Един имот в няколко обяви с различни цени

Колко често един апартамент се появява няколко пъти

Ако търсите двустаен и видите една и съща кухня на три снимки с три различни цени, не сте сбъркали. Един и същ имот често е обявен от няколко агенции, понякога и от собственика, и всяка обява живее свой живот. Решихме да проверим колко често се случва това в 12-те града и колко различни са цените в такива групи.

От 10 970 обяви за апартаменти с посочени квартал, площ, етаж и етажност 2 782 попадат в 1 103 групи, които изглеждат като един и същ имот. Това са 25,4% от обявите. Ако от всяка група оставим само по една обява, изчезват 1 679, или 15,3% от всички. С други думи, на всеки сто обяви около 15 са второ или трето копие и пазарът е по-малък, отколкото изглежда в търсачката.

Това е важно и за продавача, който сравнява цената си с „конкуренцията“. Ако в квартала виждате двадесет подобни обяви, реалните имоти може да са петнадесет, а някои от тях да присъстват с две цени. Конкурентите са по-малко, отколкото изглежда, но и цената „на пазара“ е по-размита. Как да преброите истинските си конкуренти, разказваме в статията за конкуренцията в квартала.

Как ги открихме и къде може да грешим

Две обяви смятаме за един и същ апартамент, когато са в един град и квартал, с един и същ брой стаи и еднаква площ, закръглена до квадратен метър, на един и същ етаж в сграда със същата етажност. Броим всички изтеглени обяви от imot.bg към 24.10.2026, включително тези, които почистването за ценовите анализи изключва. Затова тук основата е 10 970, а не 10 564 обяви.

Методът греши и в двете посоки. Надценява, когато в квартала има еднакви апартаменти: нова сграда с еднакви жилища на един етаж във всеки вход или типов панелен блок, повторен няколко пъти в една улица. Подценява, когато агенциите пишат различна площ (с или без общите части), различно име на квартала или пропускат етажа. Освен това групите с една и съща цена може да са една и съща обява, публикувана повторно или попаднала два пъти в извадката. Затова по-сигурното число е за групите с различни цени: там почти сигурно говорим за отделни обяви, а не за техническо повторение.

Различни цени за един и същ апартамент

В 398 групи цената е една и съща навсякъде. В останалите, около 705 групи или 63,9% от всички, цените се разминават. Медианната разлика между най-ниската и най-високата цена в такава група е 4,3%. В 28,7% от всички групи разликата е 5% или повече, което прави 44,9% от групите с различни цени.

Пример: една агенция обявява апартамента за 120 000 €, друга за 125 000 €. Разликата е малко над 4%, близо до медианата в данните. За купувача това са два различни сигнала за един и същ имот. За собственика, който често дори не знае за втората цена, това са 5 000 €, с които пазарлъкът започва още преди първия оглед.

Повечето групи са двойки: 72,3%. Но 58 групи имат пет и повече обяви. Зад тях обикновено стои или имот, който обикаля всички агенции в града, или нова сграда с еднакви апартаменти, при която методът ни лесно се бърка.

Откъде идват разликите? От практиката виждаме няколко повтарящи се причини. Собственикът е казал различни числа на различни агенти, защото с времето е преценил цената. Някоя агенция е добавила своята комисионна към цената, друга не. Старата цена не е обновена след свалянето. Цената е превалутирана от лева и закръглена различно. А понякога агентът просто „тества пазара“ с по-ниска цена, за да събере обаждания.

Какво вижда купувачът и какво губите вие

Купувачът, който е намерил две обяви за вашия апартамент, вече не сравнява имота ви с другите имоти в квартала. Той сравнява едната ви обява с другата и почти винаги започва от по-ниската цена. Ако дойде на оглед през агенцията с по-високата обява, ще носи в телефона си снимка на другата. Разликата, за която не сте се договаряли, става негов аргумент.

Второто, което губите, е свежестта. Една и съща кухня в пет обяви, с цени, които се разминават, изглежда като имот, който „обикаля“ отдавна и никой не го иска. Купувачите четат това като знак, че нещо не е наред: с документите, със съседите, със собственика. Често не е вярно, но първото впечатление се плаща в пазарлъка.

Третото е контролът. Когато цената се разминава в различни обяви, не знаете коя от тях носи обажданията и коя цена пазарът приема. Губите и най-полезната информация, която една обява може да даде: колко хора проявяват интерес при точно тази цена. Кои цени изобщо се показват в търсенето, разказваме в статията за ценовите прагове, а колко широко е полето за пазарлък във вашия град, в анализа по градове.

По градове: от Шумен до София

Най-много двойници има в Шумен: 40,6% от обявите за апартаменти са в такива групи. Следват Русе и Бургас с около една трета. В София делът е 8,4%, най-ниският в 12-те града, но не бързайте да го четете като „чист пазар“. В София обявите са много повече, а нашата извадка взима само най-новите страници, затова шансът и двете копия да попаднат в нея е по-малък.

В средните по големина градове картината е най-ясна. По всичко личи, че там един апартамент често се предлага от няколко местни агенции едновременно, а пазарът е достатъчно малък, за да се срещнат копията в извадката. Ако продавате в Шумен, в Русе или в Плевен, шансът купувачът да види имота ви в повече от една обява е реален и си струва да проверите сами, преди той да го е направил.

Ексклузивен или неексклузивен договор с агенция

Най-честата причина за двойниците е проста. Собственикът дава имота на няколко агенции без ексклузивност, „за да го видят повече хора“. Логиката е разбираема, но повечето купувачи гледат едни и същи сайтове, така че повече обяви не значи повече купувачи. Значи повече копия пред същите хора, често с различни цени.

Ексклузивният договор с една агенция решава проблема с копията, но има своята цена. Договорът с агенция е частен договор и условията му са такива, каквито подпишете; по правило няма задължителна бланка, която да ви пази. Затова „така е стандартно“ не е отговор. Преди подписа прочетете внимателно няколко клаузи.

Ако договорът предвижда комисионна дори когато продадете сами или неустойка при прекратяване, поискайте адвокат да го прегледа, преди да подпишете. Това струва малко в сравнение с един спор. По-кратък срок, например три месеца с възможност за подновяване, обикновено е разумен компромис: агенцията има време да работи, а вие не сте заключени, ако не работи.

Ако все пак работите с няколко агенции, направете го подредено. Запишете една и съща цена във всеки договор или в писмо до всяка агенция. Поискайте връзката към обявата веднага след публикуването. И уговорете писмено, че обявата се сваля в деня, в който сътрудничеството приключи. Повече за самостоятелната продажба и ролята на брокера има на страницата за продажба на имот без посредник.

Проверете обявите си за двадесет минути

Направете това, което прави купувачът. Отворете сайтовете за обяви, задайте града, броя стаи и цена с 10% над и под вашата и прегледайте всичко с подобна площ и етаж. Отметките по-долу се запазват в браузъра ви, така че можете да се върнете след седмица и да проверите отново.

Ако проверката покаже, че имотът ви е в три обяви с три цени, не се притеснявайте: това се оправя за седмица-две. Ако излезе обява на агенция, с която нямате договор, поискайте писмено да я свали и запазете снимка на екрана с датата. Тя ще ви трябва, ако по-късно някой поиска комисионна за купувач, „намерен“ чрез тази обява.

Как да подредите обявите, без да започвате отначало

1. Изберете една цена. Една, а не диапазон. Ако се колебаете, тръгнете от сравнимите обяви в квартала и от прага в търсенето, не от най-високата обява за вашия имот.
2. Пишете на всяка агенция. Писмено, с имейл или съобщение: новата цена или искане обявата да се свали. Поискайте потвърждение. Писмото остава като доказателство кога сте дали указанията.
3. Свалете своите стари обяви. Ако сте публикували сами, редактирайте или изтрийте старите обяви, вместо да пускате нова до тях.
4. Не добавяйте още едно копие. Новата обява до старите е четвърта цена, не решение. Пуснете я едва когато другите са свалени.
5. Проверете след седмица. Повторете търсенето като купувач и отметнете чеклиста отново. Някои обяви се свалят от сайта с няколко дни закъснение.
6. Сигнализирайте сайта. Ако обява на агенция без договор не изчезва след писменото ви искане, използвайте формата за сигнал на сайта, ако има такава, и се посъветвайте с адвокат.

Една подредена обява не връща веднага свежестта, която имотът е имал в първите седмици. Купувачите, които следят квартала, помнят старите цени. Но от момента, в който цената е една, всеки нов купувач вижда един ясен сигнал, а вие отново получавате информация от пазара: колко обаждания носи точно тази цена.

Продажба без нито една обява

Директното изкупуване решава въпроса по най-простия начин: няма обява. Няма копия, няма разминаващи се цени, няма съседи, които да видят имота в сайта. Има един оглед, писмена оферта до 48 часа след него и нотариус за 7–21 дни при чисти документи. Купувачът е известен от началото и не зависи от банков кредит. Плащането е по банков път в деня на нотариалния акт.

Цената обаче е по-ниска от пазарната, обикновено 75–92% от нея. Затова ако единственият проблем на имота ви е, че е обявен на три места с три цени, решението не е директната продажба, а подреждането на обявите. Направете го, изберете една разумна цена и дайте на пазара няколко седмици. Сравнението на двата пътя с числа е в текста за агенция или директно изкупуване.

Директната оферта има смисъл, когато обявата вече е „изгоряла“: месеци в сайтовете, няколко цени, купувачи, които идват само за да предложат много по-малко. Или когато сроковете не позволяват още един кръг на пазара. Тогава поискайте оферта и я сравнете с най-ниската цена, която пазарът реално ви е предложил. А ако някой ви се обади „от обявата“ с предложение за бързо изкупуване, което звучи твърде добре, първо прочетете как се разпознава измама при изкупуване.

Нашата оценка на ситуацията

Как броим: собствена извадка от 16 161 обяви за продажба в imot.bg към 24.10.2026 (до 10 страници на вид имот и град, най-новите обяви), 10 564 от тях за апартаменти. Цените са искани, не цени на сделки. Сравненията „в рамките на клетка“ гледат обяви от един и същи град и с един и същ брой стаи, за да не мерим разликата между кварталите. Малките извадки са ориентир, не правило. Материалът е информационен и не замества правна или данъчна консултация.