Срещу колко обяви се продава едно жилище
Отговорът зависи повече от квартала, отколкото от града. Купувачът рядко търси „двустаен в Пловдив“; търси двустаен в Кършияка, в Тракия или в Каменица, в рамките на бюджет. Затова истинската конкуренция на вашия имот е списъкът, който излиза на екрана му след тези два филтъра. В типичния град и брой стаи от нашата извадка трите най-големи квартала държат 53,5% от всички обяви. Останалата почти половина е разпиляна между всички други квартали, често по няколко обяви на квартал.
53,5% от обявите за даден брой стаи са събрани в три квартала на града
Медиана по клетките град × брой стаи с поне 30 обяви. Извадка от imot.bg към 24.10.2026, искани цени.
Едно уточнение, преди да продължим. Събирахме до 10 страници от най-новите обяви за всеки вид имот в град, т.е. най-много 391 обяви на клетка след почистването. В София и Варна това е само част от целия пазар, затова абсолютният брой е долна граница. Информацията е в структурата: как се разпределят обявите между кварталите и колко различни са цените вътре в един квартал. Тези пропорции се променят бавно, а точно те решават колко лесно ще се забележи вашата обява.
Половината предлагане в три квартала
- Велико Търново74,9%
- Плевен70,1%
- Стара Загора65,1%
- Пазарджик61,8%
- Благоевград58,8%
- Шумен55,6%
- Бургас52,4%
- Пловдив50,6%
- Хасково46,7%
- Русе44,3%
- Варна35,2%
- София23,9%
Разликите между градовете са големи. София е най-разпръснатият пазар: трите най-големи квартала събират само 23,9% от обявите, защото дори двустайните са пръснати в 57 квартала. В другия край във Велико Търново делът стига 74,9%, а в общо 4 града минава 60%. Там купувачът на практика избира между два-три адреса и десетки сходни жилища в тях. Пловдив е по средата с 50,6%. При двустайните Кършияка, Остромила и Кючук Париж имат общо 207 от 387 обяви в извадката. Ако продавате двустаен в някой от тях, следващото жилище, което купувачът ще види, най-вероятно е на две пресечки от вашето.
Концентрацията идва от два източника. Първият са големите панелни комплекси, в които стотици жилища имат едно и също разпределение. Вторият са зоните с ново строителство, където един строител пуска на пазара цял вход наведнъж. Има и технически нюанс: имената на кварталите са такива, каквито са в обявите, и „Център“, „Широк център“ и подобните се броят поотделно. Това леко разпръсква малките градове, но не променя картината.
Какво вижда купувачът, който търси във вашия квартал
- Кършияка 20,4%
- Остромила 17,3%
- Кючук Париж 15,8%
- Другите квартали 46,5%
Представете си купувач с бюджет за двустаен в Кършияка. В нашата извадка там има 79 обяви с медиана 1 685 €/кв.м, а средната половина от тях е между 1 501 и 1 998 €/кв.м. Той ги подрежда по цена, отваря първите десетина, звъни на четири-пет и отива на два-три огледа. Вашата обява трябва да мине и трите сита: да е в бюджета, да изглежда добре на снимка и да издържи сравнението на място. На огледа купувачът носи в главата си предишните жилища. Ако вчера е видял същото разпределение на по-нисък етаж с нова дограма и на сходна цена, вашето ще е „скъпото“. Ако е видял три занемарени, вашето ще е „най-доброто досега“. Затова в претъпкан квартал малките неща тежат повече: светлина, чистота, ясна информация за сметките и документите.
Част от това, което купувачът вижда като конкуренция, е илюзия. Около 15,3% от обявите за апартаменти с пълни данни в извадката изглеждат като допълнителни копия на вече обявен имот: едно и също жилище, качено от собственика и от две агенции, понякога с различни цени. Как да ги различите, обясняваме в статията за един имот в няколко обяви. Има и бюджетни прагове: купувач, който търси до определена кръгла сума, изобщо няма да види жилище, обявено с малко над нея. Повече за тях в материала за кръглите цени и праговете.
Ценовият коридор: къде стои вашата цена в квартала
Подредете обявите в квартала по цена на квадратен метър. Стойността, под която остава една четвърт от тях, наричаме 25-и перцентил, а стойността, над която остава една четвърт, 75-и перцентил. Между двете е средната половина от предлагането. Това е коридорът, в който купувачът очаква да види нормално жилище в нормално състояние. Колко е широк? В 341 комбинации квартал и брой стаи с поне 8 обяви медианната ширина е 24,1% от медианата на квартала. За сравнение, в рамките на цял град и същия брой стаи средната половина обхваща 33,5%. Кварталът обяснява част от разликите в цената, но не всичко. Останалото е самото жилище: етаж, година и вид на сградата, ремонт, разпределение, гледка, документи.
Границите по подразбиране са за двустайните в Кършияка (Пловдив). Вземете тези за вашия квартал от таблицата в следващата част. Цените в извадката са искани, не цени на сделки.
Мястото в коридора е най-полезното число, което можете да имате преди да публикувате обява. Под коридора ще получите много обаждания, но рискувате да оставите пари на масата. В долната половина обикновено е най-голямото търсене. В горната половина ви трябва причина, която купувачът вижда със собствените си очи. Над коридора без такава причина обявата стои, а после идват корекциите. Колко място за пазарлък остава в различните градове, разглеждаме в отделен анализ.
Кварталите във вашия град: таблица по вид имот
София, двустаен: 391 обяви в 57 квартала; трите най-големи държат 26,6%.
| Квартал | Обяви | Дял | €/кв.м | Средна половина | Медианна цена |
|---|---|---|---|---|---|
| Малинова долина | 42 | 10,7% | 2 215 | 2 003–2 399 | 146 802 € |
| Банишора | 31 | 7,9% | 2 299 | 2 003–2 699 | 150 700 € |
| Витоша | 31 | 7,9% | 2 685 | 2 360–3 068 | 189 000 € |
| Кръстова вада | 30 | 7,7% | 3 444 | 2 806–3 935 | 252 450 € |
| Дружба 2 | 19 | 4,9% | 2 683 | 2 434–2 870 | 175 000 € |
| Дружба 1 | 17 | 4,3% | 2 222 | 2 138–2 462 | 160 000 € |
| Лозенец | 12 | 3,1% | 3 512 | 2 909–4 212 | 252 089 € |
| Карпузица | 10 | 2,6% | 2 599 | 2 441–2 624 | 201 500 € |
| Люлин - център | 10 | 2,6% | 1 671 | 1 549–1 918 | 125 380 € |
| Бояна | 9 | 2,3% | 2 640 | 2 534–2 774 | 206 118 € |
| Докторски паметник | 9 | 2,3% | 6 905 | 5 833–7 181 | 380 000 € |
| Люлин 10 | 9 | 2,3% | 1 950 | 1 900–2 815 | 139 990 € |
| Дървеница | 8 | 2% | 2 751 | 2 146–2 959 | 182 450 € |
| Люлин 5 | 8 | 2% | 1 835 | 1 765–1 887 | 135 050 € |
До 14 квартала с поне 3 обяви. „Средна половина“ е коридорът между 25-ия и 75-ия перцентил на €/кв.м (при поне 4 обяви). Медианната цена е цялата искана сума. Извадка от imot.bg към 24.10.2026.
- Намерете своя квартал. Ако го няма в списъка, в извадката той има под три обяви за този вид. Конкуренцията е малка, но и ориентирът е по-слаб; гледайте съседните квартали.
- Сравнете цената на квадрат. Разделете цената, която мислите да поискате, на площта по документи и я сложете в калкулатора по-горе заедно с коридора на квартала.
- Погледнете и медианната цена. Купувачите търсят по обща сума. Ако вашето жилище е по-голямо от типичното за квартала, общата цена може да го изведе от бюджета на повечето от тях дори при нормален €/кв.м.
- Отбележете дела. Квартал с над 20% от обявите в града е витрина: там се продава с цена и подготовка. Квартал с 2–3% е ниша: там се продава с търпение.
Таблицата е моментна снимка от 24.10.2026. Новите обяви идват всяка седмица, а продадените изчезват. Ако продавате сами, повторете проверката след две-три седмици: обявите, които са изчезнали, най-често са се продали, и последната им цена е по-добър ориентир от цената на тези, които още стоят. Как изглежда пазарът в отделните градове, вижте и на страниците за София и Пловдив.
Съседният квартал: конкурент или не
Между кварталите разликите са много по-големи, отколкото вътре в тях. При двустайните в София медианата на квадрат е от 1 671 €/кв.м в Люлин - център до 6 905 €/кв.м в Докторски паметник, т.е. 4,1 пъти. В по-малките градове разликата между най-евтиния и най-скъпия квартал е по-малка: в 7 от 12 града е под 60%.
| Град | Квартали | Най-евтин | Най-скъп | Разлика |
|---|---|---|---|---|
| София | 14 | 1 671 | 6 905 | 313,2% |
| Пловдив | 14 | 1 122 | 2 292 | 104,3% |
| Варна | 14 | 1 508 | 3 110 | 106,2% |
| Бургас | 13 | 1 004 | 2 506 | 149,6% |
| Русе | 14 | 1 158 | 1 800 | 55,4% |
| Стара Загора | 5 | 1 100 | 1 564 | 42,2% |
| Плевен | 9 | 1 110 | 1 575 | 41,9% |
| Велико Търново | 6 | 1 401 | 1 802 | 28,6% |
| Благоевград | 9 | 947 | 1 679 | 77,3% |
| Шумен | 12 | 1 169 | 1 846 | 57,9% |
| Пазарджик | 11 | 885 | 1 280 | 44,6% |
| Хасково | 6 | 1 033 | 1 460 | 41,3% |
Купувачът с фиксиран бюджет мисли в суми, не в квартали. Семейство с бюджет за двустаен гледа всички двустайни в тази сума в два-три съседни квартала. Ако вашият квартал е по-скъп от съседния, а жилищата си приличат, част от купувачите ще отидат там. Ако е по-евтин, част от съседните купувачи ще дойдат при вас и това е аргумент, който може да се напише и в обявата. Практическото правило е просто: проверете вашия квартал и двата съседни в таблицата. Ако вашата цена на квадрат е над медианата на по-скъпия съсед, трябва много добра причина. Ако е под медианата на по-евтиния, вероятно подценявате имота.
Как се продава в претъпкан квартал
В квартал с десетки сходни обяви печели жилището, което купувачът може да си представи като свое без допълнителни разходи и без съмнения. Това рядко е най-евтиното. Обикновено е обявата с разумна цена в долната половина на коридора и без очевидни въпроси.
- Поставете цената в долната половина на коридора, освен ако жилището има видимо предимство: ремонт, по-добър етаж, по-нова сграда.
- Оправете видимите недостатъци, които струват малко: течащ кран, счупена ключалка, петно от влага. На огледа те тежат повече, отколкото струва ремонтът им.
- Направете снимки на дневна светлина, с подредени стаи. В претъпкан квартал купувачът отсява по снимката.
- Пригответе документите и данните за сметките предварително. Купувач, който има избор, не чака отговор три дни.
- Запишете си дата за преглед на цената. Ако до нея няма сериозен интерес, коригирайте веднъж и ясно, вместо с по 500 € всеки месец.
Ако не искате сами да следите обявите и да водите огледите, страницата за бързата продажба на апартамент сравнява трите реалистични пътя по срок. Там ще видите и защо реалистичната цена от първия ден обикновено е по-бърза от всяка корекция по-късно.
Кога директната продажба има смисъл и кога не
Ако жилището ви е в долната половина на коридора, в добро състояние и имате два-три месеца, пазарът вероятно ще ви плати повече от нас. В претъпкан квартал такова жилище се продава, защото купувачите са много, а то е сред по-добрите предложения. Не бързайте да го продавате директно. Сметката се обръща, когато в същата витрина сте с жилище, което има нужда от ремонт, с наематели, с ипотека или с наследници, които трябва да се съберат за подпис. Тогава сте в горната половина на коридора по цена и в долната по състояние, а купувачът има трийсет други възможности. Тук директната оферта дава дата и сума, без да чакате купувач, който да хареса точно вашия проблем.
Ако искате да знаете сигурната долна граница, докато пробвате пазара, поискайте директна оферта: тя е безплатна, валидна 7 дни и не ви задължава. Повече за начина, по който купуваме, има на страницата за изкупуване на апартаменти, а нетната разлика между двата пътя можете да сметнете в калкулатора агенция или директна продажба.
Нашата оценка на ситуацията
Продажба на типичен апартамент в квартал с много сходни обяви
Редакционна оценка на „Директно Изкупуване“ по 8 критерия: колко лесна, бърза и сигурна е тази ситуация за продавача. Това е наше мнение от практиката, не отзиви на клиенти.
- Скорост на продажбата3
Купувачи има много, но и изборът им е голям; бързо се продава само добре оценено жилище.
- Цена спрямо пазара3,5
Пазарът е ясен и рядко плаща над горната граница на коридора без видима причина.
- Точност на оценката4,5
Десетки сравними обяви в един квартал правят оценката лесна за проверка.
- Конкуренция1,5
Вашата обява стои до много почти еднакви жилища на две пресечки.
- Нужда от подготовка2,5
Снимки, ремонт на дребни недостатъци и готови документи решават кой ще бъде избран.
- Банково финансиране за купувача4
Стандартните жилища в големи квартали се кредитират без особени въпроси.
- Пазарлък2,5
Купувачът знае алтернативите си и ги използва като аргумент за отстъпка.
- Риск за продавача4
Имотът е стандартен и изненадите при сделката са редки.
В претъпкан квартал добре подготвено жилище с цена в долната половина на коридора се продава на пазара и там ще вземете повече. Ако жилището има нужда от ремонт или срокът ви е кратък, конкуренцията работи срещу вас: тогава директната оферта с ясна дата е разумната алтернатива.
Често задавани въпроси
Как да разбера с колко имота се конкурира моят апартамент?
Потърсете в портала същия брой стаи във вашия квартал и в двата съседни, в рамките на вашата цена плюс-минус 10%. Това е списъкът, който вижда купувачът. Махнете повторенията на едно и също жилище, качено от различни агенции, и ще получите реалната си конкуренция. Таблицата в статията дава ориентир за броя и цените по квартали.
Добре ли е, ако в моя квартал има само две-три обяви?
Отчасти. Конкуренцията е малка и купувачът, който търси точно там, ще види вашата обява. Но такива купувачи са по-малко, а ценовият ориентир е по-слаб, затова продажбата може да отнеме повече време. Сравнете се със съседните квартали и сложете цена, която издържа и това сравнение.
Да обявя ли цената малко под конкурентите?
Ако жилището е сходно с тях, цена в долната половина на коридора обикновено носи повече огледи и по-бърза сделка. Не е нужно да сте най-евтиният: достатъчно е да сте разумно предложение, което не поражда въпроси. Много ниската цена кара купувачите да търсят скрит проблем и рядко ускорява продажбата толкова, колкото струва.
Какво означават 25-ият и 75-ият перцентил?
Ако подредите обявите в квартала по цена на квадратен метър, една четвърт от тях са под 25-ия перцентил и една четвърт над 75-ия. Между двете е средната половина, коридорът на „нормалната“ цена. Ако сте над него, три четвърти от сравнимите жилища са по-евтини от вашето.
Защо цената на квадрат в съседния квартал е толкова различна?
Кварталите се различават по вида и годината на сградите, транспорта, училищата и новото строителство. В София разликата между най-евтиния и най-скъпия квартал при двустайните е многократна, в малките градове е по-малка. За купувача с фиксиран бюджет обаче съседният квартал е реална алтернатива, затова го включвайте в сравнението.
Може ли едно и също жилище да е обявено няколко пъти?
Да, и това се случва често: собственикът и няколко агенции качват един и същи апартамент, понякога с различни цени. Затова броят на обявите в квартала е по-голям от броя на жилищата, които реално се продават. Разпознава се по площта, етажа и снимките.
Колко често да проверявам обявите на конкурентите?
Достатъчно е веднъж на две-три седмици. Гледайте кои обяви са изчезнали, защото най-вероятно са продадени, и на каква цена са били последно. Те са по-добър ориентир от обявите, които стоят от месеци. Ако вашата е сред най-старите в квартала, време е да преразгледате цената.
Влияе ли конкуренцията в квартала на директната оферта?
Да, и обикновено в полза на продавача. Когато в квартала има много сравними обяви и сделки, пазарната стойност се установява по-точно, а рискът за нас при препродажба е по-малък. Затова там офертата по-често е към горната половина на диапазона от 75–92% от пазарната стойност. Състоянието и документите остават решаващи.
Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.