Колко по-ниско се обявява последният етаж
Въпросът „на кой етаж е“ идва в първите десет секунди на всеки разговор за апартамент. В нашата извадка от обяви в imot.bg към 24.10.2026 г. етажът и етажността на сградата са посочени в 9 598 обяви за апартаменти в 12-те града. 18,5% от тях са на последния етаж, 68% са на средните етажи (от втория до предпоследния), а останалите са обявени като 1-ви етаж. Партерът в обявите се описва отделно и не участва в това сравнение.
18,5% от обявите са на последния етаж
Сравнихме исканата цена на квадрат за последния етаж със средните етажи в една и съща клетка: един град и един брой стаи. Клетката влиза в сметката само ако и в двете групи има поне по четири обяви. Такива клетки са 46. Медианата на разликите е −5,7%, а в 35 от 46 клетки последният етаж не е по-скъп. Средната половина от клетките е между −11,8% и −0,8%.
Пример: апартамент, който на среден етаж би се обявил за 120 000 €, на последния етаж по медианата би се обявил с около 6 840 € по-малко. Не е малко, но не е и катастрофата, която продавачите на последен етаж често си представят. И това са искани цени, а не цени на сделки: на огледа разликата може да се окаже по-голяма или по-малка според това, което купувачът види над главата си.
Последният етаж по градове
По градове картината е пъстра, но посоката почти навсякъде е една. Последният етаж е по-евтин в 11 от 12 града. Най-голяма е разликата в Пазарджик (−12%) и в Стара Загора (−11,7%), най-малка в Бургас (−1,6%) и в Шумен (−1,7%). В Благоевград последният етаж дори се обявява по-скъпо (+5,3%), но клетките там са малко и не бихме вадили правило от това.
- Пазарджик−12%
- Стара Загора−11,7%
- Русе−9,2%
- Пловдив−8,9%
- Плевен−7,7%
- Велико Търново−7,3%
- Хасково−7%
- Варна−3,5%
- София−2,5%
- Шумен−1,7%
- Бургас−1,6%
- Благоевград+5,3%
Ако продавате в един от градовете с голяма разлика, например в Пазарджик, на страницата за изкупуване на имоти в Пазарджик ще намерите и местния пазар като цяло.
Етажът или сградата: какво всъщност мерим
Тук е мястото за малко честност към собствените ни данни. „Последен етаж“ в обява за блок от 1978 г. и в обява за сграда от 2021 г. са различни неща. В първия случай над вас е стар плосък покрив, ремонтиран кой знае кога. Във втория често има нова хидроизолация, а понякога и тераса, заради която последният етаж е най-скъпият в сградата.
Затова разделихме сравнението по възраст на сградата. Ако гледаме само сгради отпреди 1990 г., медианната разлика между последния и средните етажи е −3,7% (38 клетки). Само в сгради от 2010 г. насам е −2,6% (38 клетки). И двете са по-малки от общата −5,7%. Значи част от общата отстъпка идва от състава: сред обявите на последния етаж и сред тези на средните етажи сградите не са едни и същи. Тази част е сградата, а не самият етаж. Тук прагът е по три обяви на група, затова тези две числа са по-неустойчиви от общото.
Медиана на разликите в искания €/кв.м по клетки град × стаи. Последният етаж се сравнява със средните етажи, а 6-и и по-високият с 2–5 етаж.
Същото важи за високите етажи. Апартаментите от 6-и етаж нагоре, които не са последни, се обявяват с 3,5% по-малко на квадрат от тези на 2–5 етаж (39 клетки; по-скъпи са в 12 от тях). Но високите сгради в повечето ни градове са панелните блокове от 70-те и 80-те: 17,1% от обявите с етаж са в сгради с девет и повече етажа. „Висок етаж“ в данните отчасти значи „голям панелен блок“, а не само „много стълби“. Как възрастта на сградата влияе на цената сама по себе си, показваме в сравнението на стария апартамент с новото строителство.
Изводът за продавача е прост: не приемайте общата цифра като присъда за вашия апартамент. Ако сградата е поддържана и покривът е сух, вашата разлика може да е близо до нула. Ако над вас тече, тя може да е и над 11,8%.
От какво се страхува купувачът на последния етаж
На огледите на последни етажи въпросите са едни и същи и почти никога не са за самия апартамент. Купувачът пита за това, което е над него, и за пътя до вратата. Ето кое тревожи хората и какво го разсейва.
| Страх | Какво пита на огледа | Какво да покажете |
|---|---|---|
| Теч от покрива | кога е ремонтиран покривът, течало ли е, кой е плащал | решение на общото събрание, договор или фактура, снимки на покрива |
| Жега през лятото | колко се нагрява, има ли климатик във всяка стая | топлоизолация на покрива или саниране, сметки за ток за юли и август |
| Студ и влага през зимата | има ли петна по ъглите на тавана | сухи ъгли, сметки за отопление, протокол от санирането |
| Асансьорът | работи ли, стига ли до вашия етаж, кой го поддържа | договор за поддръжка, годината на последния ремонт |
| Бъдещите разходи | колко ще плаща за следващия ремонт на покрива | размера на фонда за ремонт и решенията за вноските |
Има и страх, който рядко се казва на глас: „ако покривът протече, кой ще плати“. Отговорът е в закона и е добра новина за продавача. Покривът е обща част на сградата. Според чл. 48, ал. 3 от Закона за управление на етажната собственост разходите за ремонт на общите части, за който общото събрание е взело решение, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с идеалните им части. С други думи, ремонтът на покрива се плаща от целия вход, а не само от апартаментите под него. Кажете го на купувача, но проверете дали вашият вход наистина работи така: на места собствениците на последния етаж са плащали сами, за да не чакат събранието.
Колко е корекцията за вашия апартамент
Калкулаторът тръгва от цената, на която бихте продали същия апартамент, ако беше на среден етаж. Към нея прилага медианната разлика от нашите данни: за 12-те града заедно или за избрания град, за последен или за висок етаж, а при последния етаж и според възрастта на сградата. Рамката под резултата показва долната и горната четвърт на клетките, тоест колко различно изглежда същата разлика в различните градове и групи стаи.
Искани цени, не цени на сделки. Рамката показва колко се различава разликата между клетките, а не между отделните апартаменти; ползвайте я като груба граница за добро и лошо състояние на покрива.
Как да четете резултата. Ние бихме гледали към горния край на рамката, когато покривът е сух и има документ за ремонта, асансьорът работи, а сградата е санирана. Към долния край, когато по таваните има петна, асансьор няма и във фонда на входа няма пари. Ако не знаете цената на среден етаж, вземете три-четири сходни обяви от вашия квартал на 2–5 етаж или ни попитайте: ориентировъчната оценка е безплатна.
Документите и ремонтите, които свиват отстъпката
Отстъпката за последния етаж е цена на неизвестното. Купувачът не знае какво има над тавана и си слага буфер. Всеки документ, който маха неизвестното, връща част от този буфер при вас. Започнете поне месец преди обявата, защото протоколите на входа рядко се намират за един ден, а понякога са у бивш домоуправител.
- Намерете решението за последния ремонт на покрива. Протокол от общото събрание, договор с фирмата, фактура. Ако има гаранция за хидроизолацията, тя е най-силният ви документ.
- Качете се на покрива или на тавана. Снимайте го след дъжд. Купувач, който види сух таван със собствените си очи, спира да мисли в проценти.
- Отстранете дребното сами. Запушен водосток, паднала обшивка, стар теч, който е спрян, но е оставил петно. Боядисайте едва след като причината е махната: петно, което се върне, ви струва доверието за всичко останало.
- Съберете сметките. Токът за лятото и отоплението за зимата показват дали апартаментът е горещ или студен по-добре от всяко обещание.
- Проверете асансьора и фонда. Кога е ремонтиран асансьорът, колко пари има във фонда за ремонт и има ли решение за следващ ремонт на покрива.
- Уредете задълженията към входа. Пред нотариуса декларирате дали имате задължения към етажната собственост. Ако дължите, по-добре платете преди сделката.
Всичко е отметнато. Следващата стъпка е заявка за оферта.
Ремонт на собствени разноски само за да продадете? Обикновено не си струва, ако става дума за целия покрив: той е обща част и решението е на общото събрание. Малките неща вътре в апартамента, като петна, мухъл в ъгъла и стара боя по тавана, си струват, ако причината вече е отстранена. За по-големите ремонти преди продажба вижте сметката дали да ремонтирате, преди да продадете.
Какво проверява директният купувач на последния етаж
Ние не прилагаме процент за етажа. Прилагаме сметка. На огледа на последен етаж гледаме таваните по ъглите и около вентилационните отвори, мириса в спалнята, рамките на прозорците под стрехата, стълбището към покрива и самия покрив, ако е достъпен. Питаме управителя за последния ремонт и за фонда. Ако покривът е сух и документиран, разликата спрямо същия апартамент на среден етаж в нашата оферта е малка. Ако е за ремонт, изчисляваме вашия дял от ремонта на покрива и евентуалния ремонт вътре и ги изваждаме като конкретна сума, която можете да проверите.
Как се стига от пазарната стойност до цифрата в офертата, показваме подробно в разбивката на директната оферта. При последните етажи разликата често е по-малка, отколкото продавачът очаква, защото покривът не ни плаши, а го смятаме. Ако продажбата е спешна заради дълг или наследство, сметката на всеки месец чакане обикновено тежи повече от процента за етажа. Опишете апартамента във формата и посочете етажа, етажността и годината на последния ремонт на покрива: това ни стига за ориентировъчна оценка до 24 часа.
Кога да не продавате директно
Ако покривът е ремонтиран миналата година, асансьорът работи, а от прозорците се вижда планината или морето, последният етаж не е проблем, а предимство. Тогава обява с добри снимки и документите от списъка горе вероятно ще ви донесе повече от директна оферта, дори след комисионната и няколко месеца чакане. Същото важи за последните етажи в нови сгради с тераса: там разликата в данните е −2,6%, а в 13 от 38 клетки последният етаж се обявява дори по-скъпо от средните.
Нашата оценка на ситуацията
Продажба на апартамент на последен етаж в стар блок
Редакционна оценка на „Директно Изкупуване“ по 8 критерия: колко лесна, бърза и сигурна е тази ситуация за продавача. Това е наше мнение от практиката, не отзиви на клиенти.
- Скорост на продажбата3
Кръгът купувачи е по-тесен, особено при стар покрив и без асансьор.
- Цена спрямо пазара3,5
Типичната разлика е 5,7% спрямо средните етажи и се свива с документи.
- Документи за собствеността4,5
Етажът сам по себе си не създава проблеми с нотариалния акт.
- Доказателства за покрива2,5
Протоколите на входа често липсват или са у бивш домоуправител.
- Риск от скрити дефекти2,5
Стар теч може да се появи след сделката и купувачът го знае.
- Разходи преди продажбата3,5
Ремонтът на покрива е общ, а малките поправки вътре са евтини.
- Пазарлък3
Купувачът използва етажа като довод дори при сух таван.
- Банково финансиране4,5
Банката оценява състоянието на жилището, а етажът рядко пречи на кредита.
Последният етаж не е присъда: в обявите разликата е няколко процента и голяма част от нея е сградата, не етажът. Сух покрив с документ, работещ асансьор и сметки на масата я свиват почти до нула, и тогава обявата е по-добрият път. Ако над вас тече и входът не се събира, директната оферта с вече сметнат ремонт спестява месеци.
Често задавани въпроси
С колко е по-евтин апартаментът на последен етаж?
В исканите цени типично с 5,7% на квадрат спрямо средните етажи в същия град и със същия брой стаи (медиана от 46 клетки). В сгради от 2010 г. насам разликата е −2,6%, а в сгради отпреди 1990 г. −3,7%. Конкретният апартамент може да е близо до нула или с двуцифрена отстъпка според покрива.
Кой плаща ремонта на покрива в жилищен блок?
Покривът е обща част. Според чл. 48, ал. 3 от Закона за управление на етажната собственост разходите за ремонт на общите части, решен от общото събрание, се разпределят между всички собственици съразмерно с идеалните им части. Тоест не само последният етаж. На практика входовете понякога се договарят другояче, затова проверете решенията на вашия.
Как да продам по-бързо апартамент на последен етаж?
Махнете неизвестното: документ за последния ремонт на покрива, снимки на сухия таван, сметки за ток и отопление, данни за асансьора и фонда за ремонт. Сложете ги в обявата и ги носете на огледа. Ако бързате заради дълг или преместване, директната оферта с вече сметнат ремонт е най-краткият път.
По-евтин ли е последният етаж в нова сграда?
Обикновено малко: в сградите от 2010 г. насам медианната разлика спрямо средните етажи е −2,6%, а в 13 от 38 клетки последният етаж се обявява дори по-скъпо. Вероятно новата хидроизолация, асансьорът и честите тераси правят последния етаж в новите сгради по-търсен, отколкото в старите блокове.
Губи ли от цената висок етаж в панелен блок?
Леко. Етажите от 6-и нагоре, без последния, се обявяват с 3,5% по-евтино на квадрат от 2–5 етаж (медиана от 39 клетки). Част от това е самият блок: високите сгради в повечето градове са панелните блокове от 70-те и 80-те. Работещ асансьор и санирана фасада свиват разликата.
Какво да покажа на купувача, ако покривът е течал?
Документ, че течът е отстранен: решение на общото събрание, договор или фактура от фирмата, гаранция за хидроизолацията, ако има. Покажете и тавана след дъжд. Не скривайте петната с боя, преди причината да е махната: опитният купувач ще ги намери и ще смята риска двойно.
Купувате ли апартаменти на последен етаж с течове?
Да. На огледа преценяваме покрива и щетите вътре, изчисляваме вашия дял от ремонта на покрива и ремонта в апартамента и ги изваждаме като конкретна сума. Офертата обикновено е 75–92% от пазарната стойност, по-ниско при сериозен ремонт, и идва писмено до 48 часа след огледа.
Има ли значение асансьорът за цената на висок етаж?
Да, но в обявите той рядко е описан надеждно, затова нямаме отделно число за него. От огледите знаем, че високият етаж без асансьор стеснява кръга купувачи най-силно: отпадат възрастните хора и семействата с малки деца. Работещ асансьор с договор за поддръжка е довод, който си струва да покажете.
Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.