото я чете като „деветдесет и нещо“. При имотите похватът е по-рядък, отколкото в магазина, и интересното в данните не е колко често се среща, а какви имоти стоят зад него. Сравнихме цената на кв.м на тези обяви с обявите на кръгли цени, кратни на 5 000 €, но само в рамките на една клетка: един град и един и същ брой стаи. Иначе бихме сравнявали едностайни в Плевен с тристайни в София и щяхме да мерим мястото, а не цената.

В 40 клетки, в които има поне по четири обяви от двата вида, медианата на кв.м при цените на 900, 990 и 999 е по-ниска с 8,2%. Обратното се среща само в 10 от 40 клетки, а при средната половина от клетките разликата е между −11% и −1,8%. Цените с други некръгли окончания също са по-ниски от кръглите, с 9,8% в 46 клетки. Кръглата цена се оказва най-скъпата на квадратен метър.

Това не значи, че деветката „поевтинява“ имота. По-вероятно е обратното. Кръгла цена по-често слага собственик, който е закръглил нагоре на око, а точната цена или деветката идва от сметка: сравнение с продадени имоти, цена на кв.м по площ, съвет от човек, който познава квартала. На огледите разликата се усеща. 150 000 € звучи като начало на разговор, а 147 900 € звучи като пресметнато число, и по нашите наблюдения купувачите по-рядко отговарят на него с кръгло предложение много по-долу.

Кръгли и „точни“ цени по градове

Навиците са местни. Най-кръгли са цените в Шумен (74,3%) и във Велико Търново (73,3%), където почти три от четири обяви завършват на 000. Най-малко кръгли са цените в Пловдив: 41,1%, а 37,5% от тях не завършват дори на 00. Едно обяснение е новото строителство. В Пловдив 75,1% от обявите с посочена година са сгради от 2023 г. насам, най-високият дял в 12-те града, а при тях цената често е площ по цена на кв.м и излиза „на единица“.

Колоната „с деветка накрая“ брои повече окончания от числото в началото на статията: в нея влизат и цени като 89 000 или 79 500, затова се припокрива с кратните на 1 000 €. Във Варна такива окончания има в 31,3% от обявите, в Хасково само в 6,1%. За продавача изводът е практичен. Ако в града ви почти всички пишат кръгли цени, една добре избрана точна цена под прага се отличава. Ако всички пишат деветки, кръглата сума изпъква като закръглена нагоре. Какво значи местният пазар за директната продажба в Шумен и в останалите градове, описваме на страниците за изкупуване по градове.

Как да изберете исканата цена в четири стъпки

Цената на обявата има две задачи: да е близо до пазара и да стои на правилното място в търсенето. Първата е по-трудна и по-важна. Втората е почти безплатна, ако знаете къде са праговете и колко ще ви струва да застанете под тях.

1. Намерете пазарната си зона. Сравнете се с обявите за същия брой стаи в квартала, но гледайте долната половина, не най-скъпите. Колко широка е тази зона във вашия град, показваме в статията за мястото за пазарлък по градове.
2. Вижте кой праг е най-близо. Ако зоната ви свършва на 203 000 €, а следващият праг е 200 000 €, въпросът вече не е „колко струва“, а „в кое търсене искам да съм“.
3. Сметнете цената на прага. Разликата до прага сравнете с отстъпката, която и без това ще дадете. Ако е по-малка, свалете я още в обявата, вместо да я подарите на пазарлъка след месец.
4. Изберете окончанието. 199 000 или 198 500 стават; 199 999 изглежда като магазин. Важното е да сте под прага и цената да е една и съща във всички обяви. Защо второто тежи толкова, обясняваме в текста за един имот в няколко обяви.

Калкулаторът не знае квартала, етажа и състоянието ви. Той отговаря на един въпрос: колко ви струва да влезете в по-широкото търсене и дали очакваният пазарлък и без това няма да ви свали там.

Пазарлъкът и прагът: защо резервът над прага излиза скъпо

Най-честата логика, която чуваме, е: „Ще го обявя на 210 000, за да имам място за пазарлък, и ще сляза до 200“. На хартия звучи разумно. На практика първите две-три седмици, когато обявата е нова и я отварят най-много хора, тя не излиза пред купувачите с бюджет „до 200 000 €“. А точно те биха платили 200 000. Остават купувачите с по-голям бюджет, които сравняват обявата ви с по-скъпи и по-добри имоти и не виждат защо да платят 210 000.

После обявата остарява. Свалянето на цената след месец не я връща в първия ден: купувачите, които следят квартала, вече са я видели и помнят старата цена. Който види 210 000, а после 199 000, чете „продавачът бърза“ и започва пазарлъка от по-ниско. Колко струва всеки месец на пазара, сме сметнали отделно в статията за цената на чакането.

Затова пазарлъкът не е причина да стоите над прага. Ако очаквате да отстъпите няколко процента, а прагът е на 2% под цената ви, по-разумно е да обявите под прага и да пазите отстъпката за купувач с готови пари. Ако целта ви е продажба в рамките на седмици, вижте и какво друго помага при бързата продажба на апартамент: подредени документи, ясна дата за освобождаване, снимки на дневна светлина.

Директната оферта е едно число, а не котва

Всичко дотук е за обявата: число, което трябва да привлече купувачи, които още не знаят за имота ви. При директното изкупуване няма обява, няма филтър и няма котва. Има оглед и писмена оферта до 48 часа след него: една сума, сметната от пазарната стойност, състоянието, документите и разходите, които купувачът поема. Как точно се получава, сме разписали в страницата за това как се формира офертата.

Затова директната оферта не е начало на пазарлък. В нея няма заложено място за сваляне, което после да „изядем“, и няма нужда да качвате своята цена до 210 000, за да се срещнем на 200 000. Ако сумата не ви устройва, казвате „не“ и продавате на пазара. Офертата е безплатна, без ангажимент и валидна 7 дни. Обикновено е 75–92% от пазарната стойност: по-близо до горната граница при добро състояние, чисти документи и търсена локация.

Кога това не е вашият път? Когато имотът е в добро състояние, документите са чисти, имате три до шест месеца и цената ви може да застане под удобен праг. Тогава обява на добре избрана цена, сами или чрез агенция, по правило ще ви донесе повече. Сравнението с числа е в текста за агенция или директно изкупуване, а сметката за вашия случай можете да направите в калкулатора на сайта. Директната продажба има смисъл, когато времето или сигурността струват повече от последните проценти: наследство, дълг, имот в друг град, ремонт, който отблъсква купувачите с кредит.

Ако искате да знаете долната граница, преди да изберете цена за обявата, поискайте директна оферта. Ще имате число, под което няма смисъл да слизате при пазарлъка, и ще можете да избирате прага спокойно.

Проверете се: четири въпроса за праговете

Четири бързи въпроса, за да проверите дали логиката на филтъра и прага е ясна. Отговорите са с обяснение и числата от извадката.

Ако след всичко това цената ви остава над прага и не искате да слизате, и това е решение. Вземете го съзнателно, като знаете кои купувачи ще ви видят и кои не.

Нашата оценка на ситуацията

Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.